Комунальний розпродаж Рівного: за Торгуна і Хомка знижки до 90%

Не хочете придбати нежитлове приміщення в центрі Рівного за ціною 56 доларів квадратний метр? У 2007-2011 роках комунальну нерухомість Рівного розпродували за цінами, подекуди в кілька разів нижчими за ринкові.

Як це робили в часи, коли містом керували в.о. міського голови Юрій Торгун та нинішній мер Рівного Володимир Хомко, досліджувало Рівненське агентство журналістських розслідувань. Це перша публікація циклу розслідувань «Комунальний розпродаж Рівного».

Приватизовувати комунальну нерухомість стало можливим після виходу Законів України «Про приватизацію державного майна» та «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Обидва закони діють від березня 1992 року. Крім цих законів, з’явилася ціла купа підзаконних актів – різних постанов, положень, методик… Все було зарегульовано так, що не кожен юрист розбереться, не те, що простий смертний.

Як кажуть у приватних розмовах фахівці, які мають стосунок до нерухомості, законодавство було зроблене таким чином, що люди, які володіли інформацією, грошима та зв’язками, розкупили «фабрики, заводи, параходи» ще у 90-х- та на початку 2000-х. Майнові комплекси збанкрутілих державних підприємств та комунальних закладів осіли в руках «нових мільйонерів».

Однак, як видно із інформації, отриманої Агентством від Управління комунальною власністю Рівного, немало приміщень розкуповували і у 2000-х роках.

Особливість такої приватизації – 99% приміщень приватизовуються шляхом викупу орендарем. Однак справжню вартість майна громади можна побачити тоді, коли приміщення викуповували на аукціоні – ціна зростає удвічі й більше разів.

Найвідоміший в Україні приклад приватизації майна шляхом аукціону – продаж «Криворіжсталі» восени 2005 року. Підприємство продали за 24,2 мільярди гривень, що на 20 мільярдів більше, ніж у 2004 році, коли його майже подарували олігархам Віктору Пінчуку та Ринату Ахметову.

В Рівному теж є подібний приклад, про нього далі.

Відтак постає логічне припущення: громада доручає управління своїм майном вибраним менеджерам, у випадку Рівного – міському голові та депутатам (які формують виконавчий апарат чиновників – безпосередніх розпорядників майном).

Можна порівняти громаду Рівного (близько 250 тисяч чоловік, з яких майже 185 тисяч – виборці) з акціонерним товариством. Виборці Рівного обирають керівництво цього товариства і, звісно, розраховують, що це керівництво покращить добробут акціонерів (громади міста) і якщо й продаватиме майно, то якнайвигідніше для громади.

Так мало би бути за логікою, здоровим глуздом і законодавством (в якому зокрема йдеться про те, що базою оцінки орендованого нерухомого майна є ринкова вартість – ред.). А як є насправді, досліджували журналісти Агентства.

За скільки продали і скільки коштує

Для початку Агентство звернулося з інформаційними запитами до Управління комунальною власністю Рівного. Ми отримали список адрес приватизованих нежитлових приміщень, ціну, за яку їх викупили, та імена нових власників (повний список приватизованих об’єктів у 2007-2011 роках дивіться в таблицях у кінці матеріалу – ред.).

Всього за ці п’ять років було продано 105 комунальних нежитлових приміщень.

Скориставшись офіційним курсом валют Нацбанку України у різні роки, ми з’ясували, якою була вартість одного квадратного метру нерухомості у доларах США на час підписання договорів продажу комунальної власності.

До кризи на ринку нерухомості (період 2007 року – серпня 2008 року) ціни, за якими місто продавало квадратний метр приміщень: від 65 до 2387 доларів США. Після кризи (з вересня 2008 року) – від 56 до 4044 доларів США за квадратний метр (детальніше в таблицях за 2007-2011 роки у кінці матеріалу – ред.).

Агентство попросило трьох рівненських ріелторів зорієнтувати нас у ринкових цінах на комерційну нерухомість у 2007-2011 роках. Всі фахівці зазначили, що слід розділити кризовий період (триває й досі з вересня 2008 року) і докризовий (пік цін на нерухомість у 2007-2008 роках).

За словами консультанта з питань нерухомості Агентства нерухомості «Челсі» Людмили Поліщук, до кризи ціни на офісну нерухомість у центрі Рівного коливалися в межах 1000-1800 доларів за квадратний метр, а на торгову 1200-2100 доларів.

Водночас до кризи у центрі Рівного в місцях вигідного (найбільш людного) розташування зустрічалися ціни у 3-4 тисячі доларів за квадратний метр. На околицях до кризи середні ціни на офісні приміщення 600-1400, на торгові 700-1550 доларів за кв. метр. Були також ціни, що сягали 2 тисяч доларів.

Під час кризи ціни упали приблизно на 50 відсотків.

Офіси пропонували (в центральній частині міста) по 500-900 доларів за кв. м., залежно від місця розташування відносно зупинок громадського транспорту та загальної площі (чим більша площа – тим дешевше). Але трапляються винятки, коли об’єкти продавались ще дешевше, або трішки дорожче, в залежності від обставин, що спонукають власника до продажі.

На околицях – приблизно 300-700 доларів за кв.м. Торгові площі (магазини, кафе) пропонувались приблизно на 100-150 доларів за кв. м. дорожче, ніж офісні приміщення.

– Загалом, операцій з продажу нерухомості відбувалось дуже мало, в порівнянні з докризовим періодом, покупців знайти було практично неможливо, й іноді, коли власнику такої нерухомості необхідно було, наприклад, сплачувати кредити, то, щоб привабити потенційного покупця, продавали ще дешевше, – розповідає Людмила Поліщук.

– У центральній частині Рівного – від базара до ЦУМу в докризовий період приміщення з фасадним входом можна було продати до 5 тисяч доларів за квадратний метр, – каже керівниця Рівненського осередку Спілки фахівців з нерухомого майна України, власник Агентства нерухомості «Квадратний метр» Олена Данченкова.

Фахівчиня рівненського агентства нерухомості, яка побажала залишитись неназваною, розповідає, що до кризи вартість квадратного метру комерційної нерухомості у Рівному коливався в межах 500-2000 доларів. А у 2008 році, в пік цін, у центральній частині міста були ціни навіть у 10 тисяч доларів за квадрат.

Журналісти Агентства також переглянули у рівненській пресі, за скільки продавали нерухомість у передкризовий 2008-й та післякризовий 2009 роки.

Ми склали чотири колонки порівняльної таблиці.

У першій зазначили сім нежитлових приміщень (складських, виробничих і віддалених від центру), продаваних на ринку нерухомості у Рівному в червні 2008 року.

В другій – вартість торгово-офісних приміщень в центрі Рівного навесні кризового 2009 року.

У двох інших колонках ми помістили продані комунальні об’єкти у 2007-2008 роках до кризи та кризовому 2009 році.

Комунальні об’єкти, зазначені в таблиці, продані у центрі Рівного шляхом викупу, як правило це не складські приміщення. То ж порівняймо вартість складських окраїн Рівного та торгово-офісних площ у центрі в час кризи із вартістю комунальних об’єктів у центрі міста:

Вартість нежитлових приміщень на рівненському ринку нерухомості (складські та виробничі приміщення на окраїнах)	Вартість торгово-офісних приміщень в центрі Рівного на ринку нерухомості в кризовий 2009 рік	Ціна, за якою продали комунальні нежитлові приміщення в центрі Рівного (переведено в долари за курсом НБУ на час продажу, округлено до цілого)
Червень 2008 року	Березень-квітень 2009 року	2007-2008 роки до кризи	2009 рік
Вул. Київська (на виїзді з Рівного), 620 кв.м склади + 80 кв.м офіси. Склади з ремонтом, офіси – євроремонт, всі комунікації – 650 тис.дол (929 дол кв.м.)	Вул. Соборна, торгово-офісне, 86 кв.м., можливість добудови, окремий під’їзд, євроремонт. Ціна 160 тис.дол. (1860 дол.кв.м.)	м-н Незалежності, 5, нежитлове приміщення біля Кінопалацу Україна, 35,9 кв.м. Ціна продажу у 2007 році для МПП «SAGA» 21 602 дол.(602 дол. кв.м)	Вул. Шевченка, 48, вулиця виходить на проспект Миру та до базару, 19,9 кв.м. Ціна продажу для СПД Пасічник Микола Степанович 1117 дол. (56 дол. кв.м.)
Вул. Київська (на виїзді з Рівного), 412,7 кв.м. складські приміщення, звичайний стан, цегла – 320 тис. дол. (775 дол. кв.м.)	Просп. Миру, торгово-офісне, 68 кв.м., євроремонт, окремий вхід. Ціна 170 тис. дол. (2500 дол. кв.м.)	Просп. Миру, 6 (неподалік готелю Мир), 84,6 кв.м. Ціна продажу у 2008 році для СПД Олендра Ірина Миколаївна – 18 350 дол. (217 дол. кв.м)	Вул. В’ячеслава Чорновола, 25, нині кафе в парку Шевченка, 80,7 кв.м. Ціна продажу для СПД Корзун Олеся Олегівна 70 757 дол. (877 дол. кв.м.)
Вул. Кн.Володимира, 650 кв.м. цегла, автономне опалення, звичайний стан, 23 сотки землі в оренді + 2 бокса окремостоячих. (1200 дол. кв.м.)	Вул. Соборна, торгово-офісне, 186 кв.м., всі комунікації, ремонт. (4500 дол. кв.м.)	Вул. Короленка, 2(неподалік Злати Плази), офісне приміщення з окремим входом та під’їздом і можливістю парковки, 64, 1 кв.м. Ціна продажу у 2007 році для ТОВ-фірма «Марк» – 74 162 дол. (1157 дол. кв.м)	Вул. Симона Петлюри, 11, біля театру ляльок, нині офісний центр. 89,4 кв.м. Ціна продажу для СПД Юрковська Ірина Станіславівна 15 477 дол. (173 дол. кв.м).
Вул. Крейдяна, 450 кв.м. адміністративне приміщення + виробниче 2-х поверхове, всі комунікації, звичайний стан, 4 сотки землі. Ціна 270 тис. дол. (600 дол. кв.м.)	Вул. Соборна, торгово-офісне, 120 кв.м., всі комунікації. Ціна 350 тис.дол. торг. (2917 дол. кв.м.)	вул. Тиха, 1 (неподалік вул. 16 липня), нежитлове приміщення, 30,6 кв.м. Ціна продажу у 2007 році для Громадянки Станкевич Олександри Андріївни – 4 111 дол. (134 дол. кв.м)	Вул. Соборна, 112 (приміщення в готелі Україна), 73,6 кв.м. Ціна продажу для ТОВ «Міура» 25 486 дол. (346 дол. кв.м)
Вул. Присадибна, виробниче приміщення. 80 кв.м. – підвал, 80 кв.м. – виробничий цех, 14 соток в довгостроковій оренді, всі комунікації – 83 тис. дол. (519 дол. кв.м)	Вул. С.Бандери, торгово-офісне, 305 кв.м., ремонт, всі комунікації, своя котельня. Ціна 610 тис. дол. (2000 дол. кв.м.)	Вул. Міцкевича, 10 (навпроти Кінопалацу Україна) 59,1 кв.м. Ціна продажу у 2008 році для ТОВ «Комлайн» – 18 156 дол. (307 $ кв.м).	Просп. Миру, 13 (на перехресті з вул. Симона Петлюри, в підвалі). 166,7 кв.м. Ціна продажу для СПД Лущик Ольга Валентинівна 21 927 дол. (132 дол. кв.м)
Провул. Робітничий, складські приміщення 470 кв.м, без рампи, вода, електрика – 280 тис.дол. можливий торг (596 дол. кв.м.)	Вул. Грушевського, офісне, 440 кв.м., всі комунікації, без ремонту. (4100 дол. кв.м.)	Вул. Чорновола, 17А (неподалік ЦУМу), нежитлове приміщення, нині за цією адресою офіси, 288,6 кв.м. Ціна продажу у 2008 році для ТОВ «Торговий дім «Мегаполіс» – 195 065 дол. (676 дол. кв.м)	Вул. Чорновола, 17А (неподалік ЦУМу), нежитлове приміщення, нині за цією адресою офіси, 109,9 кв.м. Ціна продажу для ТОВ «Альфа-Груп-Інвест» 79 636 дол. (725 дол. кв.м)
Вул. Золотіївська, склади, офіси без ремонту, загальна площа 2300 кв.м., 30 соток землі (стадія приватизації) по 300 дол.кв.м.	Вул. Гетьмана Сагайдачного, офісне, 132 кв.м. євроремонт, під’їзд, парковка. Ціна 300 тис.дол. (2273 дол. кв.м.)	Вул.Київська, 16 (неподалік 12-ї школи і кафе Торнадо) 264,6 кв.м. Ціна продажу у 2008 році для СПД Горевич Наталія Євгенівна 60 768 дол.(230 $ кв.м)	Вул. С.Бандери, 30Б (через дорогу парк Шевченка, приміщення розташоване на першому поверсі (в двох рівнях) будівлі котельні). 110 кв.м. Ціна продажу для СПД Степанов Валерій Олександрович 13 841 дол. (126 дол. кв.м)

Схема викупу

Навіть якщо припустити, що на ринку можна сторгуватися на третину ціни (у пік цін в 2008 році це складно припустити), то й тоді виходить, що чимало комунальної нерухомості в центрі Рівного було продано за ціною нижчою за вартість складів на окраїнах. Частина зазначених в таблицях сум здивувала самих ріелторів, з якими ми спілкувалися.

Агентство знайшло компетентні джерела, які у певний період мали стосунок до міської влади. Ми попросили їх розповісти, чи можливі зловживання у сфері продажу комунальної нерухомості. Ось що дізналися з їхніх слів:

Крім того, що там із законодавством проблеми, які дають змогу продавати нерухомість дешевше, ніж вона коштує на ринку, то там ще й діє певна схема.

Експертів, які оцінюватимуть об’єкти комунальної власності, визначає комісія шляхом конкурсу. Якщо керівник фірми не «пробивний», то його, звісно, викидали з претендентів на оцінювання. Далі експерт і клієнт, який купує майно, між собою можуть «порішати» і домовитись про ту чи іншу ціну.

Звісно, що експерт несе кримінальну відповідальність за оцінювання. Але в певних межах майно можна оцінити дорожче або дешевше. Заплативши експерту певну суму, підприємець може зекономити 20-30 відсотків від вартості майна.

Якщо якийсь чиновник чи правоохоронний орган помітить що ціна занизька, підприємець теж з ними може все «порішати» – тоді при перевірках ніхто не знаходить порушень – все в межах закону. Оцінку експерта ще рецензує інший експерт, тоді відбувається так, що експерт експерта покриває і ще й на цьому теж заробляє.

А взагалі ця схема починається ще при оренді комунального майна.

Для того, щоб викупити майно, підприємець бере його в оренду. Потім йому орендодавець дозволяє внести 25 відсотків невід’ємних поліпшень (наприклад, вставити пластикові вікна, поклеїти нові шпалери, замінити батареї). Ця норма діє з 1998 року. 25 відсотків рахуються від балансової вартості приміщення.

Що таке балансова вартість? Для прикладу, у рішенні Рівнеради від 12 червня 2008 року (пік цін на нерухомість) залишкова балансова вартість 284 квадратних метрів на вулиці Соборна, 332 (біля пивзаводу, фасад на центральну вулицю) – 8 405 гривень.

Невід’ємні поліпшення, які внесла підприємець, – майже 13 тисяч гривень (пластикові вікна, які після викупу були зняті, а саме приміщення розібране до першого поверху). Якщо б це приміщення у 2008 році продали на ринку, то за оцінкою ріелторів, воно могло б коштувати щонайменше 280 тисяч доларів (підприємець, дружина депутата, викупила за майже 113 тисяч доларів), навіть зважаючи на те, що приміщення майже аварійне (цінна під ним перш за все земля, виключне право на викуп якої має власник приміщення).

При такій схемі аукціон для її учасників стає невигідним.

Чиновники кажуть, що працюють в жорстких рамках

Щоб отримати офіційне пояснення схеми продажу комунальної нерухомості Агентство поспілкувалося із начальником відділу правового регулювання Управління комунальною власністю Рівного (на час спілкування в.о. начальника управління) Олегом Гарником.

– Хто має право на викуп? Чим він відрізняється від аукціону?

– Викуп та аукціон передбачені Законом України «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», Державною програмою приватизації. Викуп – спеціальна процедура, передбачена законодавством, коли майно береться в оренду, потім орендар здійснює невід’ємні поліпшення майна, не менше ніж на 25%, і тоді він отримує право на приватизацію. Це право набувається на підставі відповідного рішення місцевої ради, там є певна тривала процедура. І в такому випадку він викупляє майно за експертною оцінкою.

– А експертну оцінку хто робить?

– В нас є близько 30-ти організацій. Тобто в нас це здійснюють приватні організації. Ще оцінювач є у Фонді держмайна, але там, наскільки я пам’ятаю, тільки один працівник. Всі оцінки експертів проходять рецензування, це не просто, що експерт взяв, вирішив, що це так – і все. Ця експертна оцінка обов’язково отримує рецензію, згідно законодавства про оціночну діяльність.

– А хто рецензує?

– Рецензування звітів про оцінку проводиться відповідно до діючого законодавства Експертною радою Українського товариства оцінювачів в Рівненській області.

– А як управління обирає оцінювачів – це конкурс?

– Так, конкурс. Публікується в газеті «Сім днів», періодично дублюється на сайті, оголошення про те, що є таке рішення про приватизацію об’єктів. Вказуються певні технічні дані і на підставі цього оцінщики подають цінові пропозиції. В комісію входять працівники управління, можливо, ще хтось, не володію інформацією (за інформацією Агентства, у таку комісію ще можуть входити депутати міськради – ред.).

– Ось погляньте, на вулиці Тихій, 1, поблизу фактично ділового центру міста продається комунальна нерухомість за 4 100 доларів. Я розумію, що приміщення старе, але це 30 квадратів у центрі Рівного.

Ще приклад: в будинку навпроти драмтеатру (Соборна, 61) продається комунальне приміщення по 2816 доларів за квадратний метр у піковому по цінах 2008 році, а потім у 2010 на аукціоні це ж саме приміщення продають по 4044 доларів за квадрат – різниця більш як в тисячу доларів на одному квадратові. Як таке може бути?

– Може бути. По-перше, це аукціон. Теоретично, якщо підняти експертну оцінку, якщо це одна будівля, то вони повинні бути приблизно одинакові. Момент може бути в розташуванні, стані приміщення. Скажімо, підвал завжди буде коштувати набагато менше, ніж коштує перший поверх. Якщо є окремий вхід, якщо його немає.

З іншого боку, нас закон чітко регламентує процедуру, хто, як, на яких підставах займається експертними оцінками, і про їх відповідальність. Якщо експерт бере на себе відповідальність, підстав не вірити йому немає. Якщо є підстави, то його позбавляють ліцензії. Якщо оцінка дуже низька, то, звичайно, ми звертаємо на неї увагу.

Є об’єкт нормальний. Берете, наприклад, торговий центр «Покровський» чи ще десь, і є нежитлове приміщення. Цей обладнаний, працює з усіма комунікаціями, з охороною, сторожем, укладеними договорами. Ми ж продаємо нежитлове приміщення. Для того, щоб їх співставити, треба дивитися об’єкт вцілому. На мою думку, приватизація Соборної, 61 шляхом аукціону – це дуже унікальний випадок. Ціна була, по суті, нереальна. На таку ціну ми не розраховували.

– Власник, який отримує будівлю, має виключне право на земельну ділянку, яка біля неї?

– В нас дуже мало окремостоячих приміщень. Якщо ж людина отримує будинок як нежитлове приміщення, то вона потім не отримує право на безкоштовну приватизацію, вона заплатить ще й за цю землю. Проте фактично вона одна може викупити цю землю.

І процедура приватизації, і продажу земельних ділянок, і експертні оцінки, вони дуже жорстко загнані в певні рамки. Вони регламентуються, регулюються і контролюються постійно. Тобто нас постійно контролюють всі органи, які мають на це право. Перевіряють ті самі експертні оцінки, перевіряють вартість продажу, роблять зустрічні перевірки…

Ми не маємо права відмовити людині в продажу. Ми розуміємо, що ця будівля, в принципі, ніби має якісь певні плюси, але при цьому загнані настільки в рамки, що якщо вона оцінена експертом в стільки-то, то все. Ми можемо говорити, що там є земля, перспектива добудови тощо, але якщо ми бачимо, що так воно загнано, то ми не можемо відмовити в продажу тільки на тій підставі, що ми вважаємо, що його можна продати дорожче. Ми не можемо змінити ціну.

– Чи є можливість відмовити орендарю у викупі, якщо він вніс 25 відсотків поліпшення?

– Законних – ні. В законі прописано, що орендар, який здійснив невід’ємні поліпшення на вартість 25 відсотків, має право на приватизацію. Якщо в Державній програмі приватизації записано , що це береться від балансової вартості, то вона й береться. Є випадки, коли платиться не 25 відсотків, 300-400 відсотків вкладають, тому що балансова вартість низька.

– А хто надає дозвіл на внесення невід’ємних поліпшень?

– Орендодавець. В нас є багато структур, які передають в оренду. В нас не все міське майно на балансі, яке передається в оренду.

Є інші структури, підприємства. Наприклад, та сама лікарня. Передає в оренду тимчасово вільний кабінет. Але також за участю наших працівників (тобто дозвіл надає той комунальний заклад, на чиєму балансі перебуває приміщення, якщо це Управління комунальною власністю, то дозвіл надає управління, балансоутримувачами також є Управління ЖКГ, Управління економіки, Рівненський міський палац культури та інші управління і комунальні заклади – ред.).

Оренда приміщень – це чисто конкурс. Публікується оголошення в газеті «Сім днів». Всі, хто хоче взяти в оренду приміщення, звертаються. Вартість оренди визначається на підставі методики. Проводиться експертна оцінка, в залежності від виду діяльності, який буде здійснюватися, визначається орендна ставка. Банки, наприклад, 100 відсотків, побутові послуги – 7-9. У нас за весь час роботи ніяких порушень не було.

Риболовля у мутній воді 

За логікою здорового глузду власник майна (громада Рівного в особі Рівненської міської ради) має право продавати своє майно за ринковими цінами.

Ніхто не може примусити балансоутримувачів майна давати згоду орендарю на внесення псевдополіпшень. Наприклад, «невід’ємні поліпшення», які були внесені у 30 квадратних метрів на вулиці Тихій – це, як видно з рішення Рівнеради, 641 гривня 87 копійок. За ці гроші можна хіба що в цій кімнаті самому поклеїти шпалери.

Якщо були поодинокі, але вдалі випадки продажу комунальної нерухомості шляхом аукціону, то чому й надалі не продавати через аукціон?

З проханням прокоментувати правові підстави приватизації комунального майна шляхом викупу ми звернулися до рівненського адвоката Олександра Бражнікова.

– Приватизація держмайна за моїм визначенням – це організація ловіння рибки у мутній водичці, – переконаний адвокат. – Законодавство з цього приводу – суцільна «підзаконщина», тобто усе регулюється підзаконними актами, вивчати які марна справа, оскільки вони можуть доповнюватися усілякими листами, рекомендаціями, застереженнями, оглядами практики застосування і т.д. і т.п.

Наприклад, продаж об’єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом, на фондових біржах здійснюється у порядку, що затверджується Фондом державного майна України (виділено адвокатом – ред.), Антимонопольним комітетом України, Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

– Піди дізнайся, що там той Фонд напорядкував у кожну конкретну хвилину, що заборонив, а що дозволив – продовжує Олександр Бражніков. – Які із своїх наказів зареєстрував у Мін’юсті, а які ні…

Ще один приклад (підкреслення адвоката – ред.): Визначення початкової вартості об’єкта приватизації або розміру статутного капіталу господарського товариства, що створюється на основі державного підприємства, здійснюється відповідно до методики, що затверджується Кабінетом Міністрів України. У разі приватизації об’єкта шляхом його викупу вартість об’єкта приватизації визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

Ось давайте проаналізуємо цю частину у відриві від інших норм! Які аргументи ви мені не наводьте, але ніяк не переконаєте у тому, що я не правий, стверджуючи, що лише шляхом проведення незалежної оцінки і ніяким іншим!!!

Якщо мені скажете, що ця норма шкодить самоврядуванню (громаді міста, яка має право продати якнайвигідніше за ринковою ціною), то я, як чиновник, заперечу це так: «я тут влада виконавча і лише виконую закон, а якщо вам він не подобається, то самі винуваті, бо обрали у Верховну Раду таких депутатів, які приймають такі закони».

– Ось чому не люблю практикувати у такій сфері… Тим більше, що змагатися с бюрократією юридично безплідно, – каже зрештою рівненський адвокат.

Оцінювач: я не рекомендую купувати комунальну власність

Щоб розібратися з оцінюванням нерухомості Агентство звернулося до найбільш титулованого експерта у цій галузі в Рівному.

Ми поспілкувалися із заслуженою економісткою України, членкинею Ради Українського товариства оцінювачів (УТО), головою Рівненського відділення УТО в Рівненській області, єдиною оцінювачкою в Західній Україні, що здала екзамен і отримала сертифікат Європейської групи асоціацій оцінювачів TEGoVA, і якому Британським Королівським Інститутом сертифікованих сюрвейерів присвоєно звання Члена FRICS, депутаткою Рівненської міської ради.

Здається це ще не всі титули цієї експертки, але нас в першу чергу цікавлять дві посади: генеральна директорка Асоціації «Компанії «Експерт-Рівне» та голова Рівненського відділення Українського товариства оцінювачів Людмила Туровська.

Складність спілкування з Людмилою Туровською полягала в тому, що, з одного боку, пані Людмила – досвідчена і титулована експертка-оцінювачка, яка добре знається на своїй професії.

До того ж Людмила Туровська – депутатка Рівнеради, яка дбає про інтереси своїх виборців-рівнян. Це дві вагомі причини, щоб використати свою професію на захист інтересів громади.

Однак, з іншого боку, пані Людмила – підприємиця, клієнти якої – переважно теж підприємці і в розмові помітно було, що їхні інтереси вона враховує.

Більше того, за період нашого дослідження (2007-2011 роки) підприємства Людмили Туровської (ПП «Експерт-Рівне», ПП «Експерт-Рівне-Земля», ПП «Експерт-Рівне-Консалт», ПП «Геопростір») щороку брали участь в оцінюванні комунальної нерухомості Рівного поряд з іншими фірмами та організаціями.

У 2008-2011 оцінювали дві фірми водночас, а 2007 року – три фірми. Повному переліку всіх оцінювачів та що саме вони оцінювали ми плануємо присвятити окрему публікацію.

Окрім того, що підприємства Людмили Туровської займались оцінкою комунальної власності, експертка ще й очолює Рівненське відділення Українського товариства оцінювачів. Саме ця структура у Рівному рецензує оцінки експертів, тобто фактично перевіряє (контролює) роботу оцінювачів.

Отже очевидний конфлікт інтересів.

Редактор Агентства спілкувався з Людмилою Туровською майже чотири години поспіль. З майже чотиригодинного запису на диктофоні довелося по крихтах вибирати відповіді на запитання, оскільки експертка часто переводила розмову в інше русло. Не завжди вдавалося відреагувати на ці відповіді під час розмови, тому спробуємо їх проаналізувати тут.

З приводу не менш як 25 відсотків невід’ємних поліпшень, які в подальшому дозволяють викупити комунальне майно, експертка каже, що така норма виникла для того, щоб підприємці, які беруть в оренду майно, були зацікавлені в його поліпшенні, а не знищені.

Заміна вікон для енергозбереження, автономне опалення, добудова тамбуру, заміна дверей тощо мають покращити технічні характеристики приміщення.

Однак нам важко зрозуміти, яка користь буде власнику (громаді), якщо орендар внесе поліпшення і отримає право викупу та ще й з відрахуванням від ціни викупу вартості внесених орендарем поліпшень (за словами Людмили Туровської так робилося постійно окрім останніх п’яти років).

Це всеодно, що власник здає квартиру, а квартирант зробив ремонт і тепер хоче викупити цю квартиру нижче ринкової вартості та ще й віднімає від ціни вартість свого ремонту.

Тоді питання: а для кого робився ремонт і кому він потрібен? Громаді чи орендарю?

Натомість ми зустрічали інший підхід, який використовують приватні орендодавці, що дбають про свою власність. Якщо орендодавець не має змоги поремонтувати приміщення, але хоче щоб приміщення не руйнувалося і його не залишив орендар, він домовляється з орендарем, що той робить ремонт і вартість ремонту входить у орендну плату.

Порівнюючи ціни продажу комунальної нерухомості з ринковими ми бачимо, що купувати цю нерухомість шляхом викупу вигідно.

Приміщення в самому центрі міста за адресою готелю «Україна» продається в 2009 році по 346 доларів за квадратний метр, і навіть попри те, що це підвальне приміщення, ріелтори в цьому місці у кризовий час оцінюють його не менше 500 доларів.

Але кожен бажаючий може побачити, як у підвалі цього готелю працює магазин, а вартість магазину в цьому місці навіть після кризи – не менше тисячі доларів за квадрат.

Однак Людмила Туровська каже, що з початку 2000-х вона не радить своїм друзям і клієнтам купувати комунальну нерухомість. Рекомендує краще купувати на первинному або вторинному ринку:

– Тому, що той, хто так робить постійно ризикує. Перший ризик – ти взяв приміщення в оренду, але немає гарантії, що тобі нададуть дозвіл на внесення нєвід’ємних поліпшень.

Припустимо, що дозволили. Ти повинен зробити ці поліпшення, але чи врахують тобі в цих поліпшеннях всі роботи? Ні, бо є затверджений обмежений перелік робіт, які приймаються як невід’ємні поліпшення.

Наступний ризик – тобі можуть не відшкодувати вартість внесених тобою поліпшень. Так міська рада останні роки в рішення про приватизацію не включає пункт про компенсацію.

Окрім того, через внесені тобою поліпшення, збільшується вартість нерухомого майна, яке через певний час постійно переоцінюється. Тобто тобі ще й збільшують орендну плату. Тому я ніколи сама не приватизовувала і нікому не радила, – каже Людмила Туровська.

Від теорії перейдемо до практики. Візьмемо за приклад ті ж 73 квадратних метри в підвалі готелю «Україна», які були викуплені ТОВ «Міура» за 25 з половиною тисяч доларів.

Сума витрачених орендарем коштів на невід’ємні поліпшення – 1 тисяча 683 гривні 77 копійок. Оскільки 25 відсотків поліпшень рахується від балансової вартості (Балансова (залишкова) вартість – різниця між первісною вартістю основних засобів та сумою нарахованого зносу). А балансова вартість в Україні взагалі відірвана від реальності.

Наприклад, балансова вартість приміщення на 30 квадратних метрів у центрі міста на вулиці Тихій на першому поверсі багатолітнього цегляного будинку 1810 гривень.

Крихти зі столу приХватизації

– Я не можу оцінити об’єкт, поки його не побачу, – відповідає Людмила Туровська на запитання чому на ринку нежитлова нерухомість у 2007 році була продана на окраїні (вулиці Дубенській) по 500 доларів за квадратний метр, а комунальну нерухомість на майдані Незалежності, 5 продали по 600 доларів.

– По-друге, щоб порівняти об’єкти, треба щоб вони були продані в один і той самий термін часу. По третє, треба подивитися чи були однакові фінансові і ринкові умови продажу. І найголовніше – я завжди дивлюся на інвестиційну привабливість цього приміщення в майбутньому.

Про особливості оцінювання нерухомості розповіла Людмила Туровська на прикладі квартир:

– Припустімо, що ми живемо з вами на одному поверсі в сусідніх квартирах. Однак моя квартира може коштувати 48 тисяч доларів, а ваша 24 тисячі.

Я доведу, що вони так коштують. Не тому, що пограюся з цифрами. Не тому, що в одній квартирі є золотий туалет, бо це зайві поліпшення. А в зв’язку з тим, що там можливо зроблені якісь реконструкції, проведений серйозний ремонт. Там вигляд з вікна на парк, а в сусідній квартирі вигляд на загазовану дорогу і вночі заснути не можна. В зв’язку з тим, що там є автономне опалення, а там немає…

Отже виходить, що цілком законно майно можна оцінити за одну або за іншу суму. Все залежить від уміння, бажання, мотивації оцінювача.

Але законодавство, попри різні підходи до оцінювання, орієнтується на ринкову вартість. Перше речення вимог до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна, що містить поліпшення: «Базою оцінки орендованого нерухомого майна є ринкова вартість» (Наказ Фонду держмайна України від 27.02.2004 №377).

Ми показали експертці табличку цін, за якими була продана комунальна нерухомість у Рівному, відмітивши об’єкти, які особливо привернули нашу увагу через невідповідність цін ринковим.

Пані Людмила теж подивувалась частині низьких цін, про частину сказала як про такі, що «більш-менш». Але ще раз зазначила про те, що для точної оцінки треба дивитися сам об’єкт.

Коли нерухомість продають на аукціоні – вона коштує значно більше за вартість продажу шляхом викупу, що й дозволяє казати про реальну ринкову вартість об’єкту.

Візьмімо приміщення на першому поверсі на Соборній, 61 – чотириповерховий будинок навпроти театру. У 2008 році (в пік цін) там викупили приміщення на 143,7 квадратних метра по 2816 доларів за метр.

Фірма, яка викупила приміщення, не змогла за нього заплатити – банки припинили видавати кредити. Тому у 2010 році це саме приміщення продали на аукціоні вже за 4044 долари за метр. Місто заробило більше на 2 мільйони 630 тисяч гривень!

А скільки втратили на тих об’єктах, які минули аукціон? Це можна буде порахувати за таблицями, наведеними в кінці матеріалу. А таких об’єктів – 99%.

Цей приклад аукціону Людмила Туровська називає таким, в якому завищена ціна. Другий приклад завищеної ціни купівлі, на який звертає увагу експерт – коли бізнесмен, а нині ще й депутат Рівнеради, Олександр Бабат купив за 5 мільйонів земельну ділянку біля автовокзалу, де нині збудований торговий центр.

Однак аукціон – це реальний попит і реальна ринкова вартість нерухомості. І це не чиясь думка – це факт, який підтверджують і рівненські аукціони.

– Це крихти зі столу, – характеризує Людмила Туровська приватизацію шляхом викупу з 1998 року. – По справжньому приХватизовували заводи і фабрики через сертифікати ще до 97 року. Ось тоді й справді було.

Звісно, я знаю десяток людей, які заковтнули цілі шматки, це мене обурювало завжди, бо щоб комусь одному дати цілий шматок, треба в багатьох забрати. Але приватизація індивідуально визначеного майна дозволила розвинутись бізнесу, підняти цілі галузі…, – каже експертка.

Зрештою ми попросили Людмилу Туровську змоделювати таку ситуацію, що вона приймає рішення і від неї залежить продати на аукціоні чи дати викупити комунальну нерухомість, щоб вона зробила, як представник інтересів рівненської громади.

– Я б спочатку провела технічний аналіз стану цих приміщень, – каже експертка.

– Але найголовніше – я би провела аналіз інвестиційної привабливості цих об’єктів. Розділила б об’єкти на дві зони. Ті об’єкти, за якими б вистроїлась черга – однозначно пустила б на аукціон – об’єкти в найбільш привабливих інвестиційних зонах, наприклад від ЦУМу до базару (де початок мосту), біля автовокзалу, тощо (думаю, що таких було б не більше 15 відсотків).

А для всіх інших просто б вмовляла підприємців, щоб вони взяли ці об’єкти в оренду. Оренда – це добре – це тихо капають для міста гроші. Я б була згідна, щоб на певному проміжку часу вони вклали в цю нерухомість гроші і викупили її.

Але я б змусила їх зробити хороші фасади, хороші під’їзди і якщо вони хочуть його викупити, то мають орендувати приміщення на 5-10 років. Цей строк для кожного об’єкту був би різний. Якщо місту цей об’єкт нецікавий, то хоч зараз його купуйте.

Меру не до цього

Агентство поцікавилось у нинішнього міського голови Рівного Володимира Хомка, як він оцінює такий стан речей, коли нерухомість громади досі розпродується за цінами нижче ринкових.

Ми отримали суху канцелярську відповідь на запит, яку можна переказати одним реченням: «Є закони, які регламентують ці питання, а якщо ви маєте інформацію про порушення, то звертайтеся до правоохоронців». Ще й поштові адреси вказав.

Окрім того додав: «У разі, якщо у Вас є інтерес до оренди нерухомого майна територіальної громади міста Рівного, пропоную звернутися в Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради».

Очевидно, що декому важко зрозуміти, що можуть бути якісь інші інтереси, окрім меркантильних.

Така відповідь відсилає подалі. Але коли справа йшла про економію 1,5 мільйона гривень на пільговому проїзді в тролейбусах – міський голова пішов на позбавлення пільг студентів і учнів.

Добре господарюючи у сфері нерухомості з 2009 по 2011 роки, можна було б заробити в кілька разів більше коштів. Але тоді довелося б «наступати на горло» не учням і студентам, а бізнесменам, чиновникам і депутатам при грошах та владі, частина яких із Києва та Донецька.

Нижче в таблицях дивіться перелік всіх об’єктів комунальної нерухомості, проданої в Рівному у 2007-2011 роках.

Таблиці звітів про продану комунальну нерухомість у Рівному в 2007-2011 роках

Для порівняння – орієнтовна ринкова вартість нерухомості в районі продажу об’єкту на дату продажу, сформовані в результаті консультацій з АН «Челсі», АН «Квадратний метр» та АН, яке побажало залишитись невідомим:

До кризи (2007- серпень 2008):

– у центральній частині Рівного ціни на комерційну нерухомість – 1000-2000 (в центрі від базару до ЦУМу сягали 4-5 тисяч) дол. за кв.м.

– на околицях Рівного ціни на комерційну нерухомість – 600-1500 дол за кв.м.

Час кризи (після вересня 2008 року):

– у центральній частині Рівного ціни на комерційну нерухомість – 500-1000 дол за кв.м.

– на околицях Рівного ціни на комерційну нерухомість – 300-850 дол за кв.м.

Клікнувши на гіперпосилання адреси об’єкту завантажиться супутникова карта (з infomisto.com) з вказівкою (зеленою стрілочкою) місця розташування приміщення. Деяких адрес не було на карті, тому позначені найближчі до них адреси.

Звіт про укладені договори купівлі-продажу об’єктів комунальної власності у 2007 році

№п/п	Номер та дата рішення міської ради (дата нотаріального посвідчення договору)	Об’єкт приватизації, його адреса, площа (спосіб приватизації)	Покупець	Ціна продажу (грн.), включно 20% ПДВ	Ціна в дол. США по курсу НБУ на дату укла-дення договору (округлена до цілого)	Вартість за кв.м. в доларах США (округлена до цілого)	Додаткова інформація
1	№31, 13.07.06 (06.03.07)	Нежитлове приміщення (НЖП) м-н Незалежності, 535,9 кв.м. (викуп)	МПП «SAGA»	109 092	21 602 $ 1$ = 5,05	3 039 грн./кв.м. 602 $кв.м.
2	№30, 13.07.06 (27.03.07)	НЖП вул. Тиха, 1 30,6 кв.м. (викуп)	Громадянка України Станкевич Олександра Андріївна	20 760	4 111 $ 1$ = 5,05	678 грн./кв.м. 134 $ кв.м.
3	№28, 13.07.06 (30.03.07)	НЖП вул. С. Бандери, 33А 73,4 кв.м. (викуп)	ТОВ-фірма «Захист-сервіс»	164 140,8	32 503 $ 1$ = 5,05	2 236 грн./кв.м. 443 $ кв.м.
4	№439, 28.12.06 (19.04.07)	НЖП вул. Олеко Дундича, 30 1618,3 кв.м. (викуп)	ППФ «Бондекс»	1 799 193	356 276 $ 1$ = 5,05	1 112 грн./кв.м. 220 $ кв.м.
5	№1835, 20.12.05 (27.04.07)	Незавершене будівництво на вул. Є Коновальця, 16 4504,45 кв.м. за проектовано (конкурс)	Приватний вищий навчальний заклад «Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка Степана Дем’янчука»	1 950 000	386 139 $ 1$ = 5,05	433 грн./кв.м. 86 $ кв.м.
6	Власник об’єкта гр.А (28.04.07)	НЖП вул. Льонокомбінатівська, 3 159,3 кв.м. (викуп)	КП «Телерадіопрокат»	98 760	19 556 $ 1$ = 5,05	620 грн./кв.м. 123 $ кв.м.
7	№341, 22.11.06 (07.05.07)	НЖП вул. Черняка, 8 250 кв.м. (викуп)	СПД Хитров Олександр Вікторович	182 820	36 202 $ 1$ = 5,05	731 грн./кв.м. 145 $ кв.м.
8	№27, 13.07.06 (23.05.07)	НЖП вул. Київська, 42 68,8 кв.м. (викуп)	СПД Кравченко Роман Васильович	126 480	25 046 $ 1$ = 5,05	1838 грн./кв.м. 364 $ кв.м
9	№618, 26.04.07 (06.06.07)	НЖП вул. Соборна, 38 289,1 кв.м. (викуп)	ПП «Анкор»	1 020 180	202 016 $ 1$ = 5,05	3529 грн./кв.м. 699 $ кв.м
10	№616, 26.04.07 (11.07.07)	НЖП вул. Набережна, 24 247,7 кв.м. (викуп)	СПД Сахно Ігор Ілліч	270 200,4	53 505 $ 1$ = 5,05	1091 грн./кв.м. 216 $ кв.м
11	№342, 22.11.06 (24.07.07)	НЖП вул. Князя Острозького, 4/6 169,9 кв.м. (викуп)	СПД Дунчик Віктор Анатолійович	206 286	40 849 $ 1$ = 5,05	1214 грн./кв.м. 240 $ кв.м
12	№775, 07.06.07 (13.09.07)	НЖП вул. Дубенська, 46 98,2 кв.м. (викуп)	ТОВ-фірма «Юмікс ВДВ»	251 580	49 818 $ 1$ = 5,05	2562 грн./кв.м. 507 $ кв.м
13	№570, 10.12.03 (19.09.07)	Вул. Ванди Василевської, 14 62,5 кв.м. (викуп)	ПП «Бертоза & К»	37 800	7 485 $ 1$ = 5,05	605 грн./кв.м. 120 $ кв.м	У 2003 році, коли приймалося рішення про викуп цієї нерухомості, кум підприємця Йосипа Бертози Олександр Кравчук був першим заступником міського голови Рівного Віктора Чайки
14	№774, 07.06.07 (23.10.07)	Вул. Короленка, 2 64,1 кв.м. (викуп)	ТОВ-фірма «Марк»	374 520	74 162 $ 1$ = 5,05	5843 грн./кв.м. 1 157 $ кв.м
15	№913, 19.07.07 (26.10.07)	Вул. Ювілейна, 11 92,7 кв.м. (викуп)	ПП «Міла»	230 372	45 618 $ 1$ = 5,05	2485 грн./кв.м. 492 $ кв.м
16	№911, 19.07.07 (04.12.07)	Вул. Студентська, 2 47,9 кв.м. (викуп)	ТОВ-Вф «РВС»	64 087,20	12 691 $ 1$ = 5,05	1138 грн./кв.м. 265 $ кв.м
17	№1081, 25.10.07 (25.12.07)	Вул. Паркова, 2/35 50,4 кв.м. (викуп)	ТОВ ВНТФ «Компакт»	189 925,2	37 609 $ 1$ = 5,05	3768 грн./кв.м. 746 $ кв.м
18	№987, 21.08.07 (25.12.07)	Вул. Соборна, 348А 20,5 кв.м. (викуп)	СПД Пушкіна Любов Олексіївна	80 350	15 911 $ 1$ = 5,05	3920 грн./кв.м. 776 $ кв.м
19	№1082, 25.10.07 (25.12.07)	НЖП вул. Гагаріна, 57 108,4 кв.м. (викуп)	ЗАТ-фірма «Техносервіс»	267 468	52 964 $ 1$ = 5,05	2467 грн./кв.м. 489 $ кв.м
20	№985, 21.08.07 (26.12.07)	Вул. Д. Галицького, 5 15 кв.м. (викуп)	СПД Патріюк Світлана Іванівна	56 287,2	11 146 $ 1$ = 5,05	3752 грн./кв.м. 743 $ кв.м
21	№1085, 25.10.07 (27.12.07)	Вул. Відінська, 40 88,2 кв.м. (викуп)	СПД Стаднічук Василь Олексійович	212 520	42 083 $ 1$ = 5,05	2410 грн./кв.м. 477 $ кв.м

Звіт про укладені договори купівлі-продажу об’єктів комунальної власності у 2008 році

№ п/п	Номер та дата рішення міської ради (дата нотаріального посвідчення договору)	Об’єкт приватизації, його адреса, площа (спосіб приватизації)	Покупець	Ціна продажу (грн.), включно 20% ПДВ	Ціна в дол. США по курсу НБУ на дату укла-дення договору (округлена до цілого)	Вартість за кв.м. в доларах США (округлена до цілого)	Додаткова інформація
1	№1078, 25.10.07 (14.01.08)	НЖП вул. Крейдяна, 19А 91,1 кв.м. (викуп)	СПД Юхимчук Ольга Андріївна	85 572	16 945 $ 1$ = 5,05	939 грн./кв.м. 186 $ кв.м
2	№912, 19.07.07 (14.01.08)	Незавершене будівництво харчоблоку рівненської міської лікарні вул. Мірющенка, 25А 2160 кв.м. (конкурс)	ТОВ «Курортний комплекс «Яремче»	705 000	139 604 $ 1$ = 5,05	326 грн./кв.м. 65 $ кв.м	Початкова ціна, за якою об’єкт виставили на продаж, – 531 300 грн. Вона менша від ціни, за яку придбали майже на 25%.
3	№1083, 25.10.07 (15.01.08)	НЖП вул. Ясна, 7А 104,1 кв.м. (викуп)	ТОВ «Кетам»	52 712,4	10 438 $ 1$ = 5,05	506 грн./кв.м. 100 $ кв.м
4	№1077, 25.10.07 (15.01.08)	НЖП вул. Старицького, 45 254,5 кв.м. (викуп)	СПД Михайлов Євгеній Валентинович	209 592	41 503 $ 1$ = 5,05	824 грн./кв.м. 163 $ кв.м
5	№1084, 25.10.07 (21.01.08)	НЖП вул. В. Чорновола, 17А 288,6 кв.м. (викуп)	ТОВ «Торговий дім «Мегаполіс»	985 080	195 065 $ 1$ = 5,05	3413 грн./кв.м. 676 $ кв.м
6	№773, 07.06.07 №1192, 04.12.07 (05.02.08)	НЖП вул. Макарова, 38 30,6 кв.м. (викуп)	СПД Юрченко Сергій Васильович	109 315,2	21 647 $ 1$ = 5,05	3572 грн./кв.м. 707 $ кв.м
7	№1086, 25.10.07 (08.02.08)	НЖП вул. Соборна, 26 15,3 кв.м. (викуп)	ТОВ «Рівненська фабрика Ремвзуття»	85 080	16 848 $ 1$ = 5,05	5561 грн./кв.м. 1101 $ кв.м
8	№1255, 26.12.07 (18.02.08)	НЖП вул. Київська, 16 264,6 кв.м. (викуп)	СПД Горевич Наталія Євгенівна	306 879,6	60 768 $ 1$ = 5,05	1160 грн./кв.м. 230 $ кв.м
9	№1257, 26.12.07 (19.02.08)	НЖП вул. С. Крушельницької, 54 22,3 кв.м. (викуп)	ТОВ-фірма «Гольфстрім плюс»	75 752,4	15 000 $ 1$ = 5,05	3397 грн./кв.м. 673 $ кв.м
10	№1080, 25.10.07 (22.02.08)	НЖП вул. Соборна, 404Б 85,5 кв.м. (викуп)	СПД Слободанюк Володимир Олександрович	302 520	59 905 $ 1$ = 5,05	3538 грн./кв.м. 701 $ кв.м
11	№1259, 26.12.07 (08.04.08)	НЖП вул. Грабник, 6 451,4 кв.м. (викуп)	Громадська організація «Центр мистецьких ініціатив «Студія Північ»	2 743 800	543 327 $ 1$ = 5,05	6078 грн./кв.м. 1204 $ кв.м	Голова цієї ГО при її реєстрації – Віталій Цехмістренко – бізнесмен-мільйонер, який очолив партію «Народний Союз «Наша Україна» при її створенні на Рівненщині. Тепер за цією адресою штаб РОО «Народний Союз «Наша Україна»
12	№617, 26.04.07 №988, 21.08.07 (08.04.08)	НЖП вул. Міцкевича, 10 59,1 кв.м. (викуп)	ТОВ «Комлайн»	91 687,2	18 156 $ 1$ = 5,05	1551 грн./кв.м. 307 $ кв.м
13	№1256, 26.12.07 (21.04.08)	НЖП вул. Соборна, 430 100,2 кв.м. (викуп)	СПД Загребельний Богдан Миколайович	267 468	52 964 $ 1$ = 5,05	2669 грн./кв.м. 529 $ кв.м
14	№1254, 26.12.07 (07.05.08)	НЖП вул. Соборна, БОС-68 55,5 кв.м. (викуп)	СПД Нітовський Дмитро Борисович	287 617	56 954 $ 1$ = 5,05	5182 грн./кв.м. 1026 $ кв.м
15	№1389, 06.03.08 (22.05.08)	НЖП вул. С. Крушельницької, 69 28,5 кв.м. (викуп)	СПД Мельник Ігор Степанович	143 880	29 666 $ 1$ = 4,85	5048 грн./кв.м. 1041 $ кв.м
16	№910, 19.07.07 (22.05.08)	НЖП вул. Котляревського, 12 213,3 кв.м. (викуп)	ТОВ НВФ «Еліта-Сервіс»	578 638,8	119 307 $ 1$ = 4,85	2713 грн./кв.м. 559 $ кв.м
17	№1388, 06.03.08 (30.05.08)	НЖП вул. Соборна, БОС, 68 130,3 кв.м. (викуп)	СПД Мединський Андрій Володимирович	659 197,2	135 861 $ 1$ = 4,852	5059 грн./кв.м. 1043 $ кв.м
18	№1079, 25.10.07 (20.06.08)	НЖП вул. Корольова, 2 213,3 кв.м. (викуп)	ПП «ВВ»	380 167	78 345 $ 1$ = 4,8525	1782 грн./кв.м. 367 $ кв.м
19	№1390, 06.03.08 (20.06.08)	НЖП вул. Гетьмана Полуботка, 6 62,9 кв.м. (викуп)	СПД Петросюк Сергій Павлович	114 360	23 567 $ 1$ = 4,8525	1818 грн./кв.м. 375 $ кв.м
20	№1505, 11.04.08 (14.07.08)	НЖП вул. Гетьмана Полуботка, 6 53,8 кв.м. (викуп)	СПД Каспрук Костянтин Сергійович	110 760	22 874 $ 1$ = 4,8421	2059 грн./кв.м. 425 $ кв.м
21	№1406, 25.03.08 (21.07.08)	НЖП вул. Соборна, 201/4 31,5 кв.м. (викуп)	СПД Квітковська Ганна Кирилівна	232 987,2	48 138 $ 1$ = 4,84	7396 грн./кв.м. 1528 $ кв.м
22	№1401, 25.03.08 (27.08.08)	НЖП проспект Миру, 6 84,6 кв.м. (викуп)	СПД Олендра Ірина Миколаївна	88 920	18 350 $ 1$ = 4,8457	1051 грн./кв.м. 217 $ кв.м
23	№1402, 25.03.08 (28.08.08)	НЖП вул. Волинської дивізії, 5 17,2 кв.м. (викуп)	СПД Голя Людмила Вікторівна	79 158	16 336 $ 1$ = 4,8457	4602 грн./кв.м. 950 $ кв.м
24	№1407, 25.03.08 (28.08.08)	НЖП вул. Соборна, 57 14,7 кв.м. (викуп)	Кооператив «Кераміка»	170 055,6	35 094 $ 1$ = 4,8457	11 568 грн./кв.м. 2387 $ кв.м
25	№1598, 12.06.08 (01.09.08)	НЖП вул. Романа Шухевича, 2 61 кв.м. (викуп)	СПД Тищук Дмитро Богданович	250 922,4	51 777$ 1$ = 4,8462	4113 грн./кв.м. 849 $ кв.м
26	№1596, 12.06.08 (23.09.08)	НЖП вул. Соборна, 332 284,1 кв.м. (викуп)	СПД Шеремет Світлана Олександрівна	546 987,6	112 769 $ 1$ = 4,8505	1925 грн./кв.м. 397 $ кв.м	Дружина на той час депутата Рівнеради фракції Партії Регіонів Михайла Кирилова. Деякі умови договору купівлі порушені підприємцем, а приміщення розібране до першого поверху. Скачати договір купівлі-продажу. Скачати фото об’єкта станом на 1974 рік, 2004 рік, 2011 рік. Скачати фото проекту (2006) – як має чи мала виглядати будівля після реконструкції (автор - ТОВ Рівнереставрація).
27	№1405, 25.03.08 (24.09.08)	НЖП вул. Старицького, 45 125,7 кв.м. (викуп)	СПД Левшунова Світлана Петрівна	135 960	28 004 $ 1$ = 4,8551	1082 грн./кв.м. 223 $ кв.м
28	№1595, 12.06.08 (29.09.08)	НЖП вул. Соборна, 61 143,7 кв.м. (викуп)	КМП «Софія»	1 967 160	404 674$ 1$ = 4,8611	13 689 грн./кв.м. 2816 $ кв.м	КМП «Софія» не змогло знайти коштів для викупу приміщення і тому це рішення було скасоване і в 2010 році продане на аукціоні по 4044доларів за кв.м.Таким чином, тільки на одному цьому рішенні видно, що громада могла б недоотримати 2 мільйони 630 тисяч гривень.
29	№1589, 12.06.08 (01.10.08)	НЖП вул. Соборна, 190 22,7 кв.м. (викуп)	СПД Скворцова Наталія Михайлівна	37 784,4	7 772 $ 1$ = 4,8613	1665 грн./кв.м. 342 $ кв.м
30	№1593, 12.06.08 (29.10.08)	НЖП вул. Гетьмана Полуботка, 4 33,7 кв.м. (викуп)	СПД Купчинський Олександр Анатолійович	82 947,6	15 081$ 1$ = 5,5	2461 грн./кв.м. 448 $ кв.м
31	№1590, 12.06.08 (31.10.08)	НЖП вул. 16 липня, 48 373,8 кв.м. (викуп)	ТОВ-фірма «Марк»	1 448 040	251 378 $ 1$ = 5,7604	3874 грн./кв.м. 672 $ кв.м
32	№1750, 14.08.08 (05.12.08)	НЖП вул. П. Могили, 57 131,1 кв.м. (викуп)	СПД Дутка Дмитро Богданович	120 300	16 342 $ 1$ = 7,3614	918 грн./кв.м. 125 $ кв.м
33	№1743, 14.08.08 (11.12.08)	НЖП вул. Соборна, 430 105 (викуп)	СПД Мосейчук Олена Михайлівна	288 762	38 634 $ 1$ = 7,4743	2750 грн./кв.м. 368 $ кв.м
34	№1591, 12.06.08 (12.12.08)	НЖП вул. Соборна, 22 107,6 кв.м. (викуп)	СПД Волошина Ольга Михайлівна	172 478,4	23 038$ 1$ = 7,4868	1603 грн./кв.м. 214 $ кв.м

Звіт про укладені договори купівлі-продажу об’єктів комунальної власності у 2009 році

№ п/п	Номер та дата рішення міської ради (дата нотаріального посвідчення договору)	Об’єкт приватизації, його адреса, площа (спосіб приватизації)	Покупець	Ціна продажу (грн.), включно 20% ПДВ	Ціна в дол. США по курсу НБУ на дату укла-дення договору (округлена до цілого)	Вартість за кв.м. в доларах США (округлена до цілого)	Додаткова інформація
1	№1864, 25.09.08 (20.01.09)	НЖП вул. Дубенська, БОС, 6 48,7 кв.м. (викуп)	СПД Котовець Людмила Володимирівна	202 485	26 297 $ 1$ = 7,7	4158 грн./кв.м. 540 $ кв.м
2	№1863, 25.09.08 (04.02.09)	НЖП вул. Дубенська, БОС, 6 47,2 кв.м. (викуп)	СПД Варварук (Березна) Інна Валентинівна	153 915	19 989 $ 1$ = 7,7	3261 грн./кв.м. 423 $ кв.м
3	№2031, 24.12.08 (04.03.09)	НЖП вул. В. Чорновола, 17А 109,9 кв.м. (викуп)	ТОВ «Альфа-Груп-Інвест»	613 200	79 636 $ 1$ = 7,7	5580 грн./кв.м. 725 $ кв.м
4	№1866, 25.09.08 (10.03.09)	Вул. Київська, 44 76,1 кв.м. (викуп)	ТОВ «Веснянка»	293 083,2	38 063 $ 1$ = 7,7	3851 грн./кв.м. 500 $ кв.м
5	№1862, 25.09.08 (08.05.09)	Вул. Вербова, 41 12,6 кв.м. (викуп)	СПД Костюк Валентина Володимирівна	84 951,6	11 010 $ 1$ = 7,7156	6742 грн./кв.м. 874 $ кв.м
6	№1861, 25.09.08 (04.06.09)	Вул. Павлюченка, 16 40,7 кв.м. (викуп)	ПП «Любоні»	151 440	19 900 $ 1$ = 7,61	3721 грн./кв.м. 489 $ кв.м
7	№1867, 25.09.08 (11.06.09)	Вул. Петра Могили, 57 341,7 кв.м. (викуп)	ТОВ «Легіон-плюс»	500 880	65 819 $ 1$ = 7,61	1466 грн./кв.м. 193 $ кв.м
8	№2030, 24.12.08 (03.07.09)	Вул. Княгині Ольги, 13 112,4 кв.м. (викуп)	ТОВ-підприємство «Чумацький Шлях»	651 738	85 324 $ 1$ = 7,6384	5798 грн./кв.м. 759 $ кв.м
9	№2032, 24.12.08 (09.07.09)	Вул. Шевченка, 48 19,9 кв.м. (викуп)	СПД Пасічник Микола Степанович	8 518,8	1 117$ 1$ = 7,6245	428 грн./кв.м. 56 $ кв.м
10	№1751, 14.08.08 (24.07.09)	Вул. Петра Могили, 61 73,1 кв.м. (викуп)	ТОВ «Легіон-плюс»	340 200	44 395 $ 1$ = 7,663	4654 грн./кв.м. 607 $ кв.м
11	№2158, 30.12.08 (27.07.09)	Вул. Гагаріна, 73 220,7 кв.м. (викуп)	ТОВ-фірма «Бризос»	423 513,6	55 245 $ 1$ = 7,6661	1919 грн./кв.м. 250 $ кв.м
12	№2029, 24.12.08 (27.07.09)	Вул. П.Дорошенка, 84А 30,3 кв.м. (викуп)	ТОВ-фірма «Сагайдачний»	102 000	13 305 $ 1$ = 7,6661	3366 грн./кв.м. 439 $ кв.м
13	№1403, 25.03.08 №2315, 15.04.09 (31.07.09)	Вул. В. Чорновола, 68 17,7 кв.м. (викуп)	СПД Глаговяк Віктор Генріхович	34 074	4 426$ 1$ = 7,698	1925 грн./кв.м. 250 $ кв.м
14	№1588, 12.06.08 №2316, 15.04.09 (31.07.09)	Вул. В. Чорновола, 68 22,9 кв.м. (викуп)	СПД Кремінець Андрій Дмитрович	44 076	5 726 $ 1$ = 7,698	1925 грн./кв.м. 250 $ кв.м
15	№2237, 10.02.09 (06.08.09)	Вул. Петра Могили, 57 63,6 кв.м. (викуп)	ТОВ «Корпорація успіхх»	81 938,4	10 665 $ 1$ = 7,683	1288 грн./кв.м. 168 $ кв.м
16	№2150, 30.12.08 (14.08.09)	Вул. Д.Галицького, 5 21,7 кв.м. (викуп)	СПД Гаврилевич Н.В.	98 820	12 753 $ 1$ = 7,749	4554 грн./кв.м. 588 $ кв.м
17	№2149, 30.12.08 (14.08.09)	Вул. Остафова, 33 42,9 кв.м. (викуп)	СПД Гамків В.В	167 556	21 623 $ 1$ = 7,749	3906 грн./кв.м. 504 $ кв.м
18	№1873, 25.09.08 (08.09.09)	Вул. Мірющенка, 25А 253,2 кв.м. (викуп)	ППФ «Карпати плюс»	303 579,6	37 971 $ 1$ = 7,995	1199 грн./кв.м. 150 $ кв.м
19	№1592, 12.06.08 (15.09.09)	Проспект Кн. Романа, 4 485,9 кв.м. (викуп)	ПФ «Ю.Р.І.»	310 050	38 771$ 1$ = 7,9969	638 грн./кв.м. 80 $ кв.м
20	№2310, 15.04.09 (25.09.09)	Вул. С. Бандери, 45 457,6 кв.м. (викуп)	ЗАТ «Побут радіотехніка»	1 354 674	169 190 $ 1$ = 8,0068	2960 грн./кв.м. 370 $ кв.м
21	№2313, 14.04.09 (01.10.09)	Вул. С. Крушельницької, 54 5,8 кв.м. (викуп)	СПД Костенюк Олена Анатоліївна	17 511	2 188$ 1$ = 8,004	3019 грн./кв.м. 377 $ кв.м
22	№1868, 25.09.08 (02.10.08)	Вул. Данила Галицького, 14А 92,3 + 29 кв.м.(викуп)	СПД Власюк Тамара Миколаївна	108 360	13 530 $ 1$ = 8,009	893 грн./кв.м. 112 $ кв.м	Дружина керуючого справами Рівненського міськвиконкому Святослава Власюка. Приміщення належали ЗОШ №11.
23	№2473, 21.05.09 (27.10.09)	Вул. В’ячеслава Чорновола, 25 80,7 кв.м. (викуп)	СПД Корзун Олеся Олегівна	565 969,2	70 757 $ 1$ = 7,9988	7013 грн./кв.м. 877 $ кв.м
24	№2314, 15.04.09 (28.10.09)	Вул. Соломії Крушельницької, 54 5,2 кв.м. (викуп)	ТОВ-фірма «Гольфстрім плюс»	9 901,2	1 236 $ 1$ = 8,0076	1904 грн./кв.м. 238 $ кв.м
25	№2657, 10.07.09 (29.10.09)	Вул. Симона Петлюри, 11 89,4 кв.м.(викуп)	СПД Юрковська Ірина Станіславівна	123 934,8	15 477$ 1$ = 8,0076	1386 грн./кв.м. 173 $ кв.м
26	№2151, 30.12.08 (30.10.09)	Вул. Степана Бандери-59 257,2 кв.м. (викуп)	ТОВ-компанія «Промагроінвест»	1 430 246,4	178 781 $ 1$ = 8,0	5561 грн./кв.м. 695 $ кв.м
27	№2573, 25.06.09 (06.11.09)	Вул. Соборна, 112 73,6 кв.м. (викуп)	ТОВ «Міура»	204 240	25 486 $ 1$ = 8,0138	2775 грн./кв.м. 346 $ кв.м
28	№2311, 15.04.09 (11.11.09)	Вул. Соборна, БОС, 68 142,5 кв.м. (викуп)	НППП «Рівнекомунпроект»	597 132	74 735 $ 1$ = 7,99	4190 грн./кв.м. 524 $ кв.м
29	№2639, 02.07.09 (25.11.09)	Проспект Миру, 13 (приміщення в підвалі) 166,7 кв.м. (викуп)	СПД Лущик Ольга Валентинівна	175 200	21 927 $ 1$ = 7,99	1051 грн./кв.м. 132 $ кв.м
30	№2710, 20.08.09 (01.12.09)	Вул. Степана Бандери, 30Б 110 кв.м. (викуп)	СПД Степанов Валерій Олександрович	110 556	13 841 $ 1$ = 7,9878	1005 грн./кв.м. 126 $ кв.м
31	№2656, 10.07.09 (10.12.09)	Проспект Миру, 21 206,3 кв.м. (викуп)	ПП «Ритм»	320 043,6	40 073$ 1$ = 7,9865	1551 грн./кв.м. 194 $ кв.м

Звіт про укладені договори купівлі-продажу об’єктів комунальної власності у 2010 році

№ п/п	Номер та дата рішення міської ради (дата нотаріального посвідчення договору)	Об’єкт приватизації, його адреса, площа (спосіб приватизації)	Покупець	Ціна продажу (грн.), включно 20% ПДВ	Ціна в дол. США по курсу НБУ на дату укла-дення договору (округлена до цілого)	Вартість за кв.м. в доларах США (округлена до цілого)	Додаткова інформація
1	№2789 01.10.09(28.01.10)	НЖП вул. Соборна, 108 58,7 кв.м.(викуп)	ТОВ «Аптека-Центр»	97 320	12 161 $ 1$ = 8,0024	1658 грн./кв.м. 207 $ кв.м
2	№2575 25.06.09 (01.03.10)	НЖП вул. Київська, 44 185,6 кв.м.(викуп)	СПД Холод Ольга Петрівна	193 807	24 256 $ 1$ = 7,99	1044 грн./кв.м. 131 $ кв.м
3	№2574 25.06.09 (01.03.10)	НЖП вул. Київська, 44 292,7 кв.м.(викуп)	ТОВ-фірма «МіСан»	298 420	37 349 $ 1$ = 7,99	1020 грн./кв.м. 128 $ кв.м
4	№2788 01.10.09 (29.03.10)	НЖП вул. Студентська, 14Б 354 кв.м. (викуп)	ПП «Інжбудкомплект»	492 600	62 119 $ 1$ = 7,93	1392 грн./кв.м. 175 $ кв.м
5	№2785 01.10.09 (06.04.10)	НЖП вул. О. Дундича, 30 231,8 кв.м. (викуп)	ТОВ «Аноліт»	734 424	92 672 $ 1$ = 7,925	3168 грн./кв.м. 400 $ кв.м
6	№2572 25.06.09 (21.04.10)	НЖП вул. Кавказька, 15 289,5 кв.м.(викуп)	Благодійний фонд «Надія»	361 072,8	45 558 $ 1$ = 7,9256	1247 грн./кв.м. 157 $ кв.м
7	№3044 24.12.09 (03.06.10)	НЖП вул. Київська, 42 33,2 кв.м. (викуп)	СПД Бакалець Володимир Олександрович	134 844	17 014 $ 1$ = 7,9256	4062 грн./кв.м. 512 $ кв.м
8	№3438 12.05.10 (20.07.10)	НЖП вул. Гагаріна, 71А 218,9 кв.м. (викуп)	СПД Швець Олена Володимирівна	281 016	35 575 $ 1$ = 7,8993	1284 грн./кв.м. 163 $ кв.м
9	№3045 24.12.09 (27.07.10)	НЖП вул. Міцкевича, 10 33,5 кв.м. (викуп)	МПП-фірма «Любава-плюс»	209 040	26 477 $ 1$ = 7,8952	6240 грн./кв.м. 790 $ кв.м
10	№2576 25.06.09 №3441 12.05.10 (04.08.10)	НЖП вул. Степана Бандери, 38 70,8 кв.м.(викуп)	ТОВ-фірма «МТВ»	166 584	21 109 $ 1$ = 7,8916	2353 грн./кв.м. 298 $ кв.м
11	№3678 29.06.10 (21.09.10)	НЖП вул. Соборна, 61 143,7 кв.м.(аукціон)	СПД Панчук В’ячеслав Леонтійович	4 601 894	581 106 $ 1$ = 7,9192	32 024 грн./кв.м. 4044 $ кв.м	У 2008 році це приміщення було продане шляхом викупу за суму меншу на 2 мільйони 630 тисяч гривень. Завдяки тому, що у підприємства не знайшлося коштів, приміщення продали на аукціоні за справжню ринкову вартість.
12	№2887 06.10.09 (27.10.10)	НЖП вул. Пирогова, 12 632,6 кв.м. (викуп)	ТОВ-фірма «Добробуд»	1 332 348	168 404 $ 1$ = 7,9116	2106 грн./кв.м. 266 $ кв.м
13	№3437 12.05.10 (16.11.10)	НЖП вул. Фабрична, 1А 110,8 кв.м. (викуп)	СПД Масюк Едуард Іванович	324 858	40 952 $ 1$ = 7,9327	2932 грн./кв.м. 370 $ кв.м
14	№4043 30.09.10 (17.11.10)	НЖП вул. Гагаріна, 61 115,4 кв.м. (викуп)	СПД Процюк Олександр Филимонович	373 560	47 073 $ 1$ = 7,9357	3237 грн./кв.м. 408 $ кв.м
15	№3439 12.05.10 (29.11.10)	НЖП вул. Дубенська, 42 14,7 кв.м.(аукціон)	Громадянка України Пришко Марія Володимирівна	34 790	4 384 $ 1$ = 7,938	2367 грн./кв.м. 298 $ кв.м
16	№3440 12.05.10 (17.12.10)	НЖП вул. Підгірна, 3 50,1 кв.м.(викуп)	ТОВ ВКК «Міст-Сервіс і К»	56 710,8	7 121 $ 1$ = 7,9635	1132 грн./кв.м. 142 $ кв.м

Звіт про укладені договори купівлі-продажу об’єктів комунальної власності у 2011 році

№ п/п	Номер та дата рішення міської ради (дата нотаріального посвідчення договору)	Об’єкт приватизації, його адреса, площа (спосіб приватизації)	Покупець	Ціна продажу (грн.), включно 20% ПДВ	Ціна в дол. США по курсу НБУ на дату укла-дення договору (округлена до цілого)	Вартість за кв.м. в доларах США (округлена до цілого)
1	№4028 30.09.10(25.01.11)	НЖП вул. Академіка Грушевського, 7 96,1 кв.м.(викуп)	СПД Маркін Микола Вікторович	150 108	18 904 $ 1$ = 7,9405	1562 грн./кв.м. 197 $ кв.м
2	№88 20.01.11 (24.03.11)	НЖП вул. Соборна, 233 16,7 кв.м. (викуп)	СПД Юрчик Петро Якович	71 150,4	8 949 $ 1$ = 7,9507	4261 грн./кв.м. 536 $ кв.м
3	№923 07.07.11 (04.10.11)	НЖП вул. Київська, 8 14,6 кв.м. (викуп)	СПД Смеречинський Сергій Володимирович	56 817,6	7 127 $ 1$ = 7,9727	3891 грн./кв.м. 488 $ кв.м
4	№2309 15.04.09 (07.10.11)	НЖП вул. Котляревсько-го, 18 44,1 кв.м. (викуп)	ДП «Прикарпатзахідтранс» Південно-західного ВАТ трубопровідного транспорпту нафтопродуктів	236 379,6	29 649 $ 1$ = 7,9727	5360 грн./кв.м. 672 $ кв.м

---

Матеріал підготовлений за підтримки Данської асоціації журналістів-розслідувачів та проекту SCOOP в Україні