Продаватимуть поступово і з запобіжниками: відповіді на запитання щодо закону про землю

Вночі на 31 березня Верховна рада ухвалила законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Це значить, що сільськогосподарську землю можна буде продавати і купувати.

Станом на 16.00 1-го квітня закон ще не підписав ні голова Верховної ради, ні президент.

Як цитує Зеленського видання «РБК Україна», прийняття цього закону – одна з двох умов, щоб отримати до 10 мільярдів доларів від МВФ (друга –прийняти так званий банківський закон, яким зафіксувати, зокрема, неповернення «Приватбанку» Коломойському).

Ми раніше детально описували цей законопроєкт, коли його розглядали у другому читанні. Але фінальна версія значно відрізняється. Коротко відповімо на найпоширеніші запитання щодо прийнятого закону. Проголосований законопроєкт наразі можна переглянути тут, завантаживши файл «Порівняльна таблиця до другого читання (Додаткова) 30.03.2020».

Коли відкриється ринок землі

1 липня 2021 року (але не для всіх). Саме тоді набуде чинності закон, який 31 березня 2020-го підтримали нардепи.

З моменту, коли цей закон оприлюднять на сайті Верховної Ради, Кабмін протягом шести місяців матиме узгодити з ним нормативно-правові акти; пересвідчитися, що те саме зроблять центральні органи виконавчої влади; придумати й затвердити, як підтримувати людей та компанії, які хочуть купити землю сільськогосподарського призначення.

Хто може стати власником землі

Новий закон визначає п’ять потенційних власників сільськогосподарської землі:

• Громадяни України – з 1 липня 2021 року;
• Українські компанії, створені і зареєстровані за законодавством України, якщо всі їх акціонери та члени – громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади – після 1 січня 2024 року;
• Територіальні громади;
• Держава;
• Банки, лише якщо землю стягують як заставу. Банки мусять продати цю землю протягом двох років. 

Всі люди і компанії, яких немає серед цих п’яти пунктів, не зможуть купити землю сільськогосподарського призначення або до відповідного рішення на референдумі, або ніколи.

Хто матиме переваги на купівлю

Громадяни, які мають право постійного користування сільськогосподарською землею або орендували до 2010 року, а також мають право довічного успадкованого користування земельними ділянками державної та комунальної власності, матимуть право викупити ділянку із розстрочкою до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці такої землі.

Чи зможуть купувати землю іноземці

Ні. Поки це не дозволять громадяни України на референдумі.

Ще у жовтні 2019-го 69% українців були проти того, аби надати іноземцям право на купівлю-продаж землі. 7% – за те, аби дозволити це «найближчим часом». 4% – через рік, 8% – за кілька років.

За словами експертів, дозвіл на купівлю землі українським фірмам з іноземними власниками призведе до підвищення вартості землі і притоку іноземних інвестицій в економіку країни. Тому проти такого продажу представники українського агробізнесу, яким не вигідно, щоб земля була дорожчою, а поруч були сильні іноземні конкуренти.

На цьому ж референдумі матимуть вирішити, чи можуть купувати сільськогосподарську землю люди без громадянства та компанії, кінцеві власники яких є іноземцями.

Однак навіть якщо референдум відбудеться і незалежно від його результатів, землю в Україні не все одно не зможуть купувати:

• компанії з акціонерами чи власниками-громадянами країн, які Україна визнала країнами-агресорами чи країнами-окупантами (наразі це Росія);
• компанії, акціонерами або власниками яких є інші держави;
• компанії, власника яких неможливо встановити;
• компанії, кінцеві власники яких зареєстровані в офшорних зонах, визначених Кабміном. Наприклад, Барбадос, Бермудські острови, Сейшельські острови.
• люди, які належали або належать до терористичних організацій;
• люди та компанії, яким Україна заборонила бути власниками землі (тобто запровадила такий вид санкцій, за законом «Про санкції»);
• створені за українськими законами компанії, які контролюють люди або компанії, зареєстровані у країнах, що не протидіють відмиванню злочинних доходів. Список складає Міжнародна група з протидії відмиванню брудних грошей (FATF). Нині таких країн є дві – Іран та Північна Корея;
• компанії з іноземними акціонерами або власниками не зможуть придбати землю державної чи комунальної власності; землю, виділену для власників паїв; землю, розташовану ближче, ніж за 50 кілометрів від державного кордону (крім держкордону, який проходить по морю).

Скільки коштуватиме земля

До 1 січня 2030 року ціна на земельні паї не може бути меншою за нормативну грошову оцінку. У кожній області ця оцінка має свій показник.

Від 1 січня 2020-го, найвища ціна за гектар ріллі в Україні в Черкаській і Чернівецькій областях – 33 тисячі 646 гривень і 33 тисячі 264 гривні відповідно. Найнижча – у Житомирській  – 21 тисяча 411 гривень.

На Рівненщині одна з найнижчих цін – 21 тисяча 938 гривень за гектар ріллі.

Для розуміння скільки коштує сільськогосподарська земля в країнах із земельним ринком, станом на 2017 рік:

Скільки землі можна буде купити в одні руки

До 1 січня 2024 року громадяни України можуть стати власниками до 100 гектарів землі. Якщо до станом на 1 липня 2021 року в людини вже є більше, ніж 100 гектарів, вона залишиться власником цієї ділянки.  

Після 1 січня 2024 року всі, кому закон дозволяє купувати землю, – громадяни України та українські компанії, громади та держава – зможуть стати власниками до 10 тисяч гектарів землі (для банків обмеження не діє).

Як оцінюють закон експерти

Менеджер групи «Економічний розвиток» Реанімаційного пакету реформ, проектний менеджер громадської організації EasyBusiness Дмитро Ливч каже, що ухвала закону – позитивний крок: 

– Це дозволить українським землевласникам нарешті розпоряджатися своїм активом. З іншого боку, запобіжники, передбачені законом, перебільшені: якби їх не було, економічний ефект міг би бути набагато вищим.

Перебільшеним запобіжником Дмитро Ливч називає поетапність запуску ринку (до 2024 року юридичні особи не зможуть купувати землю; експерт називає таке рішення «політичним компромісом») та обмеження площі, яку можуть купити люди протягом перших трьох років, сотнею гектарів.

Зі слів Дмитра, якби не було обмежень щодо юридичних та фізичних осіб, а також щодо іноземного капіталу, Україна могла б отримати приблизно 75 мільярдів доларів додаткового приросту ВВП в наступні десять років після реформи і зростання ціни на землю за гектар від 1200-1500 до 5000-5500 доларів. 

– Натомість економічне зростання, яке забезпечить прийнятий закон, важко спрогнозувати. Але його ухвала – все одно історичний крок для України. Ми перестали бути учасником клубу шести країн, поруч з Таджикістаном, Венесуелою, Північною Кореєю, Конго, де немає ринку землі, – каже Дмитро Ливч. 

Він також не вважає, що продавати землю іноземцям – це загроза.

– Наша команда проаналізувала ще у 2015 роді досвід 60 країн, які є порівнюваними з Україною. І не було абсолютно ніякої загрози іноземного капіталу. Іноземний капітал – це додаткові вливання в українську економіку, які дуже потрібні під час світової економічної кризи.

Водночас Дмитро каже, що треба розмежовувати іноземців та громадян Росії:

– Росія є агресором і неприпустимо продавати або навіть думати про те, щоб їй продавати землю.

Що ще не вистачає до цього закону

За інформацією «Економічної правди» це лише початок, тому що Верховній Раді в майбутньому необхідно буде ухвалити ще низку додаткових документів з так званого «земельного пакету», в яких також частково будуть прописані відносини між учасниками земельного ринку.

Пакет додаткових законодавчих ініціатив та кроків щодо земельної реформи, про які згадувалось на початку, виглядає так.

«Антирейдерський» закон – №0858 – автоматизує обмін інформацією між реєстром прав і земельним кадастром, зобов'язує оцифровувати і заносити до реєстру прав інформацію на паперових носіях, реєструвати ціни транзакцій із землею. Ухвалений і підписаний президентом.

Ухвалений в першому читанні законопроєкт – №2195 — щодо електронних аукціонів запроваджує прозорий процес земельних електронних аукціонів та зобов'язує продавати державні та комунальні землі винятково через такі аукціони.

«Дерегуляційний» законопроєкт – №2194 – ухвалений в першому читанні, спрощує процедури передавання земель, децентралізує управління землями, передає державні землі за межами населених пунктів у комунальну власність громад та передає функції контролю Держгеокадастру відповідним місцевим органам.

Ухвалений у першому читанні законопроєкт №2370 «Про національну інфраструктуру геопросторових даних» відкриває вільний доступ до даних кадастру і забезпечує обмін інформацією між реєстром прав та кадастром.

Схвалений у першому читанні законопроєкт №2280 щодо просторового планування урегульовує питання встановлення меж громад, просторового планування їх територій — скасовує необхідність розроблення кількох споріднених за змістом видів містобудівної документації та документації із землеустрою.

Також передбачались кроки із створення Фонду гарантування кредитів для малих виробників, які повинні були покращити доступ малих виробників до кредитування, у тому числі для купівлі аграрної землі. Відповідний законопроєкт був зареєстрований у Верховній Раді у лютому, але незабаром його відкликали.

Підписуйтесь на канал «Четвертої влади» у телеграмі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці чи твітері.