Добудувати за будь-яку ціну

Довгограюча темно сіра схема виділення земельної ділянки в центрі міста і спорудження на ній багатоповерхівки розтянулася вже на 10 років. І хоча справа досі розглядається в судах, експерти в містобудуванні не під запис кажуть, що в цю схему вклали стільки коштів, що вони обов'язково добудують. А з 12-ти поверхів щонайменше два вже пішло на «оплату вирішення проблем».

Цінності окремих героїв у історії, яку ми досліджували, добре ілюструють слова, які одного разу сказав керівник Рівненської обласної Державної архітектурно-будівельної інспекції Ігор Мічуда: «Во врємєна бєспрєдєла вийо****тся нє стоіт».

То варто чи не варто терпіти свавілля? За якою схемою громада Рівного втрачає дороговартісну землю і яким може бути з цього вихід читайте у розслідуванні луцького журналіста Василя Бідуна. Він, разом з Агенцією журналістських розслідувань «Четверта влада» вивчав ситуацію з конфліктом біля музею на вулиці Толстого, 10.

Коротко про конфлікт

Вже більше двох років у Рівному триває конфлікт навколо будівництва 12-поверхового житлового будинку в центрі міста, поблизу краєзнавчого музею – на вулиці Льва Толстого, 10.

Працівники музею, просвітяни, працівники галузі культури, митці, громадські активісти протестують проти незаконного, на їхню думку, будівництва. А забудовник тим часом козиряє на всі боки дозволами і пришвидшує роботи.

На думку протестувальників, висотка на 40 метрів позаду 10-метрового краєзнавчого музею зіпсує візуальний вигляд пам’ятки чи взагалі спровокує її руйнацію.

Та надто багато грошей витрачено і оборудок прокручено, аби забудовник відступив. Надто високі ставки.

І у всій цій схемі чітко простежується діяльність екс-секретаря Рівненської міськради і співвласника групи компаній «Стоград» Юрія Торгуна, помічниками якого у цій історії були високопосадовці: міський голова Рівного Володимир Хомко й начальник обласного управління ДАБІ Ігор Мічуда.

«Четверта влада» вирішила простежити шлях 40-ка соток до приватних рук та з’ясувати, чи законним є будівництво на цій землі.

Квартири – прокурорам, земля – інвесторам

Липень 2007-го. Сесія Рівненської міської ради. В порядку денному проект рішення про виділення під будівництво земельної ділянки обласній прокуратурі.

Правоохоронцям (або забудовнику) приглянулася не проста земля, а в самісінькому центрі – позаду обласного краєзнавчого музею.

Депутати розщедрилися і вирішили навіть приєднати до 35 соток землі ще 5 соток із земель запасу міста.

Це рішення своїм підписом затвердив особисто Юрій Торгун, який тоді виконував обов’язки міського голови. Багаторічний мер Віктор Чайка сильно хворів. До смерті йому лишалося близько півроку.

Як виявилося незабаром, прокуратура насправді нічого не збиралася там будувати, а стала учасником земельної схеми в обмін на квартири. Це за умови, що окрім офіційних квартир ніхто з посадовців не отримав ще неправомірну вигоду.

У результаті обидві сторони задоволені: прокуратура отримує вісім квартир, забудовник – право зводити житлову багатоповерхівку у перспективному місці неподалік молодіжного парку «Лебединка».

Втрачають лише рівняни. Адже земля, яку можна було б продати з аукціону за мільйони, переходить у чужі руки задарма для громади.

Схема з інвестором і фіктивний будинок

Після отримання у користування земельної ділянки прокуратура уклала договір про спільну дольову участь у будівництві із забудовником.

По простому це означає таке: в мене є земельна ділянка в хорошому місці (моя доля), в тебе можливість збудувати будинок (твоя доля). Ми домовляємось, що я даю тобі будуватися на ділянці і отримую частину квартир у будинку.

Але поки збудується будинок, може пройти багато часу, а прокурори втратити посади чи переїхати, піти на пенсію. Тому квартири взяли наперед.

Але як передати забудовнику землю, яка не у власності прокуратури, а лише в користуванні? Якщо прокуратура просто поверне землю місту, то на вільну земельну ділянку може претендувати будь-хто. Якщо залишить собі, то за що ж забудовник дав їй квартири.

В цьому може допомогти «паперовий фундамент». Законодавство на той час дозволяло визнати збудований фундамент будівлі незавершеним будівництвом.

Дехто й досі так вважає, хоча з 2015 року існує постанова Верховного суду в якій йдеться, що «визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва, не прийнятого в експлуатацію, в судовому порядку нормами Цивільного кодексу чи іншими нормативними актами не передбачено».

Але повернемося у 2008-й рік.

У квітні 2008-го розпорядженням міського голови Товариству з обмеженою відповідальністю «Українська промислово-інвестиційна група» дозволили будувати житловий будинок на вулиці Толстого, 10.

Оскільки мер Віктор Чайка хворів, на розпорядженні підпис тодішнього першого заступника Олексія Хмилецького. Олексій Хмилецький продовжує бути заступником мера і донині.

У червні 2008-го «Українська промислово-інвестиційна група» отримала на руки погодження проекту триповерхового будинку та дозвіл на будівництво.

І справді, звідкіля не візьмись – на території майданчика, який перебував у користуванні обласної прокуратури, з’явився фундамент. Хоча, щоб хтось там вів якісь роботи, представники музею, з вікон якого видно цю ділянку, пригадати не можуть.

У жовтні 2008-го прокуратура відмовляється від права користування цією ділянкою. І передає всі права спільної дольової участі для ТзОВ «Українська промислова інвестиційна група».

У листопаді 2008-го суд визнав за «Українською промислово-інвестиційною групою» право власності на об’єкт незавершеного будівництва – 24-х квартирний будинок на вулиці Толстого, 10.

Цим об’єктом був фундамент, про який ще буде нижче.

У грудні 2008-го року на сесію міськради винесли питання про вилучення земельної ділянки з постійного користування прокуратурою і надання її в оренду на 10 років приватній фірмі.

Обранці громади з першого разу не ухвалили рішення, очевидно змусивши секретаря ради Юрія Торгуна понервувати.

– Шановні! Я хочу вам дещо пояснити. Так, ми дійсно свого часу віддали цю ділянку прокуратурі для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, призначеного для їх співробітників. Але ж ви зрозумійте: сама прокуратура не зможе зводити будинок! Тому я знайшов їм інвестора, київського, який цим займеться, – заявив тоді в сесійній залі політик із бізнесу.

А потім свої п’ять копійок вставив щойно в листопаді обраний міський голова Володимир Хомко. Сказав, що там немає ніякого подвоху. І рішення таки знайшло підтримку в депутатів.

Заявляючи про київського інвестора Юрій Торгун дещо злукавив. Адже землю в оренду віддали фірмі, зареєстрованій у Рівному за рік до цього – вже відомій нам «Українській промислово-інвестиційній групі».

Незаконне виділення ділянки

Нині ліквідована під час реформування рівненська Держсільгоспінспекція, проаналізувавши у 2016 році документи, на підставі яких міськрада виділяла землю, виявила порушення законодавства.

Начальник інспекції Вадим Гарбарук зауважив, що в міськраді проігнорували вимоги Рівненської облдержадміністрації та державної експертизи і не взяли погодження у Міністерства культури.

Крім того, межі земельної ділянки не погодили із суміжним землекористувачем – краєзнавчим музеєм.

«Проект (землеустрою, – авт.) не був доопрацьований… вважається таким, що не повною мірою відповідає вимогам законодавства… відповідно по такому проекту неможливо прийняти законне рішення про відведення земельної ділянки», – зауважили у держінспекції.

Знайомий проектант

Активний рух на будмайданчику почався вже після економічної кризи 2008-го року та після політичної кризи 2014-року.

Юрій Торгун перестав бути секретарем Рівнеради. У 2010-му його не вибрали депутатом на новий строк.

Наприкінці 2015 року те, що раніше скидалося на фундамент (а в документах – незавершене будівництво 24-х квартирного будинку), виявилося фундаментними бетонними блоками, які акуратно розібрали і поскладали збоку.

Проектантом будинку-фікції у документах вказана фірма «Ізотерм-С», співвласником якої був і залишається Юрій Торгун.

Свій Мічуда

Передбудівельне пожвавлення на Толстого, 10 відбулося наприкінці 2015-го - на початку 2016 року.

ТзОВ «Українська промислова інвестиційна група» отримало містобудівні умови, а через два місяці обласна ДАБІ видала йому дозвіл на будівництво.

За декілька місяців до цього управління Держархбудінспекції на Рівненщині очолила нова людина. Та не нова, як виявилося, для забудовника.

Ігор Мічуда зайняв крісло головного будівельного інспектора області, позиціонуючи себе як захисник прав забудовників. Перед цим він очолював будівельну громадську організацію.

Як з’ясувалося, новий керівник ДАБІ тісно пов’язаний з «Українською промислово-інвестиційною групою».

Зокрема, з її директором Петром Яблонським. Обидва входять до складу засновників громадської організації «Асоціація працівників будівельної галузі міста Рівне та Рівненської області» і свого часу були керівниками цього об’єднання.

Також їх пов’язує рівненська будівельна фірма «МЕКА», яку свого часу очолював як Петро Яблонський, так і Ігор Мічуда, який був її власником.

Дуже схоже на те, що забудовник скористався близькістю із контролюючим органом.

Як зауважили архітектори Національного університету водного господарства та природокористування (в листі до управління культури і туризму, управління ДАБІ, краєзнавчого музею від 18.02.2018 року) Ольга Михайлишин, Петро Ричков і Микола Шолудько, у декларації забудовника категорію складності об’єкта було занижено.

Мовляв, будівництво на Толстого, яке віднесли до третьої категорії, насправді належить до найвищої – п’ятої – категорії складності і класу наслідків CC3 (поняття «клас наслідків» ввели у 2017 році, – ред.), враховуючи близькість до пам’ятки архітектури.

У проектувальній фірмі «Тріада», яка й здійснювала розрахунки, з висновком експертів не погоджуються.

Її представник Андрій Григорчук каже, що у 2018 році експертиза підтвердила визначений ними клас наслідків. Хто, правда, здійснював цю експертизу, говорити відмовився. Порадив звернутися до замовника.

Представник ТзОВ «Українська промислова інвестиційна група» Олексій Лаврінов також уникнув відповісти яка саме експертиза.

Якби забудовник вказав п’яту категорію складності – він змушений був би пройти перевірку й отримати дозвіл, перш ніж почати будівництво.

Та у випадку «Української промислово-інвестиційної групи» все виявилося значно простіше. Вони всього лиш заповнили декларацію про початок будівельних робіт і почали будуватися.

Будівельний переполох

Очевидно, що забудовник з таким контролером почувався вельми комфортно. Кілька разів управління ДАБІ Мічуди все ж здійснювало перевірку будівництва та, очікувано, жодних порушень не помічало.

Проте зміни в будівельному законодавстві від середини 2017 року, згідно з якими контроль за об’єктом на Толстого, 10 перейшов до міської інспекції Держархбудконтролю, змусив забудовника нервувати.

«Українська промислова інвестиційна група» разом з проектантом «ТВФ Тріада» на початку 2018 року вирішили саботували перевірку нового контролера. Заявили, що вважають її безпідставною та взагалі розцінюють як спробу тиску.

Вже через місяць начальник міського управління ДАБК Віталій Самчук написав заяву на звільнення.

Цьому рішенню передувала перевірка, ініційована Ігорем Мічудою, яка, буцімто, уже виявила порушень на «півсотні аркушів А4».

А вже за два тижні після звільнення Самчука, міське ДАБК організовує нову перевірку на Толстого, яку забудовник тепер приймає.

На час підготовки матеріалу Ігор Мічуда був у відпустці. А його заступник Сергій Рижук пішов у відказ. Мовляв, зараз відповідальність за будівництво не на них. Їхня справа лише перевірити чи нормально декларація про початок будівництва заповнена. Що всі документи у міського ДАБК і конкретно він нічого з цього питання говорити не має повноважень.

(Не) законне будівництво

Чому між музейниками, громадськими активістами і забудовником не припиняються перепалки? Одні впевнено заявляють – будівництво незаконне. Інші переконують – законне.

Хто з них каже неправду?

Як зауважують представники громадськості, ділянка за краєзнавчим музеєм – особливе місце, в якому не можна будувати що-небудь.

– Це дуже особливе, історичне місце для міста… Перлина міста, – зауважує учасниця Волонтерської групи допомоги армії України «Воїни світла» Тетяна Гонтар, яка спільно з музейниками є одним з найактивніших протестувальників проти зведення 12-поверхівки.

Активісти вважають, що будівництво на цій ділянці можна здійснювати тільки під прискіпливим наглядом краєзнавців та архітекторів і з урахуванням містобудівних обмежень.

При цьому керуються документом – паспортом музею із кресленням від 1987 року, судячи з якого ділянка на Толстого, 10 входить до спеціальної зони – зони регулювання забудови.

Натомість у міськраді ще від початку століття існує містобудівний документ щодо охорони об’єктів культурної спадщини, в якому ділянка на Толстого жодним чином не регулюється. Ним, як зауважив головний інженер фірми-проектувальника «ТВФ Тріада» Андрій Григорчук, керується забудовник.

Це відображено і в графічному плані забудови. Утім, забудовник переконує – жодних робіт виконувати там не збирається.

Чому ж виникли такі розбіжності в документації?

Основною причиною є те, що містобудівна документація Рівного – застаріла, рясніє помилками та недопрацюваннями.

До прикладу, у генплані міста, скоригованому саме у 2008 році, будівлю краєзнавчого музею переплутали з іншою пам’яткою – палацом культури «Текстильник».

В центрі Рівного, де ще збереглись історичні пам'ятки архітектури, не передбачили обмеження щодо висотності забудови.

В.о. начальника управління містобудування та архітектури Рівнеради Василь Мельник навіть здивувався, чому на Толстого, 10 висотність забудови обмежили до 40 метрів. Мовляв, судячи з містобудівної документації, там можна було би зводити і вищий будинок.

За більш ніж десять років міська влада не спромоглася замовити і затвердити історико-архітектурний опорний план міста. Його завдання – визначити і чітко зафіксувати історичні та архітектурні пам'ятки та їхні охоронні зони. Для того, щоб зберегти їх від знищення.

Міністерство культури навіть зауважило листом до Рівнеради, що міська влада порушила закон у 2008-му, скоригувавши генплан без затвердження історико-архітектурного опорного плану.

МінКОРУПТкульт?

Як би не викручувався забудовник, стверджуючи, що не визнає обмежень в забудові ділянки, проте на початку 2016 року він таки звернувся до Міністерства культури за дозволами.

У лютому 2016-го Мінкульт погодив проект багатоповерхівки, а в березні видав дозвіл на земляні роботи.

Проте після активізації протестів навколо будівництва Міністерство вирішило призупинити дію цих дозволів.

Призупинення, як запевнили «Четверту владу» у Мінкульті, діє й досі. Утім, забудовник, який з листопада 2017 року з новим запалом приступив до робіт, на це не зважає.

Будівництво на Толстого, 10 (березень, 2018).

Він витлумачив це призупинення, використовуючи юридичну зачіпку, яку, схоже, навмисно допустили в листі Мінкультури: «Призупинення дозволу на виконання земляних робіт до отримання результатів громадського обговорення питань, пов'язаних з реалізацією вказаного проекту».

Юридичною мовою це означає – які б не були результати громадських обговорень – достатньо їх надати Міністерству.

Громадські обговорення були і не одні. Брали участь всі сторони конфлікту і місцеві депутати та чиновники. Не домовилися до жодних компромісних рішень. От такий і результат.

Як розповів «Четвертій владі» один з рівненських проектантів, у Мінкульті давно існує відділ, який «торгує» подібними дозволами. А грошей ніхто повертати не любить.

На жаль, Міністерство культури надало неповну відповідь на запит «Четвертої влади», в якому ми намагалися з'ясувати, яким чином Міністерство так легко погодило забудову в межах зони регулювання забудови.

Чия земля? Торгунова

«Українська промислово-інвестиційна група» дуже схожа на фірму-прокладку, якою скористалися свого часу для оборудки із вигідною земельною ділянкою.

І активним учасником цієї оборудки був не хто інший, як колишній секретар Рівнеради і нинішній співвласник групи компаній «Стоград» Юрій Торгун.

Від часу заснування ТзОВ «Українська промислово-інвестиційна група» (ТзОВ «УПІГ» – авт.) не реалізувала ще жодного будівельного проекту.

Ледь не щороку там змінюються керівники, а з пресою спілкується лише один чи двоє людей. Як правило, юристів.

«Стоград» певний час фігурував в якості офіційного забудовника на Толстого, 10. Та після активізації протестів вирішив відмежуватися від будівництва.

Номер телефону ТОВки, який вказали в офіційному реєстрі, насправді закріплений за іншим підприємством – юридичною фірмою «Константіс».

Там пояснили, що раніше їхні юристи супроводжували роботу «Української промислово-інвестиційної групи». І можливо, саме через це їхній номер вказали при реєстрації.

На одному з попередніх паспортів будівництва навпроти ТзОВ «УПІГ» було вказано інший стаціонарний номер телефону.

Дівочий голос зі слухавки порадив шукати директора за іншою юридичною адресою. Вони, мовляв, більше не співпрацюють. На прохання представитися дівчина поклала слухавку.

Пошук в мережі Інтернет за цим номером показав три фірми, зареєстровані, правда, за однією і тією ж адресою:  місто Рівне, вулиця Клима Савури, 14а.

Саме цю багатоповерхівку колись будувала група компаній «Стоград». І саме за цією адресою наразі знаходиться головний офіс «Стограду».

Співвласницею двох з цих фірм (ТОВ «Рівнежитлобудінвест», ТОВ «АН «СТОГРАД») є дружина екс-секретаря Рівненської міської ради Ольга Торгун.

Про спорідненість ТзОВ «УПІГ» і «Стограду» свідчать й інші факти.

Зокрема, попередня керівниця і співвласниця «Української промислово-інвестиційної групи» Ірина Ярош нині очолює одразу дві компанії, до яких причетний Юрій Торгун: ТОВ «Маркет-Сервіс 2» та ТОВ «ГЛЧКОМ».

Падажди, ну не лепечи як з пулємота

Сам же Юрій Торгун зв’язок з «Українською промислово-інвестиційною групою» чи будівництвом на Толстого заперечує. І взагалі, каже: будівництвом не займається.

Ми спробували з ним поспілкуватися, щоб розпитати як так сталося, що коли він був секретарем, ця земля за схемою відійшла фірмі, з якою він має тісний зв'язок.

Розмова була недовгою, але ми вважаємо, що варто навести всі вислови пана Торгуна, які досить чітко пояснюють його позицію і його небажання щось детально пояснити громаді.

– Нема такої фірми «Стоград». Є така торгова марка. Це так як Adidas. Ви набираєте співвласника «Адідаса» і кажете йому, що є така фірма Adidas.

– Я будівництвом не займаюся. Якщо ви захочете в мене щось запитать по виробництву пінопласта, ілі по виробництву сендвіч-панелєй, то тоді, будь ласка, телефонуйте мені. Я займаюсь цим напрямком.

– Сама велика катєгорія брехуна щитається така, шо коли брехун бреше і сам в це начинає вірить, то це сама велика катєгорія брехуна.

– Це, я перепрошую, ви з чого взяли і хто вам так розказав, шо я відстоював якогось забудовника?

– Падажди, ну не лепечи як з пулємота. Я ж розказав, хто занімається будівництвом. Будь ласка, до будівельників і звертайтесь. Я особисто будівництвом не займаюсь. І на сьогоднішній мамєнт ну абсолютно ніякого бажання говорить на ці тєми не маю.

– Якшо є якийсь там провокаційний нюанс, вотета, ну, ви знайдіть когось іншого для провокацій. Всьо, пака.

Меру до цього байдуже, – проектант

Рівненський проектант, який просив не називати його через можливе перешкоджання, але який проконсультував нас щодо будівельного законодавства і ситуації у будівельній галузі, висловив своє бачення розв'язання конфліктів громадськості і забудовників.

На його думку, місту потрібен господар, який би очолив переговори між громадою і забудовниками для вироблення прозорих правил, які б захищали інтереси рівнян і водночас дозволяли розвиватися будівельній галузі.

– Будувати потрібно, адже місто за щільністю забудови уступає тим самим польським містам, а потреба в житлі щороку зростає. Тільки питання як саме будувати, що саме і де саме.

– Таку переговорну групу мав би очолити мер, але йому до цього байдуже. Він усунувся. Попри те, що це не перший і не останній такий конфлікт.

Мер справді уникає обговорювати цей конфлікт на сесії Рівнеради, адже це питання вже не раз обговорювалось із взаємними обвинуваченнями з різних сторін.

Однак журналісти порталу Чарівне.інфо випитали у Володимира Хомка його бачення.

– З одного і другого боку задіяно вже тисячі людей, тому найближчим часом оберти у цьому конфлікті не збавляться, це однозначно. Плюс, ви самі розумієте, що ця ситуація пов'язана з дуже великими коштами, – зазначив міський голова Рівного Володимир Хомко.

– Найоптимінальнішим виходом з цієї ситуації, на мою особисту думку, було б зменшення забудовником поверховості свого будинку з запланованих 11-ти (12-ти – ред.) до максимум п`яти – і ми б на тому, я впевнений, поставили б крапку у цьому питанні, – додав мер.

Наразі протистояння забудовника й громадскості триває переважно у юридичній площині. І поки що феміда у господарському суді не спішить зупиняти будівництво до вирішення спору.

А кримінальне провадження відкрите в березні 2016 року за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч.1 ст.366 (службове підроблення), ч.3 ст.298 (нищення, руйнування чи псування пам’яток історії або культури) Кримінального кодексу рухається в'яло.

Слідчий попросив ДАБІ України провести перевірку. Суд доручив ДАБІ України провести перевірку. ДАБІ України перекинуло це на обласне ДАБІ. Обласне ДАБІ Ігоря Мічуди перевірку провело і, звісно, ніяких порушень не виявило.

У найсвіжішій ухвалі суду йдеться про те, що поліції відмовили у проведенні «огляду на території житлового будинку по вул. Толстого,10» оскільки ні слідчий (лейтенант поліції) ні прокурор не з'явилися в судове засідання.

Але активісти щиро вірять, що будівництво вдасться спинити.

– Для мене це будівництво знакове не тільки в припиненні самого будівництва, яке я вважаю незаконним. Але й щоб громада відчула, що здатна впливати, бути господарем в своєму місті, – каже активістка Тетяна Гонтар.

А забудовник поспішає: адже до закінчення терміну оренди земельної ділянки менше року. До того часу потрібно звести хоча б недобудову, щоб залишитися на цьому місці.