Парламент дозволив забудовникам не вкладатися у розвиток інфраструктури міст: чи є в цьому здоровий глузд

Заступник Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе в себе на Фейсбук-сторінці порадів тому, що Верховна Рада дозволила забудовникам не платити за розвиток інфраструктури населених пунктів.

За його словами, пайовий внесок в Україні у тому вигляді, в якому він зараз існує – неефективний, та породжує високі корупційні ризики. Крім цього, повна відміна від пайової участі може сприяти підвищенню позиції України у рейтингу Doing Business за показником «Отримання дозволів на будівництво», – пише він.

Чому, на мою думку, відмова від пайової участі не має жодної користі.

Що таке «пайова участь забудовників» і яка користь «кінцевому покупцю, який за все то платить», чи потенційному інвестору, що хоче будувати, але «пайова участь» йому заважає?

«Пайова участь забудовників» – це певний «податок місту» з кожного збудованого з комерційною метою метра квадратного (м2), за який місто має утримувати і розвивати:

• соціальну інфраструктуру (школи, дитсадки, лікарні і поліклініки і т.д.);
• транспортну інфраструктуру (громадський транспорт, вулично-дорожню мережу);
• інженерну інфраструктуру (необхідні міській забудові магістральні трубопроводи, кабелі, тощо).

І знімається він як додатковий відсоток від собівартості будівництва того м2. Наприклад, для житлової комерційної забудови він зараз становить 0-4%, а для комерційної нежитлової (офіси, магазини, ТРЦ і т.д.) – 0-10%.

Скільки це в кінцевій ціні і на скільки це здорожчує м2 для покупця?

Поясню на прикладі житлового багатоквартирного будівництва. У Рівному м2 такого житла в середньому продається за приблизно 14 тисяч грн (550$/м2). Ця сума складається з:

• + вартості землі ≈1250грн (50$/м2)
• + собівартості будівництва ≈7500грн (300$/м2)
• + підключенні/підведенні до інженерних мереж ≈1250грн (50$/м2)
• + проект будівництва, маркетинг та менеджмент, вирішування «якихось» питань, благоустрій ≈1250грн (50$/м2)
• + прибуток забудовника ≈2500грн (100$/м2).

«Пайова участь» загалом вираховується лише з собівартості самого будівництва, тобто 4% від 300$/м2 і приблизно мала б становити = 300грн/м2 (12$/м2).

1. Тобто майбутній покупець, за відміну «пайової участі», теоретично може отримати житло дешевше всього на 2-2,5% від існучої вартості м2.

То ж чи збільшиться кількість потенційних покупців (молодих сімей, середньостатистичних працівників, що так потребують власного житла), якщо той же м2 коштуватиме не 550$/м2, а 540$/м2?

Навряд. Іпотека з низьким відсотком – так, прозоріші і більш захищені умови оренди – так, але зменшення вартості на 2% – ні.

2. Чи збільшить ця відміна «пайової участі» кількість охочих «потенційних інвесторів» розпочинати будівельний бізнес в Україні? Мені не відомі випадки коли б люди відмовлялись від проектів через наявність пайової участі.

Але відомо купу випадків коли відмовляються від реалізації (інвестування), або роблять це значно гіршої якості, через наявність корупції в сфері регулювання містобудівних умов і можливостей (контроль дотримання норм генерального плану та зонінгу).

Коли «окремим забудовникам» можна будувати значно більше м2 в зоні з певними обмеженнями на таку кількість м2, чи на дешевшій, не призначений для цього землі.

Чи відсутність однакових можливостей доступу до інженерних мереж, коли «окремим забудовникам» «місто» підводить мережі, а інші, навіть заплативши, не можуть отримати бажане. А також інші обмеження, вирішення «питань» яких в рази більше % «від пайової участі».

І оскільки, поки що, через бідність, неосвіченість та світоглядну відсталість більшості з нас, забудовники конкурують переважно лише ціною та розташуванням об’єкту будівництва в структурі міста, саме фактори вибіркового контролю містобудівного законодавства міста та керування монополіями інженерного забезпечення є визначальними для можливості появи нових забудовників.

Якщо ж суб’єктивно оцінювати корупційність «пайової участі» то, як на мене, основна маса зловживань з визначенням сплати «пайової участі» у тому, що майже всю частку забудовник сплачує «бартером» – прокладеними за власний кошт інженерними мережами, які потім включає за домовленістю чиновником в «пайову участь» та ще й за завищеними розцінками відносно заниженого кошторису.

Відповідно місто отримує мізерно мало на соціальну і транспортну інфраструктури.

Що робити:

1. Виокремити «інженерну» складову і прийняти те, що це здебільшого робиться самим забудовником. Залишивши соціальну та транспортну інфраструктуру, хай з меншим, але гарантованим %;
2. Забрати можливість звільняти від сплати окремих забудовників;
3. Встановити нижню межу собівартості будівництва з якої буде обраховуватися % «пайової участі».

І останнє, для чого існує цей % пайової участі, що він може давати при наявності здорового глузду в менеджменті міст?

Наприклад: умовний новозбудований масив на 5 тис. мешканців – це 125 тис. м2 житла і 25 тис. м2 торгово-офісних площ. Розмір пайової участі становитиме ≈ 50 млн. грн.

За ці гроші місто здатне збудувати невеликий дитячий садок для цього масиву, або пів школи, або додатково купити громадський транспорт, що забезпечить кращу доступність цього району.

Звісно, цих коштів не вистачить на все задеклароване в «пайовій участі», адже як ми знаємо з досвіду радянського союзу, чи інших держав і міст, щоб покрити потребу в створенні усієї необхідної соціальної інфраструктури, потрібно щоб % «пайової участі» був значно більшим (в совєцькому союзі і 20% не вистачало).

Та все ж в умовах, коли в сфері освітніх послуг «гроші не ходять за дітьми» і відсутність комунального садка, школи, поліклініки, громадського транспорту є значною проблемою для дуже багатьох, пайова участь дозволяла мати хоча б якісь кошти на розвиток соціально-транспортної інфраструктури.

То ж в умовах коли міста злиденні, що виражається у низькій працездатності працюючих, більшість з яких недоплачує податків.

В мізерних надходженнях від оренди та/або продажу землі і комунального майна (яких вже практично не залишилося).

Відсутності інших джерел прибутку (суттєвого для бюджету податку з нерухомості, плати за паркування, тощо) забирати низьке (через корупцію), але таке необхідне наповнення бюджету, як на мене, не є добрим рішенням.

Змінювати формат – так, потрібно, але забирати, не заміняючи дієвішою альтернативою, на мою думку, не варто.