КОНСУЛЬТАЦІЇ

Побудувати будинок на землі, де будувати не можна: поради юриста

19.06.2014, 19:04      портал «Четверта влада»      Переглядів: 8158

Очевидно, що свою діяльність у Рівному з незаконними будівництвами приїжджі підприємці почали з вивчення різних протиправних схем

Вивчаючи тему незаконного будівництва та захоплення земельних ділянок, поштовх до якої надали Хмельницькі правопорушники зі структур «Набережний квартал», «Ріверсайд» (ТзОВ «Хліб-пром»), Житлово-будівельний кооператив «Домо-Буд», який намагався будуватись в Парку Слави, ЧЕТВЕРТА ВЛАДА натрапила на юридичне пояснення схем незаконного будівництва в Україні.

Сайт dom.ukrbio.com з посиланням на ibud.ua опублікував дослідження як в Україні обходять законодавство для того, щоб будуватися там, де не можна. І хоча стаття підготовлена до 2008 року, але опис схем досі актуальний.

Гроші + зв’язки + юристи

Практика показала - маючи гроші, можна здійснити будь-яке бажання. Тільки гроші повинні бути дуже великими.

Українські закони на перший погляд суворі. Найсолодші шматки землі - найсуворіше табу для покупця. У парках, біля моря, річки або озера, в густих лісах можна тільки милуватися природою, але будувати - ні-ні. Що там казати - навіть землі сільгосп призначення продавати не можна.

Втім, в законах можна знайти діри, а схему отримання заповітної землі оптимізувати - подібно оподаткуванню. Та так, що сам чорт не причепиться. Однак при цьому важливо, щоб гроші були великими, юристи - грамотними, а приятелі-чиновники - впливовими. Тоді будиночок можна побудувати навіть в заповіднику.

Де можна будуватися

Всі землі країни, згідно Земельному кодексу, діляться на десять категорій, кожна з яких володіє своїм правовим статусом і призначена для певного виду використання. В Україні є землі сільгосп призначення, землі житлової та громадської забудови, землі особливо охоронюваних територій, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення, землі лісового, водного фонду, землі промисловості, транспорту і землі запасу.

Частина з них знаходиться в держвласності, наприклад, лісовий фонд, частина - в обласній власності. Частина належить муніципалітетам і органам місцевого самоврядування, в основному це землі під населеними пунктами. І, нарешті, вагома частка - земля, що належить приватникам.

Житлові будинки, як багатоквартирні, так і індивідуальні, можна будувати на ділянках тільки однієї категорії - "для житлової забудови". На інших дев`яти - не можна. Найбільш важливі землі знаходяться в держвласності - всі питання з використання цих територій вирішуються на рівні Кабінету Міністрів або Верховної Ради. Хочеться побудувати там будиночок - треба звертатися прямо до депутатів.

Говорячи загалом, якщо вподобана земля знаходиться в межах населеного пункту, то покупцеві доведеться "вирішувати всі питання" з місцевою радою. Якщо за межами - то з керівництвом обласної адміністрації. Заповідна земля - компетенція Верховної Ради і Кабміну.

Наприклад, відома шведська компанія IKEA намагалася дістати під будівництво величезного торгового центру велику ділянку під Києвом, на якій розміщений ліс першої категорії. Депутати шведам відмовили - дерева, мовляв, чіпати не можна!

Але, як показує практика, охочих скуштувати солодкий заборонений плід, тобто побудувати "хатинки" на забороненої землі, хоч відбавляй.

Найбільш популярні місця - це карпатські ліси, прибережна зона ЮБК (100 м від лінії берега) і землі сільгосппризначення під Києвом. Іноді про будівництво дізнається громадськість (як у випадку забудови Пущі-Водиці), але частіше все проходить відносно тихо.

За кількістю правопорушень з переоформленням землі на першому місці стоять не любителі природи, які бажають побудувати будиночок на її лоні, а спекулянти, які заробляють на перепродажі ділянок.

"Побудувати можна що завгодно, а от побудувати законно, щоб потім до вас ніхто не присікався, - набагато складніше", - говорить директор АН "CIT" Едуард Бразас. Ті, хто купує землю для себе, цікавляться ділянками площею не більше 20 - 30 соток під індивідуальне житлове будівництво та садівництво. Спекулянти ж оперують гектарами.

Найпопулярніша земля для будівництва

Схеми придбання забороненої землі вельми різноманітні. Причому для кожної категорії є свої обхідні шляхи. "Така практика існує. Правда, способи придбання прав на земельні ділянки при цьому рідко пов`язані з купівлею - продажем. Якщо ми маємо на увазі під" недозволеними "ті ділянки, які не можуть передаватися у приватну власність, питання, як правило, вирішується шляхом передачі землі в оренду. Потім на ділянці будується нерухомість, право власності на яку оформляється тим чи іншим способом, і ділянка фактично захоплена - виселити такого "загарбника" украй важко ", - розповідає адвокат ЮФ "Ільяшев і партнери" Максим Копейчиков.

Незважаючи на заборону, найчастіше оперують сільськогосподарські ділянки. І зрозуміло чому: громадськість, як і правоохоронні органи, більше обурить або зацікавить будівництво будинку в заповіднику, ніж те, що твориться із земельними угіддями, призначеними для вирощування сільськогосподарських культур.

Тим більше що, відповідно до статті 22 Земельного кодексу, землі надаються громадянам не тільки для товарного виробництва, а й для садівництва, городництва, сінокосу, випасу худоби та ведення особистого селянського господарства. Схема отримання дозволу на забудову ділянки, спочатку призначеного для ведення товарного сільгоспвиробництва, дуже проста.

Наприклад, під Києвом або в передмістях міст-мільйонників купується земля по $ 150 - 200 за сотку (дані станом до 2008 року). Потім вона переводиться в категорію ОСГ (для особистого селянського господарства) - ці землі відповідно до 22 статті Земельного кодексу можна купувати та орендувати, згідно законодавства, офіційно продаватися можуть також землі "під індивідуальне приватне будівництво" і "під садівництво". Потім цю ж ділянку продається по $ 1000 - 2000 за сотку, а то і дорожче. Після чого нові власники змінюють цільове призначення землі на "індивідуальне житлове будівництво".

Звичайно, на землях ОСГ можна побудувати, наприклад, будинок. Але в будь-який момент в гості можуть нагрянути перевіряючі комісії, щоб дізнатися, чи правильно господар розпоряджається землею: вирощує на ній баклажани, щоб потім їх продати, або просто сидить в шезлонгу і попиває холодний сік, що, природно, неприпустимо.

Є й ще одна проблема. Щоб в будинку можна було жити, його необхідно підключити до комунікацій: води, каналізації, газу, електрики. Для цього треба укласти офіційні угоди зі службами, що надають ці послуги. А для цього, в свою чергу, будинок треба ввести в експлуатацію і мати на руках договір оренди землі або правовстановлюючий документ про власність на неї.

Тут починається колізія. "Ви можете побудувати будинок і домовитися, щоб вас на пташиних правах підключили до електромережі, але офіційно зробити це не вийде. У будь-який момент вас можуть залишити без води і світла", - пояснює директор з маркетингу компанії "Укрторг" Ярослав Цуканов.

Земельний пай, звичайно, можна передавати у спадок або віддавати за не існуючі борги. Зазвичай це виглядає так: власник ділянки через нотаріуса оформляє свідоцтво про визнання покупця єдиним спадкоємцем. На підставі документа місцевий відділ земельних ресурсів виписує новий державний акт на ім`я покупця. Або виписується боргова розписка: власник землі нібито винен покупцеві солідну суму і нібито він не віддав її у встановлений термін. На боржника подають до суду, який своїм рішенням фактично передає "за борги" ділянку кредитору.

Якщо ділянка віднесена до садових, то на ній можна вирощувати овочі, розбивати фруктові сади, будувати підсобні приміщення і будинок для сезонного проживання (сезонів у році - чотири :)), але в ньому не можна прописатися.

На городній ділянці можна розбивати овочеві грядки, але зводити "справжній" житловий будинок не можна. Вартість городніх і садових земель досягає $ 1500 - 5000 за сотку під Києвом. Під Одесою, у Львівській області та в передмісті Донецька подібні ділянки обійдуться дешевше, але ненабагато - на 30 - 50%.

Звичайно, зміна призначення землі - тривала і складна процедура. І тому в перший час сільгоспугіддя під Києвом продавалися недорого - мало не по $ 20 - 30 за сотку. Сьогодні самі селяни продають такі землі недалеко від столиці не менше ніж по $ 100 - 200 за сотку, а частіше і того дорожче.

До того ж зараз на ринку спостерігається затишшя: багато напівлегальних ланцюжків завмерли. Верховна Рада прийняла закон, який подовжує мораторій на продаж сільськогосподарських земель до 2008 року, а також заборонила зміну цільового призначення земель "для особистого селянського господарства".

Але ж є ще й закон про викуп землі під приватизованими об`єктами! І цілком можливо взяти ділянку в оренду, поставити там якийсь сарай, а потім викупити землю, на якій він стоїть.

Щодо вільних і дешевих ділянок які продаються з колишніми піонерськими таборами, недобудованими будинками відпочинку і заводськими лікарнями, будівництво в яких законсервовано. Вартість таких ділянок - від $ 3 тис. за сотку (на півдні країни і в передмісті Києва може бути дорожче). Такі землі припускають будівництво нерухомості, правда, рекреаційного призначення, а перед цим зазвичай доводиться розбирати те, що там уже понабудовано.

Найбільш "складні" для перепрофілювання та отримання прав власності заповідні землі. Земельний кодекс забороняє чіпати пам`ятники-парки садового мистецтва, ландшафтно-рекреаційні парки і заповідники. Однак у законі, як уже говорилося, є дірки. На таких землях можна будувати рекреаційні об`єкти, оздоровчі та спортивні будови. Відсутність чітких кордонів заповідних, водоохоронних та прибережних зон теж може стати приводом для того, щоб місцева рада передала "гостро потребуєму" сподобану ділянку.

Наприклад, був випадок, коли заповідний ліс перевели в категорію земель для житлового будівництва "з метою збереження лісонасаджень". "Ці випадки поодинокі, але кричущі. Землі заповідного фонду знаходяться в юрисдикції ВР. Рішення проштовхуються тихо, людьми, що володіють владою. Раніше так орендувалися ділянки історико-культурних заповідників. Зараз таке не проходить, але при колишній владі йшло на ура, - згадує керівник відділу маркетингу "Укрторг" Ярослав Цуканов. - Ви можете отримати дозвіл на будівництво в національному парку, наприклад, мисливського будиночка для лісника, посадити туди свою людину і приїжджати відпочивати. Але дозвіл на будівництво житлового будинку там навряд чи дадуть".

В цілому ж процедура придбання ділянки в заповіднику дуже складна. Спочатку сільрада на підставі прохання про відвід звертається із запитом до обласної адміністрації та Держкомлісгосп. Той передає матеріали в Мінприроди і Держкомітет архітектури, які дають висновок про те, чи можна будувати в лісі будинку. Потім документи направляються до Кабінету Міністрів. Але ця схема скоріше підходить дуже впливовим і багатим людям, які хочуть отримати кілька тисяч гектарів лісу.

Наприклад, скандальне будівництво котеджів у Пущі-Водиці велося на підставі висновку земель із заповідного фонду. "Спочатку треба отримати обґрунтовування для виведення ділянок (якщо це землі сільгосп призначення - то втрата родючості і так далі). Рішення про виведення приймають місцеві органи влади, висновок великих ділянок підтверджується рішенням Кабміну. При цьому власник землі виплачує компенсацію за зруб дерев. А далі ви - щасливий власник ділянки з дозволом на будівництво ", - пояснює пан Цуканов.

Так само цікаво і не менш заборонене будівництво в прибережних зонах (100 м від лінії моря). Однак там можна зводити спортивні бази. Віце-президент Асоціації "Нерухомість Севастополя" Григорій Апресов пояснює, що приватній особі будувати для себе котедж біля моря дуже ризиковано: "Ми не займаємося такими питаннями, щоб надалі у наших клієнтів не було проблем". Але зазвичай прибережна земля береться в користування під підприємство на зразок ТОВ на певний час - 20 - 25 років. На ділянках будуються об`єкти (елінги), які переходять у власність орендарів, а потім земля викуповується під базу відпочинку.

"Для будівництва будинку простіше викупити землю в садовому товаристві. У нас їх декілька, і всі вони розташовані в достатній близькості від моря - 100 м. Отримати або купити садову ділянку в такому місці для будівництва законніше, ніж просто взяти ділянку біля моря. Земля в таких товариствах коштує $ 7 - 15 тис. за сотку. Але це просто шматочок землі без будови ", - пояснює пан Апресов.

Процедура оформлення ділянки під будівництво будинку іноді може тривати роками. Звичайно, без сприяння землевпорядників нічого не вийде. З чуток, відведення ділянки площею 5 га в 20 - 30 км від Києва обійдеться в $ 70 тис., 20 - 30 соток - в $ 5 - 10 тис., перепрофілювання - в $ 100 - 250 за сотку. Але це якщо йдеться про сільськогосподарські землі. Ділянки в заповідних і прибережних зонах стоять в десятки, а то і в сотні разів дорожче.

"Якщо купуєш землю" для особистого селянського господарства ", то побудувати будинок на ній не можна. Щоб домогтися дозволу на будівництво, необхідне рішення місцевої ради про зміну цільового призначення землі. А за цю послугу місцевим чиновникам треба платити великі гроші. Зміна цільового призначення - це півбіди. Забудовувати землю можна після того, як її включать в населений пункт і на неї буде прийнятий генплан розвитку території. Справа в тому, що зміна цільового призначення за законом прирівнюється до процедури відведення землі, а це дуже довго.

Навіть за хороші гроші ", - розповів Сергій, якраз і займається цими питаннями. Він спробував було побудувати будинок на такій землі, але, дізнавшись про складнощі з перекладом і про розмір "винагороди", відмовився від цієї затії. "Краще купити ділянку в селі під індивідуальну житлову забудову за $ 3 - 10 тис. за сотку. Він дорожчий, ніж землі ОСГ, але зате спокійніше буде, та й клопоту трохи менше", - вважає Сергій.

Тяга землі

Порядок зміни цільового призначення ділянки

1. Подача заяви до сільської, селищної, міської ради (якщо ділянка розташована в межах населеного пункту) або до райдержадміністрації (після 2012 року у адміністрацій відібране таке право - ред.). До заяви додаються: копія державного акта на право власності, копія паспорта (для фізосіб), копія свідоцтва про державну реєстрацію та статуту (для юросіб), документи щодо встановлених обмежень на використання ділянки і сервітутів, обґрунтовування необхідності зміни призначення із зазначенням розміру ділянки.

2. У разі позитивного рішення про зміну цільового призначення ділянки орган місцевої влади надає дозвіл на підготовку проекту її відведення, який складає державна землевпорядна організація на замовлення власника. Умови і терміни проекту визначаються договором.

3. Проект відведення ділянки погоджується з відділом земельних ресурсів органу місцевої влади, відділом охорони навколишнього середовища, санітарно-епідеміологічною службою, органом містобудування і архітектури.

4. Погоджений проект підлягає державній землевпорядній експертизі, після якої подається на розгляд місцевої ради (райдержадміністрації).

5. Оформлення нового держакту на право власності на землю.

Дмитро Сіманов, юрист ЮФ "Лавринович і Партнери":

Наскільки часто в Україну земля під будівництво набувається в обхід законодавчих норм?

- Ситуація з будівництвом котеджів у Нікітському ботанічному саду й інші, менш відомі громадськості випадки дають підставу вважати, що цей сегмент ринку успішно розвивається. Мова може йти не тільки про купівлю земельних ділянок, а й про оренду.
Наприклад, землі прибережних захисних смуг (уздовж урізу води річок, озер тощо, шириною 25 - 100 м) передаються громадянам та юридичним особам тільки в оренду строком до 50 років. Як правило, орендарі просто обгороджують дану земельну ділянку, і місцеві жителі фактично позбавляються доступу до річки чи озера. В цьому випадку навряд чи можливо говорити про незаконність - скоріше про ігнорування інтересів місцевої громади.

Які існують варіанти незаконного придбання землі під будівництво будиночка?

- Не варто розглядати "обхідні" варіанти як порушення законодавства, скоріше, це використання недосконалості законів. Наприклад, Земельний кодекс України встановлює, що до 1 січня 2008 року не допускається купівля - продаж або інші способи відчуження земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства. Проте ця заборона не поширюється на випадок продажу земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, якщо продавець не отримав дану ділянку в порядку виділення його земельної частки (паю). Що стосується підтримки властей, то без рішень державних органів - місцевих рад, районних державних адміністрації, судів - неможливо придбати права на землю, отримати дозвіл на будівництво, легалізувати самовільне будівництво. Питання оцінки витрат, пов`язаних з оформленням прав на землю, розглядається в кожному окремому випадку.

Наскільки лояльно ставляться влади до таких "обхідних" шляхів отримання землі?

- Робити будь-які узагальнення про рівень лояльності влади в цілому навряд чи можливо. Все залежить від зацікавленості конкретних представників органів влади, наявності необхідних ресурсів для усунення зловживань, позиції правоохоронних органів і багатьох інших непрогнозованих чинників.

Ризиковано користуватися такими методами?

- Допускаючи порушення законодавства, людина свідомо йде на ризик і повинна віддавати собі в цьому звіт. Причому загрози слід чекати не стільки від органів державної влади, скільки від осіб, зацікавлених в отриманні даної земельної ділянки, що володіють достатніми фінансовими ресурсами і використовують всі можливості, які надає українська судова система.

Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ "Ільяшев і Партнери":

На яких землях взагалі не можна будувати будинки? - Обмеження встановлюються в залежності від типу об`єкта або коли він є спільними. В більшості випадків слід говорити про заборону нового будівництва в охоронних зонах (водойм, пам`ятників архітектури, ліній зв`язку та електропередач).

Яке покарання чекає покупця, якщо влада виявлять махінацію з землею?

- У нашій практиці траплялися позови, що пред`являються державою до власників, про вилучення земельних ділянок із незаконного володіння. Проте масового повернення земель у державне володіння не відбулося. З чим українські суди добре справляються, так це з захистом права приватної власності

Чи можна оформити право власності на землю, на якій в принципі будувати не можна, таким чином, щоб в майбутньому претензій у влади до власника ділянки не виникало?

- Можна. У державних органах не вистачає грамотних юристів і просто бажаючих руйнувати "ефективно" працюють схеми переведення землі з державної і комунальної власності в приватну власність або користування.

Наскільки ризиковано користуватися такими методами?

- Дуже ризиковано. Але оскільки в Україні кількість любителів ризику як і раніше велика, сумнівних угод і схем на земельному ринку дуже багато.


КОМЕНТАРІ

Всі коментарі – це не редакційні матеріали, не мають попередньої модерації, суб’єктивні повідомлення і можуть містити недостовірну інформацію, яку не встигли видалити чи пропустили адміністратори. Якщо у вас є докази, що наведені в коментарях факти не відповідають дійсності – звертайтесь на редакційну пошту з конкретними зауваженнями і коментарі будуть адміністровані. Разом з тим нагадуємо, що згідно із українським законодавством, ніхто не може бути притягнутий до відповідальності за оціночні судження.

Коментатори, які допускатимуть у своїх коментарях грубощі щодо інших учасників дискусії та наклепи (поширення завідомо неправдивдивої інформації, яка порочить іншу особу) - можуть бути забанені адміністратором

Розслідування

Рівненщина

Волинь

Консультації

в Україні та світі

вгору