Чому скасування рішення Рівнеради, яке дозволило багатоповерхівки на Басів куті, нічого не змінить

Прокуратура і депутат Рівнеради оскаржили у суді затвердження детального плану території (ДПТ) правого берега Басового Кута, який, зокрема, узаконив будівництво житлових багатоповерхівок у рекреаційній зоні.

Депутат Рівнеради, адвокат Микола Бляшин вважає, що цей план не враховує інтересів рівнян, а тільки забудовників. На думку ж автора ДПТ, архітектора Дмитра Котлярова, цей план території упорядковує і захищає від хаотичної забудови цю територію, а також допомагає зробити безпечнішою частину вулиці Чорновола.

В короткій версії постанови Рівненський окружний адмінсуд визнав рішення Рівнеради, яким затвердили ДПТ, протиправним і нечинним. Повне рішення суду, в якому можна побачити аргументацію, ще не оприлюднили, а також воно не вступило в дію.

Нагадуємо аргументи учасників судового процесу і пояснюємо, чому ця постанова не зупинить будівництво на правому березі Басів кута.

Зупинити забудову

У Рівненському окружному суді розглянули справу про оскарження рішення, яким міськрада затвердила детальний план території (ДПТ) правого берега Басівкутського водосховища.

Коли це рішення приймали, то за генеральним планом Рівного ця територія була рекреаційною і там не можна було будувати житло. ДПТ ж передбачає, зокрема, будівництво там багатоповерхівок. Хоча частина багатоповерхівок з'явилась там ще до появи детального плану території.

Прокуратура та кілька, на той час, депутатів Рівнеради, Микола Бляшин, Роман Стасюк, Ірина Пилипчук, Олександр Довжаниця подали позов, щоб визнати рішення про затвердження ДПТ незаконним.

Депутат Микола Бляшин раніше повідомляв, які є доводи прокуратури та позивачів у справі:

• зонінг, який діяв на момент прийняття ДПТ, суперечив цьому ДПТ.

– За затвердженим планом території, площа житлової забудови на правому березі Басового кута має зрости з 18 до 73 тисяч квадратних метрів. Багатоквартирних будинків з наявних п’яти має стати 35, а блокованих – з восьми має стати 45. Всього тут має бути 122 будинки. Це зростання майже в чотири рази. Генплан і зонінг в цій території міста не передбачають зон житлової багатоквартирної забудови, – писав на своїй фейсбук-сторінці Микола Бляшин.

• Рівнерада не має права затверджувати ДПТ – це мав би зробити виконком.
• Затверджений ДПТ прийняли з порушенням законодавства про корупцію: депутат Маріян Года мав конфлікт інтересів і не повідомив про це: він давав гроші на розробку плану і водночас голосував за нього в Рівнераді;
• ДПТ, відповідно до закону, може уточнювати рішення генплану та зонінгу, але не змінювати чи встановлювати інші або ж нові, яких немає в генплані чи зонінгу.
• ДПТ не описує систему водовідведення з території, яку планували забудувати:

– ДПТ прямо вказує, що розробку системи водовідведення слід буде детально опрацювати надалі, хоч і згадує про скид поверхневих стоків в очисні споруди поверхневих вод за греблею по вулиці Басівкутській. Що це за очисні споруди за греблею по Басівкутській, так ніхто поки і не пояснив. Також не зрозуміло, що за «біоплато на півночі», в яке пропонують скидати дощові і талі води розробники, – обурювався Бляшин.

• Детальний план передбачає розміщення споруд у прибережно-захисній смузі, дуже близько від озера, що є порушенням вимог Водного кодексу.

У суді позивачі наголошували на порушенні прав окремих власників будівель та ділянок на цій території, порушення порядку приймання цього ДПТ і порядку проведення громадських слухань.

За словами Миколи Бляшина, у суді вирішили перевірити не лише три пункти самого рішення Рівнеради, але й законність та рішення ДПТ: як графічної частини, так і текстової, бо вони є невід’ємними додатками до рішення ради.

Крім того, з’ясували, що розробники передали ДПТ замовнику – Управлінню містобудування і архітектури виконкому Рівнеради за день до сесії.

– Виникали логічні питання, що ж тоді розглядали депутати на комісіях? – написав Бляшин на своїй фейсбук-сторінці. – За регламентом, коли питання не розглянуто комісією, воно не може потрапити на сесію. Однак більшість тоді поспішала, а тепер в суді представнику міської ради треба пояснювати про «необов'язковість» розгляду в цій комісії.

Архітектор вважає, що ДПТ важливіше зонінгу

Співавтор ДПТ, архітектор, а нині й депутат Рівнеради Дмитро Котляров каже, що проєктувальники мають право на власне бачення того, як визначати функціональне призначення територій, і вводити нові функціональні зони. Він вважає, що одним із термінів, щодо яких тривають суперечки, є термін «уточнення положень генерального плану».

– На жаль, немає ніяких законодавчих актів, які би розкривали суть поняття «уточнення». Що за цим ховається – незрозуміло і ніде не виписано, тому виникають різні трактування. Але в законодавстві чітко прописано, що таке функціональне призначення, що таке функціональна зона і дуже чітко прописано поняття планувальної організації.

Таке трактування терміну «уточнення» заперечує експерт із питань земельного законодавства Георгій Могильний.

– Що означає термін «уточнення» – і так зрозуміло. Точно так само, як і детальний план, цей термін значить, що можна тільки уточнювати містобудівні умови та обмеження, але не можна їх змінювати. На рівні зонінгу у вас є визначений перелік об’єктів, який може бути в кожній зоні. З цього переліку можна вибрати об’єкт, який побудується в конкретній зоні, тобто уточнити, що на цій ділянці, з усього переліку має бути саме це. Саме по собі уточнення не може суперечити зонінгу, – пояснює експерт «Четвертій владі».

Дмитро Котляров каже, що, за законом «Про регулювання містобудівної діяльності», детальний план території визначає планувальну організацію і функціональне призначення кварталу, мікрорайону чи іншої частини території населеного пункту.

На його точку зору, детальний план території стоїть вище в «ієрархії» містопланувальних документів, ніж зонінг.

– Суттю розробки детального плану і є визначення і введення відповідних зон, які на думку планувальників, містобудівників, архітекторів повинні бути розташовані [на певній території]. По суті питання уточнення генерального плану ніде не розкривається, але закон чітко передбачає, що задачею детального плану території є якраз визначення зон і їх розпланування в загальній структурі мікрорайону, – пояснює Дмитро Котляров.

– Тепер тривають дебати, чи може детальний план визначати зони з іншим функціональним призначенням, ніж ті, які є в генеральному плані на певній території. На мою думку, яка підтверджується законодавством, ДПТ може визначати. І не те що може, а повинен, саме така задача перед ним і ставиться, – каже Котляров.

На думку архітектора, це питання – «в компетенції тих, хто в конкретний період і щодо конкретної території, бачачи контекст, приймає рішення, виносить їх на містобудівну раду, захищає їх там, містобудівна рада голосує за них, підтримує і потім це рішення  виноситься на затвердження органу місцевого самоврядування».

«В рекреаційній зоні заборонено будувати житлові будинки», – експерт

Експерт з питань земельного законодавства Георгій Могильний по-іншому пояснює, що таке уточнення генплану за допомогою ДПТ.

Наприклад, біля житлового будинку має бути прибудинкова територія: дитячі та спортивні майданчики, гостьові парковки і так далі. Дитсадки мають бути на відстані 500 метрів, школи – 1500 метрів.

Житловий мікрорайон або квартал – це житлові будинки і всі об’єкти з обслуговування – пожежні проїзди, садочки, школи, поліклініки, сквери і все інше.

– В генплані записано, що у зоні житлової забудови лише половину території можуть займати житлові будинки, а друга половина – це об’єкти обслуговування. І за генпланом теоретично не можна визначити, на якій ділянці житловий будинок можна будувати, а яка ділянка має бути під школу. Тому що в будь-якому місці житлового мікрорайону за генпланом дозволено збудувати житловий будинок.

ДПТ розподіляє території за функціонаціональними зонами. Якщо ви почнете забудовувати і видавати містобудівні умови й обмеження на основі генплану, у вас всюди будуть житлові будинки, – каже Могильний.

– На рівні ДПТ ви розділяєте: ось на цій ділянці можна розміщати житловий будинок, а оце, оце, оце – під соціальну інфраструктуру й все інше. Оце і є уточнення. Припустімо, житлова територія, зона житлової забудови в детальному плані й генплані – різні речі. В генплані – це в загальному мікрорайон, а в детальному – ділянки, на яких розміщені житлові будинки.

– Аналогічно з усіма іншими зонами. В рекреаційних зонах є територія, на якій будуються будинки відпочинку, а є території, на яких мають бути зелені насадження – оце і є уточнення, – каже експерт.

– Фактично в рекреаційній зоні заборонено будувати житлові будинки.

– Ви не можете уточнити в детальному плані території, що на цьому місці рекреаційної території можуть стати житлові будинки, тому що в вас ДПТ буде суперечити генплану – це не є уточнення.

– Генплан – це стратегічний документ, який насправді не визначає розміщення тих чи інших об’єктів – це стратегія розвитку населеного пункту, – роз'яснює Георгій Могильний.

За його словами, ДПТ не може суперечити генплану, бо розробляється на його основі. Якщо ж суперечності є, потрібно вносити зміни у генплан. 

– Якщо в рекреаційних зонах цікавлять житлові будинки, то рекреаційних територій у вас стає менше, але тоді ви маєте і генплан змінити. 

Поки судилися – зонінг змінили

Поки тривав суд, 10 червня на сесії Рівнеради депутати ухвалили оновлений план зонування міста. Він вступить в дію 20 червня.

Депутат Микола Бляшин каже, що нове зонування не могло вплинути на розгляд справи у суді: суд цікавили документи, чинні на момент прийняття ДПТ.

Співавтор ДПТ та ініціатор оновленого зонінгу Дмитро Котляров каже, що 10 червня проголосували за уточнення положень зонування, прийняті у генплані за 2008 рік.

І оновлений зонінг відповідає прийнятому раніше детальному плану території Басового кута.

– Тільки ми змінили із зблокованої (яка була у ДПТ) на багатоквартирну середньої та малої висотності, – каже архітектор.

Скачати карту із новим зонінгом можна за цим посиланням.

Тож якщо цей новий аргумент не врахують в апеляційному суді, то потрібно буде просто рішення міськвиконкому, щоб прийняти знову оспорюваний детальний план території біля водосховища.

Зонінг змінили не лише на користь забудовників. В ньому обмежили висотність майбутньої забудови у всьому місті, а також відсоток забудови ділянок у різних зонах.

Наприклад, тепер в центральній частині міста замість необмеженої забудови по висоті введено обмеження висоти – 5 поверхів і мансарда або 19 метрів по коньок.

– Забудова в зоні Ж1 (індивідуальні житлові будинки) передбачена для садибної забудови 7,5 метрів в стінах або 9.5 метрів по коньок, по суті це не більше 2-х поверхів. У новому зонінгу рекреаційні зони упорядковано. У всіх рекреаційних зонах міста введено всього 5% забудови, – каже Дмитро Котляров.

Детальніше про те, як вплине зміна зонінгу на забудову у Рівному ми дослідимо в іншій публікації. А поки що пропонуємо вам кілька пояснювальних ілюстрацій, які підготував містопланувальник Андрій Шевчук, який також працював над оновленим зонінгом (графіку можна збільшити).

Якщо наша діяльність вам подобається і ви вважаєте її важливою – підтримайте «Четверту владу». Завдяки підтримці ми зможемо працювати ще краще.

Підписуйтесь на канал «Четвертої влади» у телеграмі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці чи твітері.