Як «базарчик» на Боярці може перетворитися в торговий центр завдяки схемі зі смітниками

Що потрібно робити підприємцю, щоб у чесний спосіб стати власником комунальної землі? Правильно, виграти земельні торги. Або… поставити на цій землі смітник, зареєструвати на нього право власності й мати підставу отримати ділянку без конкуренції.

Це не вигадка, а історія, яка розгортається у Рівному ще з 2000-х, а останні кілька років набрала нових обертів. Ідеться про торговельний пасаж (в народі «базарчик») на Боярці, на вулиці Дубенській, 44А.

Розповідаємо, що не так із планами фірми-власниці пасажу-базарчика і чому з нею судяться мешканці прилеглого будинку.

Як з’явився пасаж

На фото нижче – торговельний пасаж на Боярці. Або базарчик – так його називають місцеві жителі, сюди вони приходять на закупи. В експлуатації він з 2003 року. Саму землю власники орендували з 2000-го року, а у 2006 році її викупили.

Ринок-пасаж зареєстрований на приватну фірму – торговельний дім «Орислава».

Фірмою керував з 1998 року Віталій Самсон. З 2009 року, коли він пішов на держслужбу – очолив представництво Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва у Рівненській області (пізніше – Державна регуляторна служба), керувати стала його дружина Людмила.

Вона каже, що у 2003 році «Орислава» розробляла документи на значно більшу ділянку – 1600 квадрати – з розрахунком на першу і другу чергу будівництва пасажу. У 2006 році вони викупили 795 квадратні метри землі, на якій зараз стоїть торговельний дім.

– У 2003 році умовою дозволу викупу другої частини ділянки був дороговартісний перенос теплотраси за понад 500 тисяч гривень. Ми залізли в шалені борги, але умову виконали. Усю замінену нову теплотрасу ми передали безоплатно на баланс міста. Втім влада тоді змінилась – і нині ми знову проходимо цю всю бюрократичну тяганину, – відповіла нам Людмила Самсон.

Намагатися претендувати на другу частину землі власниця «Орислави» почала у 2020 році. Принаймні такі висновки можна зробити із проєкту рішення Рівнеради. Тоді, у липні, вона звернулася за дозволом на розробку проєкту землеустрою. Однак ми не знайшли інформації, чи голосували за це депутати. Втім, шанс таки здобути землю фірма отримала у 2021 році, бо на ділянці зареєстрували нерухомість.

Як має виглядати реконструйований пасаж

Питання реконструкції пасажу почали піднімати ще у 2019 році. Про це свідчать матеріали в ЗМІ за той період.

Наприклад, у матеріалі «Суспільного» йдеться, що мешканці сусідніх будинків не надто зраділи ймовірному будівництву. Тоді, у липні, жителі зібралися на збори, де вони казали, що про реконструкцію ринку під торговельний центр їх ніхто не повідомив, а дізналися про це з інтернету. Нарікали, що можливе розширення спричинить транспортний колапс, адже на дорогах і так було важко розвернутися автівкам.

Через цю ситуацію депутат Рівнеради Роман Яворський писав лист меру Володимиру Хомку і його заступнику Віталію Герману. Просив, щоб ті вивчили законність реконструкції. Заступник Хомка розповів, що проєкт реконструкції відправили на доопрацювання, бо у членів містобудівної ради до нього виникли зауваження. 

Через листування у вайбері Людмила Самсон пояснила, чому пасаж досі не реконструювали.

– Питання фінансів стояло актуально і ще досі нікуди не ділося. Бюрократична тяганина, коронавірус, що повпливав на платоспроможність орендарів, високі вимоги банків. Так звані активісти, що чинять моральний тиск і спотворюють інформацію заради тимчасового схвалення. Вседозволеність для навколишніх «ларьочків», які ні в кого ніяких дозволів не беруть, та ще сотні факторів, які змушують мене подумати, аби лишити там все як є, – прокоментувала власниця.

Також надіслала нам фотопроекцію того, як має виглядати споруда опісля:

На сторінці у фейсбук депутата Рівнеради Тараса Обоїсти ми знайшли три з цих ескізних малюнків у кращій якості і зробили світлини із приблизно того самого ракурсу, як це виглядає станом на 8 листопада.

В етері «Українського радіо» Людмила Самсон повідомила, що на ділянці побудують відкриту двоповерхову парковку, щоб у день там машини ставили покупці, а на ніч могли паркуватися і мешканці будинків.

– Йде питання про виділення ділянки для того, щоб була хоч якась територія для обслуговування наших підприємців, і, хто може проїхати автомобілем, могли спокійно його поставити, щоб не створювати ніяких пробок, і піти зробити закупи. Це буде відкрита абсолютно стоянка, ми продумували там і озеленення з усіх сторін, – коментувала власниця.

Чого бояться мешканці прилеглих будинків

Перспектива розширення і будівництва парковки викликають запитання і побоювання у мешканців і сьогодні. Ось якими є ці побоювання, зі слів голови ОСББ «Акцент», що в будинку Дубенська, 40 Інни Коломієць:

Через розбудову пасажу звузиться прибудинкова дорога, що спричинить «транспортний колапс». На її думку, від цього постраждає й 42 будинок, мешканці якого добираються додому через двори 40-го і 44-го будинків.

Наступне побоювання: нова будівля закриє мешканцям 44-го будинку сонячне світло.

 – Стане стіна перед двома під'їздами 44-го – люди куди будуть дивитися? В стіну і сонця не бачити? Це ж неправильно. А як парковка, то гази з другого рівня будуть іти їм у вікна, а з першого і другого поверху разом – на дитячі майданчики, – вважає Інна Коломієць.

Людмила Самсон каже, що замовляла експертизу і, за її висновком, кількість сонячного світла побудова пасажу «не знижує». Але повний текст експертизи підприємиця показати відмовилася, тому ми не змогли впевнитися, що саме там написано. Людмила Самсон сказала, що заплатила за експертизи чималі гроші і що висновки є її «комерційною таємницею».

– Я вам скинула [першу й останню сторінку], хочете – зверніться до суб’єкта, який робив ці проекти. Якщо він захоче, він вам скине, – сказала у телефонній розмові Людмила.

«Орислава» нібито хоче забрати ділянку з пагорбом, який захищає 40-й будинок від підтоплення. Інна Коломієць каже, що будинок розташований в низовині, тому дощова й тала вода до нього стікає, через його арку витікає на вулицю і підмиває його. У стіні над аркою вже утворилася тріщина. А коли «Орислава» забере пагорб, ситуація погіршиться.

Зі слів Інни Коломієць, у будинку №44 також над аркою пішла до верху тріщина і якщо поруч почнеться будівництво – буде додаткова вібрація, яка негативно впливатиме на будинки.

На це побоювання у підприємиці теж є відповідь. Хоча не до кінця зрозуміла.

Людмила Самсон надіслала нам першу й останню сторінку технічного звіту про інженерно-геологічні вишукування на об’єкті, його робив ФОП Олег Гаврилюк. Там вказано: «Виходячи з природних умов ділянка розвідувань належить до потенційно непідтоплюваних територій». Тут також з останньої лише сторінки незрозуміло, яка це саме «ділянка розвідувань».

Наступне побоювання: збудують не парковку, а багатоповерхівку. Ми запитали у головного архітектора Рівного Дмитра Котлярова, чи виправданий цей страх. Він сказав, що за будівництвом багатоповерхівки на вказаній території ніхто не звертався. Також додав, що «вони не можуть там побудувати багатоквартирний будинок, бо наразі цільове призначення земельної ділянки у них під це не підходить».

На тепловій мережі, що йде до 1-4 під’їздів 44-го будинку, «має щось вирости». Ми запитали Людмилу Самсон у вайбері, чи врахувала її момент щодо наявності теплової мережі на території у плані реконструкції. Відповідь на це питання ми не отримали.

Як «Орислава» хоче забрати землю

Пам’ятаєте, ми говорили про нерухомість? Ось вона, одразу за «базарчиком»:

Радимо роздивитися її краще і подумати: смітник це чи приміщення; капітальна чи тимчасова це споруда.

Власниця цієї будки каже, що це приміщення, де підприємці зберігають речі та інвентар. Натомість мешканці та напис на приклеєних аркушах – що це смітник. Документи засвідчують, що це капітальна споруда, власні очі – що тимчасова.

І саме завдяки реєстрації чи то смітника, чи то приміщення фірма претендує на понад три сотки землі, на якій це частково стоїть.

Людмила Самсон повідомила, що «приміщення» розташоване на обох ділянках: на тій, що уже належить «Ориславі», і на тій, яку вони хочуть викупити. Це підтвердив і адвокат Юрій Клекотка та додав, що «на обох ділянках вважається, що є об'єкт нерухомого майна».

24 червня на сесії Рівнеради депутати дозволили «Ориславі» розробити проєкт землеустрою «щодо відведення у власність шляхом викупу земельної ділянки на Дубенській, 44-А, на якій розташований об’єкт нерухомого майна». Наступний крок – викуп. І проєкт рішення щодо цього вже є на сайті Рівнеради. 

Така перспектива не сподобалася жителям сусідніх будинків, тому голова ОСББ «Акцент» будинку №40 Інна Коломієць подала до суду, щоб скасувати рішення реєстратора.

– Давайте я всюди понаставляю смітники, а потім приєднаю до основної будівлі і буду далі розбудовуватись, – скаржиться Коломієць.

Адвокат Юрій Клекотка, який представляє інтереси ОСББ розповідає, що «нерухомість» зареєстрували, щоб отримати землю без конкурсу, а реєстрація тимчасової споруди як капітальної є порушенням.

– Згідно зі статтею 134 Земельного кодексу, комунальна землі у власність передається на конкурсних засадах на земельних торгах. І є винятки, коли не на земельних торгах.

Без торгів можна обійтися зокрема коли на ділянці є об’єкти нерухомого майна, будівлі чи споруди, які комусь належать.

– Тому вони й зареєстрували право власності на отой смітник чи що то таке, – прокоментував Клекотка.

Також пояснив, у чому тут порушення реєстратора.

– Згідно зі статтею 4 закону «Про державну реєстрацію на нерухоме майно і їх обтяжень», не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення.

– Тобто реєстратор, згідно з цієї нормою закону, не мав права реєструвати таку архітектурну форму, оскільки це не капітальна споруда – це тимчасова споруда, – підсумовує адвокат.

Натомість експерт із земельного права Георгій Могильний каже, що реєстратор тут може бути невинним, бо усе залежить від документів, які подали від «Орислави» на реєстрацію. У витязі з майнового реєстру ця будка вказана приміщенням вже наявної нерухомості, а реєстратору могли подати техпаспорт, у якому приміщення знаходиться всередині пасажу, на землі, що вже належить «Ориславі».

Натомість Могильний бачить порушення зі сторони міської ради, бо вона за законом не мала давати дозволу на розробку проєкту землеустрою.

– За частиною 2 статті 134 Земельного кодексу право на землю без конкурсу дають розташування на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб.

– Тобто право власності на приміщення не дає вам права на землю без конкурсу.

– Зараз міська рада порушує законодавство, бо вона мала б казати: «У вас немає у власності будівлі чи споруди на цій ділянці, ви володієте приміщеннями, а власники приміщень в будівлях чи спорудах не мають права на отримання землі».

– Тобто це як власник квартири в багатоквартирному житловому будинку скаже, а давайте мені всю ділянку під будинком – я тут приміщенням володію, – пояснює Могильний.

Ми вирішили запитати у міського голови Олександра Третяка, чи не вважає він, що міська рада має скасувати рішення про розробку проєкту землеустрою. Зв’язувались через начальницю відділу інформаційно-аналітичного забезпечення Рівнеради Оксану Власюк. Проте вона ігнорувала наші запитання і за понад три тижні відповідь ми так і не отримали.

Щодо законності реєстрації приміщення-смітника ми намагалися поговорити і з Людмилою Самсон, для цього надіслали їй питання у вайбері. Проте на момент виходу матеріалу відповіді ми також не отримали.

На сайті Судової влади вказано, що 24 вересня ОСББ «Акцент» відмовили у відкритті провадження. Адвокат Юрій Клекотка пояснює, що «відмовили через підсудність, бо вирішили, що це має вирішувати господарський суд». Також повідомив, що справу розвиватимуть далі, а зараз чекають, поки повернуть судовий збір, «щоб двічі не платити».

Якщо наша діяльність вам подобається і ви вважаєте її важливою – підтримайте «Четверту владу». Завдяки підтримці ми зможемо працювати ще краще.

Підписуйтесь на канал «Четвертої влади» у телеграмі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці чи твітері.