Як фірма Романа Куриса загородила заповідний ліс і ставок для незаконно збудованих котеджів

Наприкінці 2025 року понад два гектари землі в селі Святе Мізоцької селищної громади, за годину їзди від Рівного, передали в оренду на 49 років доньці відомого рівненського забудовника Сергія Качановського. З одного боку — ліс. З іншого — водойма. А по центру — котеджі, які виросли тут задовго до оренди землі. Втім, селищна рада вирішила їх не помічати й оформила ділянки як вільні від забудови.

Будинки стоять посеред лісу, частково на землях природно-заповідного фонду. «Четверта влада» з’ясувала, як вони там з’явилися і як до цього причетна фірма забудовника Романа Куриса, кума і колишнього бізнеспартнера в.о. рівненського міського голови Віктора Шакирзяна.

Підставні аукціони на понад два гектари

Мізоцька селищна рада колишнього Здолбунівського району, до якої входить село Святе, в кінці 2025 року практично одночасно оголосила та провела п’ять аукціонів з надання в оренду ділянок.

Землю загальною площею понад 2 гектари передали в оренду на 49 років. Всі ділянки знаходяться поруч в селі Святе і розташовані поряд з великим ставком.

Призначення цих ділянок різне: від садової на понад 1 гектар – до розміщення допоміжних споруд – 4 сотки. У всіх аукціонах перемогла 37-річна рівнянка Юлія Качановська.

Всюди її конкурентом був 20-річний Дмитро Климчук. Чоловік лише у двох торгах спробував обійти конкурентку, бо стартував з ціною понад два мільйони гривень в аукціонах з оренди 1,1278 гектара садової ділянки та 60 соток землі для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.

Однак документи, як переможець, він не оформив, тому оренда дісталася Юлії Качановській.

У решті аукціонів Дмитро Климчук не намагався запропонувати більше за Юлію Качановську, тому вона також стала орендаркою ділянки, площею понад 25 соток, для будівництва та двох ділянок для розміщення допоміжних будівель по 4 та 6 соток відповідно. За оренду понад 2-х гектарів землі у рік Юлія Качановська платитиме 721 тисячу гривень.

Юлія Качановська, яка взяла в оренду всі п’ять ділянок біля ставу у селі Святе на 49 років – донька рівненського забудовника Сергія Качановського.

У Рівному він відомий як інвестор житлового комплексу «Театральний», як забудовник висоток поруч з Басів Кутом, забудовник на землях СБУ на Квітки-Основ'яненка, 8-А та на Поповича, 65-А (нині це котеджі за адресою Неофіта Кибалюка, 10 і 10/1).

Конкурент Качановської на аукціонах виявився не випадковою людиною. Дмитро Климчук – син Олександра Климчука, який веде спільний бізнес із сім’єю Качановських.

Олександру Климчуку належить 9,1% у статутному капіталі ТОВ «Альянс Капітал», де Юлія Качановська контролює понад 49%, а її мати – ще майже 30%. Олександр Климчук також є керівником тієї самої «Фабрики «Рівненчанка» – компанії, що зводила житловий комплекс «Театральний» за кошти Сергія Качановського.

Ми проаналізували документи, які Качановська і Климчук подавали під час проведення аукціонів. Нашу увагу привернули однакові дефекти чи то друку, чи то сканування на їхніх документах, що може свідчити, що вони ніякі не конкуренти, а звичайні «змовники», які користувались однією технікою. 

Крім того, у всіх п’яти аукціонах документи Качановської та Климчука завантажували у систему в один день з різницею у кілька хвилин.

— Дуже часто, коли є якась певна зацікавленість якогось бізнесу на цю земельну ділянку, на цей об’єкт, відповідно, часто беруть із собою, так би мовити, бізнес-партнера чи якусь свою іншу компанію, або ще когось. Це порушення, бо за будь-які антиконкурентні узгоджені дії, які призводять до спотворення торгів або аукціонів — передбачена відповідальність, — пояснює голова правління ГО «Антикорупційний штаб», заступник голови Громадської ради при НАЗК Сергій Миткалик, до якого ми звернулися за коментарем.

За його словами, Антимонопольний комітет за власної ініціативи може це перевірити, або за зверненням громадської організації чи журналістів.

— У разі підтвердження фактів антиконкурентних узгоджених дій на таких учасників накладають штраф. А після цього рішення результати конкурсів можна оскаржити, як проведені з порушеннями», — каже Сергій Миткалик.

Юлія Качановська відповідати на наші питання відмовилась, тому про її партнера по аукціонах нам розпитати теж не вийшло. Номер Дмитра Климчука знайти не вдалося. Тому ми зателефонували його батьку Олександру, аби він поділився контактами сина. Він відповів, що не може говорити, бо на службі, та додав, що нічого не знає про аукціони у Святому.

«Кооператив “Династія”» по-рівненськи

В першу чергу нас зацікавила не фіктивна конкуренція за землю, а інше.

Виставляючи землю на аукціон Мізоцька селищна рада не вказала, що на ділянках є маєтки. А саме – шість будинків. Площа п'ятьох з них – понад 150 кв.м, а одного – понад 330 кв.м.

Місцеві мешканці розповіли нам, що будівництво котеджів розпочалося ще у 2022 році. Аналіз супутникових знімків Planet Labs, з якими нам допомогли наші колеги з програми «Схеми», підтверджують що принаймні станом на травень 2023-го в лісі велося будівництво.

Ця історія нагадала нам будівництво кооперативу «Династія» у Козині під Києвом, через яке колишньому керівнику Офісу президента Андрію Єрмаку висунули підозру у злочині. Там теж будували біля водойми і у 2022-му, коли російські окупаційні війська ще були на Київщині.

Ось який вигляд мали ці будинки в грудні 2025 року (гортайте карусель фото):

А це відеопанорама цих самих будинків:

Також ми зняли ці будинки на із загородженою територією ставка у кінці січня 2026 року з квадракоптера:

Як ми з’ясували, нині ці будинки належать фірмі «Хліб України-Рівне». ТОВка нібито придбала їх 2 жовтня 2023 року у ТОВ «Гест-Хауз».

«Хліб України-Рівне» нібито придбало їх як збірно-розбірні будинки всього лише за 920 тисяч гривень. Площа будинків в реєстрі нерухомості і в самому договорі збігається щодо чотирьох будинків, а у двох — є незначна різниця.

ТОВ «Хліб України-Рівне» зареєстроване в Рівному. Його єдиний власник — Роман Курис — забудовник району «На Щасливому» та один з головних спонсорів партії «Рівне Разом».

До червня 2023-го рівноправним співвласником фірми був також керівник партії «Рівне Разом», секретар Рівнеради, а нині в.о. рівненського міського голови Віктор Шакирзян.

Ми отримали деталізовану інформацію щодо всього майна «Гест-Хауз», яке в цієї компанії є не лише зараз, а й було в минулому. І цих шести будинків там не було й немає. Якщо вірити договору купівлі-продажу, то ця фірма нібито володіла ними на підставі договору купівлі-продажу від 15 березня 2023 року та акту приймання-передачі від 12 липня 2023 року.

Керівниця компанії «Гест-Хауз» — Юлія Волкова. А ще вона головує і в ПП «Архсайд». Технічнічні паспорти на будинки робило саме це приватне підприємство. Ми знайшли сторінку «Архсайду» у фейсбуці та, як там написано, воно займається узаконенням самобудів.

Наші численні спроби щось дізнатися у Юлії Волкової про ці будинки зазнали невдачі. Єдине, що з’ясували: вона в декреті та запропонувала передати наші запитання юристам. Але потім просто перестала відповідати на дзвінки, а від юристів ми так нічого й не отримали, як і на наш запит, який надіслали на електронну пошту «Архсайду».

Схема виведення лісу у оренду

Тож, звідки взялись ці котеджі та хто дозволив будівництво в лісі?

Всі будинки, згідно з договором купівлі-продажу між «Хліб України-Рівне» і «Гест-Хауз», стояли на ділянці площею майже 7,5 гектарів, яка наразі вже архівна і була призначена для ведення лісового господарства.

Судячи з того, що ми побачили, котеджі розташовані й на суміжній ділянці, площею понад 43 гектари. Вона теж вже архівна і нижче ми розповімо, що з ними сталося.

Частина цих ділянок була у довгостроково-тимчасовому користуванні у компанії «Хліб України-Рівне» з кінця 2021 року, а саме як два виділи (шостий, площею 7 гектарів і 26-й площею 1,3 гектара) 37-го кварталу.

Згідно з розпорядженням голови Рівненської ОДА Віталія Коваля від 12 жовтня 2021 року, 8,3 гектари біля Святого надали фірмі Романа Куриса і Віктора Шакирзяна у довгострокове тимчасове користування на 20 років.

Те, що це була лісова територія, нам підтвердило ДП «Ліси України». Пізніше лісівники дозволили їм побудувати тимчасові будівлі та вольєр для утримання диких мисливських тварин.

Будівництво цих тимчасових споруд мало відбуватися згідно зі схемою. Тож перше, що ми зробили – запросили її копію, аби звірити з розташуванням котеджів. Але ця схема, схоже, просто зникла.

У відповіді на запит ДП «Ліси України» вказало, що філії Поліського лісового офісу її не передали. Не було її й у Дубенському надлісництві (саме воно наразі контролює землі Мостівського лісництва, які раніше належали до Острозького лісгоспу, який укладав договір на користування. – Ред.).

Ми навіть звернулися зі скаргою до Уповноваженого Верховної Ради з прав людини на ДП «Ліси України» щодо порушення права доступу до публічної інформації. Але через кілька місяців результату досі немає.

Менше з тим, через суд реєстрацію меншої лісової ділянки, на яку припадало довгостроково-тимчасове користування «Хліб України-Рівне», скасували.

Сталося це так. Влітку 2024 року Мізоцька селищна рада звернулася до суду, аби скасувати реєстрацію ділянки за ДП «Ліси України», бо там у неї є кладовище. Ми не будемо переповідати суть цієї справи, але селищна рада свого домоглась. Причому її інтереси у суді представляв Станіслав Костюченко.

Саме цей адвокат у 2020 році представляв інтереси партії «Рівне разом» під час виборчої кампанії. А також брав участь у інших судових процесах в інтересах представників умовної політично-бізнесової групи «Рівне разом».

Щодо більшої ділянки, площею 43 гектари, то тут позивачем виступив Віктор Гаврилюк – керівник у компанії «Трион», яка орендує форельне господарство у Святому (його інтереси представляв той же Станіслав Костюченко). Ця фірма нині також належить Роману Курису. Реєстрацію цієї ділянки за ДП «Ліси України» також скасували.

Після скасування реєстрації землі за лісівниками на цьому місці з’явилися декілька менших ділянок.

Власне, громада встановила нові межі села Святе під час затвердження генплану, і як мінімум три новостворені ділянки перестали мати цільове призначення для ведення лісового господарства, стали комунальними та потім їх передали за результатами аукціонів у оренду Юлії Качановській.

Посадовці будинків не бачать

Власне, на цих згаданих вище ділянках і розташовані котеджі, які ми відзняли. Журналістка запитала голову Мізоцької селищної громади Богдана Похилюка, чи давно він був у Святому, чи бачив огороджений став і будинки біля нього.

Він відповів, що останній раз був у Святому, коли хоронили військового (це було ще у 2022 році), і він нічого не знав про будівництво там. Але на подальші питання відповідати не став, мовляв, надсилайте офіційні запити.

Він також заборонив говорити з нами своєму заступникові Роману Кравцю. А також сказав, що він не знає Святослава Костюченка, який представляв інтереси селищної ради в суді. Як і не чули про нього керівник відділу земельних ресурсів Петро Пилипчук та юристка селищної ради Ірина Кравець.

Святослав Костюченко, в телефонній розмові, не захотів пояснювати як так вийшло, що ніхто з селищної ради його не знав на момент коли навідалися журналісти, а він зміг представляти інтереси цієї ради у суді. Так само не захотів говорити чи він діє в інтересах Романа Куриса.

Пізніше на запит Мізоцька селищна рада надала нам копію договору про надання правової допомоги від 17 липня 2024 року між Адвокатським об'єднанням «Лінія Права» та радою, де стоять підписи Похилюка та Костюченка. Станом на 23 лютого 2026 року ці послуги не були оплачені.

Керівник відділу земельних ресурсів ради Петро Пилипчук також уникав відповідей на наші питання. Він сказав, що у Святому був п’ять чи шість років тому, потім туди не їздив, бо не було потреби й теж попросив надсилати запит. В результаті на наш запит щодо будинків у лісі в раді відповіли лише на ті питання, на які хотіли.

Пояснення, яким чином передавали на аукціон ділянки з нерухомістю, ми так і не отримали.

Схема з будинками

Вирішили не говорити з нами про розкішні будинки на березі водойми і у фірмі «Гест-Хауз», і керівник фірми «Хліб України-Рівне» Вадим Радченя, і її власник Роман Курис.

Тим часом голова Державної інспекції архітектури та містобудування України Олександр Новицький відписав, що в реєстрі будівельної діяльності не виявили будь-яких документів чи інформації про таке будівництво.

Нерухомість також привернула увагу силовиків, бо в судовому реєстрі ми знайшли згадки про відкрите кримінальне провадження. Згідно з ним, якісь невідомі особи здійснили самовільне будівництво будівель та споруд на вже колишніх лісових ділянках.

У ще одній з ухвал прямо згадують «Хліб України-Рівне». Поліція відмовила повідомляти деталі, відписали, що розслідування триває досі. Вже понад рік.

Ми поділились інформацією про будинки з експертом з питань містобудування, аналітиком громадської ініціативи «Голка» Георгієм Могильним.

На думку експерта, мова йде про банальне шахрайство після самочинного будівництва:

— Фактично відбулося самочинне будівництво на земельних ділянках з іншим цільовим призначенням, без будь-яких дозвільних документів.

— Оформлювали стандартно: як якісь там тимчасові споруди фактично — тобто не капітальне будівництво. Після цього воно і фігурувало всюди як некапітальне будівництво, збірно-розбірні всілякі там будиночки. А далі відбулася звичайна корупція при реєстрації прав власності.

Тобто купівля-продаж відбувалась не нерухомого майна, але, користуючись всіма особливостями системи, вони внесли в ЄДСББ технічний паспорт, що це будівля капітальна. І після цього держреєстратор просто вніс в держреєстр все це як право власності на нерухоме майно. Тобто звичайні шахрайські дії. По суті. І легалізація самочинного будівництва», — розповів експерт.

Він пояснює, що така схема з тимчасовими спорудами досить розповсюджена.

— І виправити ситуацію досить легко, — пояснює Георгій Могильний.

— По-перше, якщо це самочинне будівництво, то нещодавно буквально була правова позиція Верховного Суду, що відповідачем у такому випадку, про знесення самочинного будівництва, може бути вже і новий власник, який його купив.

— Тому місцева влада може це питання вирішити. Якщо селищна рада не бачила раніше цих будинків, то зараз можна до них звернутися: що ось, будь ласка, зареєстровано в реєстрі прав це як нерухоме майно. Відповідно, це самочинне нерухоме майно. Вони можуть зараз звернутися з вимогою про його знесення.

Землі природно-заповідного фонду

У цій історії є ще один неочевидний аспект. На доступній архівній кадастровій мапі є фільтр із заповідним фондом, і частина збудованих будинків знаходиться саме на такій території.

Це впринципі, узгоджується з договором про користування лісом, де згадують, що 1,3 гектари, які надали для «Хліб України-Рівне», включені до господарської зони Національного природного парку «Дермансько-Острозький».

Цю ділянку передавали «за умови дотримання режиму охорони господарської зони передбаченої Законом «Про природно-заповідний фонд». Але чи ця територія досі має такий статус?

Ми надіслали запити в Департамент екології та природних ресурсів Рівненської ОДА, Мізоцьку селищну раду та Національний природний парк «Дермансько-Острозький», аби дізнатися, чи ділянки, які віддали в оренду на 49 років, входять до природно-заповідного фонду.

Але вони всі дружно не змогли нам дати відповіді. То доступу до кадастрової мапи не мають, то не мають проєктів землеустрою меж територій природно-заповідного фонду Національного природного парку «Дермансько-Острозький».

— Тут є два аспекти. Перший — порушення законодавства про природно-заповідний фонд. Бо територія набуває статус природно-заповідного фонду з моменту створення, в цьому випадку з набранням чинності Указу Президента «Про створення національного природного парку «Дермансько-Острозький», — вважає експерт з питань ведення лісового господарства Української природоохоронної групи Петро Тєстов.

— І забрати цей статус можна теж лише змінами до Указу. До моменту, поки національний парк не оформить земельну документацію, статус належності до територій природно-заповідного фонду підтверджується матеріалами проєкту створення — наприклад, погодженням з боку лісівників на створення національного парку.

За його словами, вже був аналогічний кейс на Івано-Франківщині — коли Пістинська сільська рада включила у межі населеного пункту території національного парку «Гуцульщина». «Справа пройшла всі інстанції, й Верховний Суд підтвердив незаконність таких дій органу самоврядування, — пояснює експерт.

— Інший аспект — я бачу порушення лісового законодавства. Бо те, що суд визнав за Мізоцькою громадою право власності на лісові ділянки, не означає, що ці ділянки втратили статус лісу. І селищна рада мала би передати їх не в оренду на торгах, а своєму комунальному лісогосподарському підприємству і вести на них лісове господарство, тобто управляти як лісом, а не землями забудови. Я вважаю, тут у правоохоронців є всі підстави подавати в суд і скасовувати ці рішення, — каже Петро Тєстов.

P.S. Вже коли цей матеріал був готовий, журналістка зателефонувала у Мізоцьку селищну раду, аби з’ясувати, чи таки виїжджало керівництво громади у село Святе проінспектувати появу незаконного будівництва. Голови на місці не було, а його заступник Роман Кравець сказав, що може говорити тільки за себе, і він — не їздив.

Розслідування створене в рамках проєкту Інституту висвітлення війни та миру (IWPR) «Посилення громадського контролю» за фінансової підтримки Норвегії».

«За зміст цього матеріалу відповідає виключно «Четверта влада». Цей матеріал жодним чином не може вважатися таким, що відображає позицію IWPR та уряду Норвегії»

Юридична експертиза проєкту «Свої люди» від Bihus.Info

«Четверта влада» та БФ «Скарбниця Надії» збирають гроші на FPV-дрони для бійців 71 окремої єгерської бригади Десантно-штурмових військ ЗСУ, які збиратиме ініціатива «Рівненський дрон».

Якщо вам сподобався матеріал, перерахуйте, будь ласка, будь-яку суму на волонтерську монобанку чи на картку благодійного фонду, прив'язану до рахунку в «Приватбанку»: 5169 3305 3931 4184

Рахунок: КБ «Приватбанк»
IBAN UA663052990000026006000707203
БФ «Скарбниця Надії»
ЄДРПОУ 37685693

А також підписуйтесь на канали «Четвертої влади» у телеграмі, ютубі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці, твітері, тіктоці. Вдячні за ваші коментарі в соцмережах та поширення матеріалів.