Що не так із будівництвом багатоповерхівок біля пляжу Басового Кута

Депутати дозволили забудувати житловими багатоповерхівками майже пів гектара землі поруч із басейном «Авангард», неподалік пляжу Басового Кута. Попри те, що це рекреаційна зона, детальний план території передбачає житлові 8-ми, 9-ти і 12-ти багатоповерхівки. Але рішення про прийняття цього плану території прийняли з порушенням і його можна скасувати через суд. Які наслідки забудови або її скасування, та як рекреаційну землю перетворюють в житлову – читайте в розслідуванні.

На детальному плані території це виглядає так:

Це будівництво має довгу історію. Раніше тут дозволили будувати та обслуговувати спортивно-оздоровчий комплекс. Паспорт будівництва тоді виглядав так:

Нині – дозволили будувати та обслуговувати багатоквартирний житловий комплекс з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

Вже встановлені сваї під один з будинків. Будівництво з висоти виглядає так:

На рекреаційній землі з позначкою «Р-2» (зона природних ландшафтів) можна будувати, наприклад, об'єкти призначенні для спорту та відпочинку. Всілякі «будиночки рибака», спортивно-оздоровчі комплекси і навіть готелі. Поверховість таких будов не обмежена висотністю.

Наприклад, можна поставити 16-ти поверхівку з квартирами, яка називатиметься «апарт-готель». По суті, це будівля житлового комплексу з окремими квартирами, але в апарт-готелі використовуються деякі з елементів готелю. Наприклад, стійка реєстрації, система бронювання номерів, телефонна підтримка, поділ номерів за типами. Будувати таке можна, але продавати і залучати під таке кошти незручно, тому забудовникам краще, щоб земля була житловою.

Далі про те як це робилося.

Як власність рівнян, без конкурсу, стала приватною власністю

Майже 18 років тому, у 2002-му році, Міжнародний економіко-гуманітарний університет (попри гучну назву – рівненський приватний заклад вищої освіти) викуповує будівлю комплексу басейну «Авангард», а понад гектар землі (1,26 Га), (80 соток, які були в користуванні басейну, і 46 – за рахунок земель запасу рекреаційного призначення міста) бере у 2008-му році в оренду.

А в 2011-му році, незадовго до внесення змін у план зонування Рівного, Рівнерада дозволяє продати майже всю цю землю (1,07 Га) для МЕГУ як власника басейну. І ось – гектар рекреаційної землі у приватній власності без конкурсних торгів.

Земельний кодекс дозволяє прокручувати такі оборудки, хоча депутати, в інтересах громади, могли без конкурсу продати меншу земельну ділянку, якої достатньо для обслуговування басейну (60 соток). А іншу земельну ділянку можна було більш вигідно продати на земельному аукціоні, перед тим внісши зміни в генплан, виділивши її для будівництва.

Але чи то такі собі депутати-чиновники господарі у Рівному, а чи інтереси громади програли чиїмось приватним інтересам, та університет отримав вдвічі більше землі ніж йому потрібно для обслуговування басейну у приватну власність, а ще частину 19,5 соток залишив у оренді.

Отримав і вирішив її монетизувати через забудовника Сергія Качановського, на той час депутата Рівненської обласної ради від Партії регіонів (2010-2015 роки).

Про цю історію детальніше читайте в матеріалі: Поряд з Басовим кутом в рекреації планують три будівлі

В результаті вийшов такий поділ (червона ділянка приватна, синя – в оренді):

Але ця земля, згідно із зонуванням на генплані, досі рекреаційна зона «Р-2». І щоб це змінити потрібно була певна, передбачена законодавством, послідовність дій. І цю послідовність порушили.

Спочатку потрібно було замовити розробку проєкту змін до генплану в частині зонування – змінити зону «Р-2», в місцях запланованої забудови, на житлове багатоповерхове будівництво. І ці зміни мала затвердити Рівнерада. А після цього розроблений детальний план території мав затвердити рівненський міськвиконком.

Ці всі процеси змін мають супроводжуватися громадськими слуханнями та низкою бюрократичних процедур, які значно здорожчують і затягують процес. Тому пішли простішим шляхом. Простіший шлях затягнувся приблизно на два роки.

В результаті забудовники за свої гроші (офіційно меценатом виступив депутат Рівнеради підприємець Маріян Года) розробили детальний план території, провели його через громадські слухання та низку обговорень та зустрічей з власниками ділянок на цій території (серед яких є депутати та пов'язані з ними люди), і Рівнерада (а не міськвиконком) затвердив його.

Деталі частини цих перипетій можна прочитати в матеріалах:

• Депутати Рівнеради вирішили не перевіряти будівництва, пов'язані з кумом голови ОДА. Спроби навести порядок біля Басів кута

• Рівнерада проігнорувала зростання забудови довкола Басового кута. Що далі

• Дорогі багатоповерхівки на березі водосховища: 10 фактів про план забудови Басів кута

А далі, 9-го липня, на сесії Рівнеради, депутати дозволили змінити цільове призначення трьох ділянок, які належать «Міжнародному економіко-гуманітарному університету ім.С.Дем'янчука» та продовжили на 5 років договір оренди четвертої ділянки.

Ось тільки нюанс – цільове призначення орендованої ділянки – частина якої вже забита сваями – рекреаційне, а саме «для обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу, без права будівництва)».

Та це нюанс технічний, бо вже є, очевидно погоджений, проєкт рішення Рівнеради, яким дозволять змінити цільове призначення для орендованої ділянки.

А на геопортал Управління містобудування і архітектури вже без церемоній нанесли інформацію, що всі ці чотири ділянки – вже зона багатоповерхової забудови «Ж-4». Хоча в генплан зміни Рівнерада так і не вносила.

Ось як проголосували депутати Рівнеради за зміну цільового призначення, яким дозволили будувати житло у цій зоні:

Якщо дозволили будувати в рекреації – то рішення незаконне?

Важко сказати. Розібратися тут міг би допомогти хіба що суд.

Адже наразі є діючими два містопланувальні документи, які суперечать один одному: детальний план території, який визначає цю зону як житлову, і зонування, яке визначає цю зону як рекреаційну.

З проханням прояснити цю ситуацію «Четверта влада» звернулася до експерта із питань земельного законодавства Георгія Могильного.

Він підтверджує, що містопланувальна документація повинна прийматися від більшого до меншого: генеральний план – зонування – детальний план території. Тобто детальний план території має відповідати зонуванню та генплану.

– Якщо у місті затверджений план зонування, то міська рада  взагалі не має повноважень затверджувати детальні плани території, – каже Георгій Могильний. Це повноваження виконавчого комітету в такому разі.

Тож, на думку експерта, рішення про затвердження детального плану території правого берега Басового Кута суд може визнати незаконним.

– Це те саме, що начальник ЖЕКу затвердить [рішення] і скаже що йому міська рада дозволила, – додає експерт. – Це суперечить закону. Якби Рівнерада хотіла затвердити зміни, то мала би починати з генерального плану, бо детальний план не має йому суперечити, він уточнює генеральний план.

Уточнення  можуть бути різні. Але якщо на генплані це рекреаційна зона, то у ДПТ не можуть бути житлові будинки. Зонінг встановлює додаткові обмеження, що в кожній зоні може бути побудоване. А ДПТ має уточнити ці обмеження, які встановленні зонінгом. 

Розставити крапки над «і», на думку експерта, може хіба що суд. А на час розгляду справи в суді варто просити забезпечення позову: зупинити дію рішення міської ради про затвердження детального плану території.

І вже коли суд визначить чи законним є рішення про детальний план території, можна розглядати питання того, що цільове призначення цієї ділянки незаконне.

Подавати в суд можуть депутати Рівнеради.

Так вийшло, що депутат Рівнеради, який найбільше виступає проти перетворення рекреаційної зони Басів кута в житлову, працює адвокатом.

Депутат Микола Бляшин каже що він з однодумцями планує подавати в суд на  рішення про затвердження детального плану  території.

– Вважаю, що суд наразі є єдиним способом вирішення ситуації, – каже депутат. – Ми з колегами обговорили підстави для позову, і вже позов – на фінальному етапі. 

На наше запитання, чому раніше цього не зробили, пояснює.

– Подача позову у такій справі – не просте завдання і потребує часу та знань. Зараз відповідно до вимог закону, з позовом треба одночасно подати і  всі докази. Збір доказів потребує часу і вплив карантину ускладнив ці дії.

Детально про всі докази нам наразі не відомо, але деякі свої претензії Микола Бляшин описував у блозі. А також претензії до детального плану території є в матеріалі за посиланням.

Пізніше депутат деталізував претензії в коментарі у фейсбук під матеріалом: Чи буде «бурштинова еліта» гадити у води рівненського Басів Кута: відповіді архітектора

13-го липня депутат зі своїми однодумцями ініціював пікет на майдані перед міською радою. Вимагали від міського голови Рівного Володимира Хомка «ветувати» рішення Рівнеради про зміну цільового призначення земельних ділянок.

Ось тільки сам Володимир Хомко голосував ЗА це рішення, та своїми діями та бездіяльністю постійно сприяв активній забудові правого берега Басів Кута. А від питань журналістів не раз ухилявся.

Науковці НУВГП ще раніше звертали увагу, що на цій територія крутизна схилу – більше трьох градусів. І тому в цьому місці, згідно з вимогами Водного кодексу, прибережна захисна смуга має бути подвоєна з 50-ти метрів до 100 метрів.

Логіка такого обмеження в тому що наслідки діяльності людини по крутому схилу можуть легше дістатися до води і не встигнуть поглинутися землею по дорозі до водосховища.

У нашому ж випадку заплановане будівництво  суттєво заходить в зону, яка в теорії мала би бути захисною:

«Четверта влада» запитала у автора детального плану території Дмитра Котлярова чому пропозиція науковців щодо 100 метрів прибережної захисної смуги в цій зоні не врахували. І чи були враховані будь-які інші рекомендації науковців.

Однак Дмитро Котляров на ці питання не захотів відповідати.

Служба будівництва України

Одному з авторів публікації доводилося чути стосовно цього будівництва, що «там вже все порішано і всім заплачено», «якщо не працюють умови ринку, то шукають людей, які все вирішують із гарантією».

Ми не можемо стверджувати на 100%, але можна припустити хто має можливість впливати на міських чиновників і кому місто подарувало чимало ділянок.

Один з інвесторів цього будівництва (насправді організатор) – Сергій Качановський – відома в будівельному середовищі людина. Пов'язана з ним на той час фірма «Фабрика «Рівненчанка» будувала котеджі на ділянці, яку отримала за сірою схемою СБУ на вулиці Поповича.

Ще одну багатоповерхівку (яку використав письменник Макс Кідрук для свого горор-роману «Не озирайся і мовчи», – ред.) на землі СБУ теж будувало ТОВ «Альянс Престиж Буд» Сергія Качановського.

А за першим задумом генеральним підрядником будівництва на цій ділянці була фірма «Фіалка» (лідер сумнівних тендерів, – ред), яка засвітилася в іншій земельній схемі за участю офіцерів СБУ.

То яким буде берег Басів Кута

Депутат Микола Бляшин пише, що хотів би бачити набережну зону Басів Кута як у Німеччині:

Його опонент, співавтор детального плану території правого берега водосховища директор ТОВ «Майстерня Мост», архітектор Дмитро Котляров теж мріє про хорошу набережну, якою можна прогулятися, чи по якій можна проїхати велосипедом і мріє про чистий доглянутий пляж. Однак вважає що мрії про подібну набережну (як на фото вище) – нереальні. Оскільки земля там у приватній власності, і все одно буде забудована, як мінімум «будинками рибалки».

Водночас каже, що забудовники зацікавлені продати своє житло, а тому зацікавлені вкладатися в упорядкування пляжу, набережної та парку над пляжем.

Приблизне уявлення набережної, про яку говорить архітектор, можна побачити в концепції, яку підготувала «Майстерня Мост»:

Як забудували берег річки й озера, бачив один з авторів цього матеріалу влітку 2012 року в місті Чикаго, штат Іллінойс, США (до слова, в Чикаго, буває, навідується до внука, доньки і зятя й міський голова Рівного Володимир Хомко). Може звідти таке ставлення до забудови берега? На жаль, Володимир Хомко постійно ухиляється від прямого спілкування з журналістами «Четвертої влади» про землю на Басів Куті.

Якщо наша діяльність вам подобається, і ви вважаєте її важливою – підтримайте «Четверту владу» за цим посиланням. Завдяки підтримці ми зможемо працювати ще краще.

Підписуйтесь на канал «Четвертої влади» у телеграмі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці чи твітері. Вдячні за ваші коментарі та поширення матеріалу.