Дорогі багатоповерхівки на березі водосховища: 10 фактів про план забудови Басів кута

Чи справді багатоповерхівки поруч з водосховищем – це погано? Чи справді «будинки рибака» на березі – це добре? Будувати чи не будувати? Чи пустити все на самоплив? Ми довго вивчали цю тему і слухали аргументи сторін протистояння. Не все так однозначно, як здається на перший погляд. Пропонуємо вам оцінити, прочитавши цей довгий текст.

30-го січня Рівнерада готувалася вирішити, що буде з частиною правого берега Басового Кута після його хаотичної нелегальної забудови. Детальний план тамтешньої території запропонував рівненський містопланувальник, радник міського голови Дмитро Котляров. Однак 28-го січня бюджетна комісія Рівнеради відтермінувала презентацію цього плану до 1-го березня.

У плані, зокрема, передбачене будівництво багатоповерхівок і створення поруч із ними набережної.

Детальний план території (ДПТ) – це містобудівна документація, що допомагає спланувати та розвивати територію.

– Це уточнення, деталізація кожного квадратного метра, – пояснював ще раніше депутат Рівнеради Олександр Довжаниця. – Де буде вказано: тут має бути дитсадок, тут має бути одноповерхова будівля, двоповерхова будівля тощо. І уже за ці межі ніхто не має права виходити.

Ми проаналізували документ і потратили чимало годин на спілкування з автором проєкту та його опонентом і хочемо розповісти вам про 10 важливих, на нашу думку, фактів стосовно впливу цього документу на життя і відпочинок у Рівному поруч із водосховищем.

1. Понад рік тому, 18 жовтня 2018 року, Рівнерада вирішила розробити детальний план території (ДПТ) правого берега Басового кута.

Що так. Цю ініціативу подавали під гаслами захисту берега від хаотичної незаконної забудови. Адже кілька років тому у рекреаційній зоні поруч із водосховищем Басів кут почали будувати висотки.

За низкою будівництв стоять забудовники-брати Юшчишини, один з яких – кум ексголови Рівненської ОДА і депутата Рівнеради Олексія Муляренка.

Що не так. Вже на момент прийняття рішення частина депутатів казали, що ДПТ може стати узаконенням того, що вже забудовано, і дозволити нову не дуже дружню до озера забудову.

Тоді депутат Микола Бляшин запропонував зобов'язати управління містобудування і архітектури, управління земельних відносин та міську інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю перевірити, кому і що дозволяли будувати в цьому районі, а також чи використовували тут землю за призначенням останні три роки.

Ця пропозиція не знайшла достатньої підтримки серед депутатів (17 голосів ЗА із 42-х).

2. За розробку детального плану території платили забудовники, які мають ділянки в цій зоні.

Що так. Економія коштів з міського бюджету. Наразі на ДПТ (за цим лінком можна подивитися як він виглядає) не витратили ні гривні з податків.

Що не так. «В цивілізованих країнах депутати розуміють, що робити містобудівну документацію за гроші третіх осіб – значить отримувати те, що хочуть треті особи. Хто платить, той замовляє музику», – каже автор детального плану території правого берега Басів Кута Дмитро Котляров.

Він розповідає, що в цій схемі передбачили запобіжник – тристоронню угоду. І що він як автор проєкту не знає, хто з інвесторів скільки заплатив. Знає лише, що заплатили більше десяти людей. Загальна сума – близько 400 тисяч гривень. Договір уклали між трьома сторонами:

• управлінням містобудування та архітектури,
• Рівнеінвестпроектом,
• бізнесменом та депутатом Маріаном Годою: як пояснив Дмитро Котляров, Маріан Года не має інвестиційного інтересу в проєкті і витратив власні кошти на розробку детального плану території як меценат. Маріан Года теж не називає забудовників, які заплатили за розробку ДПТ.

Водночас у пояснювальній записці до ДПТ сказано, що вулична інфраструктура та комунікації можуть орієнтовно коштувати понад 40 мільйонів гривень.

Частину цієї суми доведеться оплатити з міського бюджету (яку саме – наразі невідомо, адже поки меморандумів із забудовниками не підписували).

Що можна зробити. Як вважає депутат Рівнеради Микола Бляшин, ДПТ можна повернути на доопрацювання і погодити фінансову участь власників і забудовників в інфраструктурі.

3. Структурування хаотичної забудови.

Що так. ДПТ показує облаштування 54-х гектарів правого берега Басового кута: щоб там була набережна, парковки, зручні доїзди, місце під будівництво дитячого садочка, житловий масив, зелений масив. Замість хаотичного незаконного будівництва житла.

Ось як усе має виглядати, згідно із запропонованим планом (відкрийте у новому вікні для збільшення):

Упорядкування забудови передбачає щоб різні масиви – садибний, блокований і багатоповерховий були окремо один від одного.

За проєктом ДПТ, територія розпланована так:

• під садибну забудову (42 садиби) – 4,5 га
• блокована малоповерхова забудова – (45 будинків) – 3,7 га
• багатоповерхова забудова (35 будинків) – 6,3 га
• громадська забудова (садочок, басейн) – 2,1 га
• зелені насадження – 35,5 га

Що не так. Згідно з рішенням Рівнеради, яким надавався дозвіл на розроблення ДПТ поруч Басового кута, ДПТ мало розроблятися «відповідно до містобудівної документації, генерального плану та плану зонування міста».

Водночас, за запропонованим ДПТ, частина нинішньої рекреаційної зони має перетворитися на житлову. Це суперечить чинному зонуванню міста.

Більшість землі у масиві, який хочуть зробити житловим, – давно у приватній власності: колись це були землі колгоспу, які розпаювали.

Тож автор ДПТ Дмитро Котляров не вірить у можливість із цієї вже приватної зони зробити, наприклад, парк.

Для цього місто мало би викупити землю у всіх власників (Дмитро припускає, що приватні ділянки у масиві коштують приблизно два мільйони доларів), і виділити гроші на створення цього парку (наприклад, проєкт створення парку на Грабнику на 2,8 гектари вже обійшовся у майже 2 мільйони гривень).

Дмитро Котляров звертає також увагу, що, за законом, детальний план території уточнює деталі генерального плану.

Але поняття «уточнює» в законі не розтлумачене. Тож якщо місту вигідно, а процес розробки відбувається максимально публічно та прозоро, то, на думку автора проєкту, депутати можуть ухвалити план, який не відповідає зонуванню міста, яке вони ж затвердили раніше.

4. Проєкт ДПТ передбачає створення набережної – фіксацію прибережної захисної зони.

Що так. За проєктом, смуга шириною 50 метрів до водосховища на цій ділянці не буде забудована: в цій рекреаційній зоні Дмитро Котляров пропонує обмежити будь-яке будівництво. Прибережна захисна смуга, пропонована цим планом, проходить і низкою приватних ділянок. Там також заборонять будуватися.

Автор проєкту пропонує цю набережну поділити на три частини:

• зона активного спортивного відпочинку (наприклад, зона пляжного волейболу);
• зона пляжу;
• зона тихих прогулянок (гравійні доріжки з дерев’яними пірсами, на які люди виходять і відпочивають).

Ці зони окремо спроєктують і проведуть реконструкцію. Автор проєкту вважає, що до їх упорядкування долучаться і забудовники суміжної території. Але гарантій наразі немає.

Що не так. Прибережна захисна смуга оновлюється лише на ділянці вздовж нинішнього пляжу та масиву, де планується забудова.

Решта території довкола водосховища залишається недостатньо захищеною: там діє попередня «захисна» смуга. Її у 2000 році затвердила Рівнерада: від п’яти до 50 метрів до водосховища, всупереч установленій законом 50-метровій відстані.

У довідці до цього рішення пояснено, що «ширина обмежена городами громадян». Тими городами, яких не має бути в захисній смузі, бо це прямо забороняє Водний кодекс – подробиці у матеріалі: Хто живе в прибережній захисній смузі Басів кута: карта.

Дмитро Котляров нагадує, що оновлення захисної смуги довкола всього водосховища не має стосунку до створення ДПТ, автором якого він є.

Адже ДПТ зазвичай розробляється на масиви землі, обмежені вулицями або природними елементами. Та й депутати не підтримали у 2018-му  пропозицію збільшити площу території під розробку детального плану території.

Що можна зробити. Щоб оновити захисну смугу довкола всього водосховища, є кілька шляхів:

• присвоїти кадастровий номер Басовому Куту (а місто цього досі не зробило, хоч і розпочинало цей процес) і, відповідно, оновити захисну смугу довкола нього;
• розробити ДПТ на територію всього забудованого масиву довкола водосховища (але треба, щоби хтось це ініціював, шукав людей і гроші. У 2018 році, коли давали дозвіл на розробку ДПТ, була пропозиція охопити планом обидва береги водосховища. Цю пропозицію депутати не підтримали).

5. Детальний план території може захистити від забудови невеличкий парк поруч із пляжем.

Що так. Жодної будівлі в масиві зелених насаджень ДПТ не передбачає. Нагадуємо, тут, під виглядом кафе, може вирости багатоповерхівка.

Окрім цього, зона довкола ділянки, де могла вирости багатоповерхівка, згідно ДПТ, перетворюється на зону Р-3, замість нинішньої Р-2 (на відміну від Р-2, у Р-3 не можна зводити будівлі). Таким чином парк над пляжем залишиться парком.

Що не так. Зона самої ділянки (близько десяти соток), де може в парку вирости багатоповерхівка, хоч і зазначена у ДПТ без запланованих будівель, не віднесена до зони Р-3.

Це залишає більше можливостей оскаржити в суді відсутність дозволу тут будуватися. Дмитро Котляров пояснює незмінений статус ділянки тим, що щодо неї діють раніше видані управлінням архітектури пояснення що тут можна будувати кафе (містобудівні умови та обмеження), і що їх не скасовували.

Хоча процедура скасування цього документу є і при бажанні місцевої влади це можна зробити.

6. Біля парку, поруч з басейном «Авангард» запроектовані три висотки 8, 9, 12 поверхів.

Інвестор Сергій Качановський планує збудувати там житлові будинки. Наразі в нього є дозвіл на будівництво там трьох 6-ти поверхових нежитлових будівель (хоча фактично прихованого житла).

Що так. За інформацією нашого джерела з будівельної сфери, забудовник готовий вкласти гроші, щоб оживити занедбаний поруч з пляжем парк і пляж. Адже біля доглянутого парку і пляжу легше продати далеко не найдешевше житло. Але «якщо з нього «доїтимуть» кошти посадовці-корупціонери, щоб не прискіпуватися до будівництва, то гроші можуть піти не на парк і пляж, а їм в кишені», – вважає джерело.

Що не так. Для будівництва там житла цю ділянку потрібно вивести з рекреації. В рекреації житло будувати заборонено. Але умовні «будиночки рибака» у вигляді багатоповерхового житла – дозволено.

7. ДПТ впорядковує вулиці Чорновола та Басівкутську, які поруч із масивом, котрий хочуть забудувати.

Що так. Наразі вулиця Чорновола має непогоджені виїзди та небезпечні ділянки.

Чинний план передбачає тут зону інженерно-транспортної інфраструктури: це означає, що на цій території можна буде будувати парковки, вулицю-дублер (для безпеки руху) і прокладати мережі.

Очікується, що частина цієї зони буде сформована за рахунок «відщипування» землі із суміжних з вулицею Чорновола ділянок, які нещодавно стали приватними. Також на Чорновола передбачається встановлення світлофору.

На вулиці Басівкутський заплановано створити підземний перехід (у вигляді тунелю, з пологим спуском) для безпеки пішоходів та велосипедистів, які зможуть їздити набережною.

8. ДПТ вирішує, що робити зі зливовою водою, яка йде із забудованого житлового масиву на вулицю Чорновола.

Що так. Вздовж вулиці Чорновола планується розміщення масловловлювачів. Коли дощова вода пройде ними й очиститься, вона потраплятиме в каналізаційно-насосні станції (або просто у водосховище). Звідси вона мала скидуватися у біоплато (відстійники, заповнені щебнем болотця), які планували створити.

Однак дозволу на такі біоплато Дмитро Котляров не отримав (мовляв, за українським законодавством подібна вода прирівнюється до каналізаційної і повинна проходити глибшу доочистку).

Тож заплановано, що зі станцій зливова вода транспортуватиметься або на очисні споруди в Квасилів (що малоймовірно, через дороговизну), або на доочистку на північ від масиву, на який робиться ДПТ (на місце колишніх польських басейнів, які можна використовувати як відстійники).

Що не так. Очисних споруд у Квасилові наразі немає. Детальний план доочистки ще не створений. Водночас Дмитро Котляров каже, що в європейських країнах набагато менш зарегульоване законодавство в цьому плані.

І що зливова вода після поверхової очистки вважається умовно чистою і скидається в річку.

Що можна зробити. На думку Миколи Бляшина, слід доопрацювати ДПТ і вирішити, що робити зі зливовими водами. Він пропонує обирати серед варіантів:

1. Зливаємо в озеро, але перед тим очищаємо; 
2. Качаємо на міські очисні споруди;
3. Качаємо в Квасилів;
4. Плануємо заходи по зменшенню води на територіях забудов – більше зелених зон і резервуарів накопичувачів;
5. Створюємо біоплато.

9. ДПТ передбачає місце під будівництво дитячого садочка поруч з житловим масивом

Що так. Приблизно двом тисячам дітей не вистачає місць у дитсадках Рівного. Тому більше садочків – більше можливостей влаштувати туди дітей. Запроектований садочок може вмістити 80 дітей плюс початкову школу на 4 класи.

Що не так. Будівництво комунальних садочків – складна організаційно і фінансово справа. Наприклад, будівництво садочка на Північному оцінюють приблизно у 130 мільйонів гривень і відкладають. Хоча рівняни кілька років ініціюють його добудову.

І необхідність запланувати в цьому масиві дитсадок, а отже і потенційні витрати на нього, закладається саме створенням в цій зоні житлового масиву замість рекреації.

Водночас у Рівному є досвід, коли забудовник зводить власними силами приватний дитячий садочок. Приватний дитсадок збудувати дешевше.

10. Впровадження ДПТ може допомагати Басовому куту бути менш забрудненим.

Що так. Проєктування масловловлювачів допоможе очищувати зливову воду, яка іде з вулиці Чорновола у водосховище. 

Що не так. З 2016 року кожне дослідження води в Басовому куті показує, що купатися тут не рекомендовано. Ця водойма – одна з найбрудніших в області. 

План території не має на меті зробити воду в Басовому Куті суттєво чистішою і прийнятною для купання, каже автор ДПТ.

За словами Котлярова, який посилається на дослідження науковців Національного університету водного господарства і природокористування, основне забруднення водосховища – через сусідній з Рівним Квасилів, звідки вода без належного очищення потрапляє в Устю і далі у Басів Кут.

Також, на думку автора проєкту, до забруднення долучаються переважно мешканці протилежного, лівого берега водосховища, своїми несанкціонованими стоками. А забудова правого берега, план якої він відобразив у своєму проєкті, не впливатиме негативно на стан води в Басовому Куті.

Ну і люди, які куплять недешеве житло на цьому березі, навряд чи захочуть жити біля брудного озера та ймовірно ініціюватимуть заходи із його збереження і очищення.

28 січня бюджетна комісія Рівнеради підтримала рішення про те, що детальний план території забудови правого берега Басівкутського озера розглянуть відкрито в сесійній залі на спеціальному «дні депутата».

«Засідання має відбутися до 1-го березня 2020 року і буде відкрите, кожен матиме змогу прийти і поставити питання», – пише на своїй фейсбук-сторінці депутат Микола Бляшин, який і запропонував таке обговорення.

Від авторки публікації.

На жаль, у цій історії за створенням детального плану території Басового Кута не чути позиції і бачення ні міського голови Рівного Володимира Хомка, ні представників управління містобудування та архітектури, яке є замовником проєкту.

Складається враження що офіційна міська влада самоусунулася від вирішення проблеми забудови біля Басового Кута. Схоже, що тема для них не популярна.

Усю комунікацію щодо захисту ДПТ веде містопланувальник, автор проєкту Дмитро Котляров. Він же шукав компроміси між забудовниками, власниками ділянок та садиб у цій зоні. Він каже що його особиста мета в цій історії: 

• створити інженерну інфраструктуру, впорядкувати водовідведення зливових вод із сусіднього масиву зі «Щасливого»;
• створити набережну на території, охопленій ДПТ;
• подбати про можливість збудувати тут садок;
• впорядкувати вулицю Чорновола;
• структурувати хаотичну забудову.

Ці ідеї підтримує значна частина депутатів Рівнеради.

Кілька депутатів Рівнеради активно опонують Дмитру Котлярову. Серед них – Микола Бляшин і Олександр Довжаниця.

Ці депутати вважають, що проект потребує доопрацювання. Адже в теперішньому вигляді він переважно відображає інтереси забудовників-порушників, інвесторів, власників земельних ділянок та власників будинків у цьому масиві.

Якщо наша діяльність вам подобається, і ви вважаєте її важливою – підтримайте «Четверту владу». Завдяки підтримці ми зможемо працювати ще краще. Зробити це можна ЗА ЦИМ ПОСИЛАННЯМ.

Підписуйтесь на канал «Четвертої влади» у телеграмі або на сторінку у фейсбуці.