П’ять ділянок та 20 тисяч доларів за «зелене світло»: корупційна схема у Рівнераді

«При Хомку було 200 доларів, тепер — 1500». «Четверта влада» зібрала свідчення мешканців міста, які зважилися розкрити «прайс-лист» рівненських чиновників. У цьому розслідуванні ми показуємо повний цикл земельного вимагання: як влада штучно створює перепони, щоб «продати» їхнє «вирішення» за десятки тисяч доларів або за відсоток від вашої землі.

Ця історія почалася банально — зі звичайного повідомлення редакції від читача. Андрій Лютко написав нам, що хоче розповісти історію про свої ділянки в Рівному та подальші проблеми з міською владою. Але коли ми справді зустрілись і перейшли до суті, то історія перестала бути банальною.

Він розповів, що міська влада Рівного перешкоджає його будівництву, а сталось це, бо він, буцімто, відмовився віддати 5 земельних ділянок та 20 тисяч доларів. Це була така собі плата за те, щоб влада не чинила перешкод у зміні цільового призначення і видачі потрібних дозвільних документів для будівництва «На щасливому».

Але про все по черзі.

«П'ять ділянок віддаєш моїм депутатам»

Як розповів Андрій Лютко, він отримав два паї поруч з мікрорайоном «На щасливому» у спадок від свого хрещеного тата:

— Я в нього, коли він був живий, викупив землю — це були два паї. А позаяк тоді діяв мораторій на продаж землі в тому районі, то хресний склав заповіт, де мене вказав правонаступником землі. Хрещений помер від ковіду. Коли ця земля перейшла мені, то я переоформив її на свого кума Сергія Христича. Я це зробив, бо в мене з [Віктором] Шакирзяном (секретарем Рівненської міської ради. — Ред.) дуже погані відносини.

Землю на кума, каже Лютко, переоформив у серпні 2022 року.

Цільове призначення ділянок було для ведення особистого селянського господарства, а для того, щоб там зводити будинки, його треба було змінити. І власники землі хотіли зробити це через міську раду.

Далі Андрій Лютко розповів, що почав дізнаватися, як «підступитись» до місцевої влади. Каже, що його знайомий, який наближений до політично-бізнесової групи «Рівне разом», порадив звернутися до одного депутата:

— Він мені сказав, що все одно все йде через «Велес», через Стельмащука — ідіть до нього.

Святослав Стельмащук — це депутат з фракції «Рівне разом», який раніше працював в Держгеокадастрі. А ТОВ «Землевпорядна компанія «Велес» належить тестю Стельмащука — Євгену Римчуку.

Більше про цього депутата і «Велес» читайте в розслідуванні: Як депутат Рівнеради Стельмащук пов’язаний з фірмою, яка отримала без аукціону 86 соток міської землі

Лютко та Христич погодилися, щоб проєктом землеустрою для зміни цільового призначення займався «Велес», і нібито заплатили за це. Лютко стверджує, що Стельмащук їм запропонував схему, як ці два паї в майбутньому розбити для зручності на 23 ділянки — по 9–10 соток кожна.

— На той час він (Святослав Стельмащук. — Ред.) мені озвучує: п'ять ділянок віддаєш типу депутатам, типу моїм. І ми тобі переводимо землю через міську раду. Ми так подумали: зараз будуть ставити палки в колеса. На той час (кінець 2022 – початок 2023-го року. – Авт.) одна ділянка коштувала під 40 тисяч доларів. Зараз вже вдвічі більше, звісно.

— Ви погодилися? — журналістка.

— На пʼять ділянок ми погодилися.

Згідно з даними із сайту Рівнеради, проєкт рішення по зміні цільового призначення на сайті оприлюднили ще в лютому 2023 року. Першого березня постійна комісія з питань архітектури, будівництва та землевпорядкування відклала його на довивчення. У червні ця ж комісія ухвалила це питання «на розгляд сесії».

Потім питання включили в порядок денний липневої сесії, але не розглянули. Розглянули вже на сесії у серпні 2023 року — питання не набрало достатньої кількості голосів.

— Шакирзян рубає цю всю історію на сесії. Ми були на сесії, все законно, проєкт рішення. Потім мені передають другі люди: п'ять ділянок і… 20 тисяч доларів. Пойміть, тут уже просто не хватало… Це вже був трошечки перебор повний.

Лютко розповів, що ці 20 тисяч доларів мали бути для посередника, який вів перемовини з владою. Вони не погодились на такі умови.

Через якийсь час він дізнався, що землю можна «перевести» через Держгеокадастр, в обхід сесії. Вони підготували документи, взяли витяг з містобудівної документації та звернулися туди.

— У нас зона в генплані міста Ж-1 (згідно з зонінгом, ділянки дійсно знаходяться в цій житловій зоні. — Авт.). Взагалі питань немає. Всі критерії, всі підходять. Я міняю цю землю.

Ми запитали в експерта земельного законодавства та містопланування Георгія Могильного, чи законно змінювати цільове призначення ділянок без міської ради.

— Там прямий конфлікт двох норм в одному і тому самому пункті 23 розділу Х перехідних положень Земельного кодексу України. Перша частина каже, що має бути проєкт землеустрою, і місцева рада має прийняти рішення. Друга частина каже, що власники можуть робити самі за певних умов.

Якщо коротко: то одна норма каже, що цільове можна змінювати лише через місцеву раду. Друга каже, що якщо ділянка розташована у межах функціональних зон, визначених генеральними планами населених пунктів, планами зонування, детальними планами територій, то власник ділянки може змінювати цільове призначення без розроблення проєкту землеустрою та без звернення до місцевої ради.

У такому разі власник має подати заяву до державного реєстратора та долучити до неї витяг з містобудівної документації щодо зонінгу.

Андрій Лютко стверджує, що після зміни цільового призначення в обхід ради в них почалися проблеми:

— Мені треба дозвіл на початок будівельних робіт. Я почав будуватися там. Я за цей час зробив каналізацію, світло, воду, електрику, газ, за свої «бабки» я це все попроводив. В мене там ніби вся вулиця. Вони мені дозвіл на початок будівельних робіт не дають (мова йде про будівельний паспорт. — Авт.). Я пішов в суд.

Як розповів чоловік, вони виграли суд в першій інстанції та в апеляції.

— Ми виграли. Приносимо ту апеляцію — до спини. Вони пишуть у відмові: зробіть детальний план території, б'ють на це. Потім я дивлюсь, що можна зараз під час війни без будівельного паспорта, знову ж без них — через схему намірів забудови. Я беру реєструю цю схему намірів забудови.

Як пояснює експерт із земельного законодавства та містопланування Георгій Могильний, будівельний паспорт та схема намірів забудови мають значні відмінності:

— Різниця між будівельним паспортом та схемою намірів забудови принципова. Якщо щось не так буде з будівельним паспортом, то є відповідальний посадовець, якого можна притягнути до відповідальності. А за махінації в схемі намірів забудови ви нікого до відповідальності не притягнете, бо її не існує на рівні законів.

Могильний каже, що схема намірів забудови в принципі не має процедури отримання:

— Замовник будівництва наймає сертифікованого архітектора, той йому малює фактично будь-які забаганки і завантажує це в систему. І лише останніми змінами в березні передбачили, що таких архітекторів можуть перевіряти органи ДАБК.

Щоб отримати будівельний паспорт, пояснює Могильний, власник має звернутися з відповідною заявою в Управління архітектури та містобудування місцевої ради, де спеціаліст все перевірить і тоді, або видасть паспорт, або відмову.

— Я вже і звертався до серйозних людей, потужних, підходили ніби до Шакирзяна. Каже мені ніби ми обманули депутатів. Але ж були документи на сесії. Ну, якщо розумно навіть — чого б я давав би задню, якщо в мене проєкт рішення був зареєстрований. Я хотів з Шакирзяном зустрітись, а він категорично не хоче, — розповів Андрій Лютко.

Марафон відмов

Після зміни цільового призначення двох великих ділянок на будівництво та обслуговування житлового будинку, їх розбили на 23 менші.

Частину цих ділянок продали. Всі власники цих ділянок, які зверталися до Управління містобудування та архітектури Рівнеради за будівельним паспортом, отримали відмову. Загалом звернення були щодо семи ділянок з 23-х.

Загалом причини відмови: неподання повного пакета документів та невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, будівельним нормам і правилам.

Ми детальніше розповімо про всі перешкоди на прикладі однієї ділянки площею 8,2 сотки, яка належить Сергію Христичу. На ділянці вже є будинок. Сергій Христич був присутнім під час однієї із зустрічей журналістки з Андрієм Лютком, але він відмовився надати коментарі до цієї статті. Ми готові опублікувати їх, якщо він передумає.

Підставою того, що документ завернули, стало те, що, наприклад, схема намірів забудови не містить інформацію про відстані до розташованих на сусідніх земельних ділянках будівель.

А також те, що Рівне не затвердило науково-проєктну документацію щодо історичних ареалів. Відтак, архітектор, або інженер-проектувальник, який вносить в систему схему намірів забудови, не в змозі дотриматись обмежень у використанні земель, визначених Законом України «Про охорону культурної спадщини».

«В такому разі для отримання права на виконання будівельних робіт необхідно подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт на підставі будівельного паспорта, виданого уповноваженим органом архітектури», — зазначили у відмові.

«Це все виглядає як банальне здирництво»

У кінці грудня 2025 року Сергій Христич звернувся до суду вже з другим позовом — тепер до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівнеради.

Рівненський окружний суд повністю задовольнив його та зобовʼязав Управління зареєструвати повідомлення про початок будівельних робіт. Але в цій справі Управління ДАБК подало до суду і зараз рішення суду розглядають в апеляції.

Суд у рішенні вказав, що згідно із законодавством, Управління не має повноважень на такі відмови, бо прийняття повідомлення фактично здійснюється за «декларативною процедурою».

«Щобільше, поведінка відповідача, який неодноразово і з надуманих причин відмовляв позивачу у видачі будівельного паспорта, а потім і у реєстрації Повідомлення про початок виконання будівельних робіт, створюючи штучні перешкоди у забудові належної йому на праві приватної власності земельної ділянки, яка має відповідне призначення, свідчить на користь того, що суб’єкт владних повноважень використовує надані йому повноваження не з тією метою, з якою йому ці повноваження надано», — йдеться у рішенні суду.

Щодо історичних ареалів суд пояснив, що генпланом в тому місці не передбачалося і не передбачається наявність історичного ареалу.

Окрім того, права власників земельних ділянок на забудову не можуть бути поставлені у залежність від нерозроблення і незатвердження науково-проєктної документації, якою мають бути визначені межі та режими використання історичних ареалів.

Експерт із земельного законодавства Георгій Могильний каже, що якщо управління хотіло відмовити у повідомленні про початок будівельних робіт, то мало б діяти інакше:

— Вони спочатку мали зареєструвати повідомлення. Далі — звернутись у Мінрозвитку з проханням дозволити позапланову перевірку для перевірки достовірності даних, зазначених в повідомленні. І після цього, якщо виявлять порушення, то видати припис і звернутися до суду про скасування права на проведення будівельних робіт, набуте на підставі зареєстрованого повідомлення.

Могильний каже, що відмови у наданні будівельного паспорта були безпідставними.

— Це все виглядає як банальне здирництво. А божевільні хабарі з тих, хто ризикнув порушити встановлений порядок і демонструє приклад для інших — міська влада, щоб інші розуміли наслідки, влаштовує публічну прочуханку і демонструє, що для нахаб все ще дорожче, — коментує експерт.

Про управління ДАБК

Крім скасування повідомлення про початок будівельних робіт, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівнеради (далі — ДАБК) проводить позапланові перевірки на будівництвах Лютка і Христича.

Результатом стали приписи щодо зупинки будови та знесення незаконно зведених споруд. ДАБК посилається на те, що у власників немає будівельних паспортів. І це правда.

Юристка Андрія Лютка та Сергія Христича під час зустрічі показала декілька стосів паперів і розповіла, що все це надсилає ДАБК. Копії отримала і «Четверта влада» під час підготовки цієї публікації.

Наприклад, 7-го серпня 2025-го року на ділянку, що належить Христичу, ДАБК спочатку видало припис про припинення будівництва до отримання будівельного паспорта з дедлайном 7-го жовтня.

Але до цієї дати Христич не отримав його, тому 19 листопада головний спеціаліст інспекційного відділу ДАБК Андрій Столярчук видав припис у термін до 19 січня 2026 року «знести самочинно збудований обʼєкт».

Аналогічні приписи від Столярчука, з тією ж датою щодо знесення, Лютко, Христич та їхні родичі отримали й на дві інші ділянки. На одній мають знести двоповерховий житловий будинок, а на іншій — фундамент будівлі.

— Вони на мене наслали ДАБК наше місцеве, цей Стародуб їздить. Він каже: «Андрюха, я нічого не можу зробити, бо ж заставляють. Заставляють». І приписи мені якісь пишуть. «Стопають» як тільки можуть. Хоча взагалі немає ніяких підстав це робить, — стверджує Андрій Лютко.

Ми зверталися за коментарем до керівника управління ДАБК Андрія Стародуба. Коли він почув питання, то попросив, щоб журналістка надіслала їх на електронну пошту управління і «ми вам офіційно дамо відповідь».

Але Управління фактично проігнорувало їх, лише прокоментували судове рішення Рівненського окружного суду щодо повідомлення про початок будівельних робіт.

Вони вважають, що воно не відповідає вимогам процесуального кодексу бо «…прийняте як без повного з’ясування обставин, які мають значення для справи, так і з невідповідністю висновків, викладених у рішенні, обставинам справи». Мовляв, рішення поки не набрало законної сили і перебуває на стадії апеляційного оскарження.

До кого потрібно йти та скільки заплатити

Чи такі проблеми виникають і в інших? Готуючи цей матеріал ми опитали не тільки згаданих власників землі. Виявилося, це не поодинокий випадок.

Щоправда, бізнесмени воліють розказувати про це хіба анонімно, щоб не накликати на себе проблем в майбутньому.

Приміром, один з підприємців на умовах анонімності розповів нам покроково, до кого потрібно йти та скільки заплатити, коли маєш землю і хочеш на ній будувати. Він стверджує, що куратор всього процесу — забудовник мікрорайону «На Щасливому» та кум Віктора Шакирзяна Роман Курис.

На питання, як він тоді домовляється з усіма структурами, підприємець коротко відповів: «Він усім платить».

Підприємець каже, що проєкт рішення по зміні цільового призначення має робити фірма «Велес».

— Інші фірми проєкт рішення роблять за 15–20 тисяч гривень, а в Стельмащука — 40.

— А якщо ви не зробите в нього, то вам ніхто потім нічого не зареєструє? — Журналістка.

— Ні, він тільки має все робити.

Який хабар має занести людина, щоб не мати проблем зі зміною призначення:

— Зміна цільового призначення через сесію Рівнеради — 100 тисяч доларів. На сьогодні. Можна поторгуватись.

— Це за яку площу? Чи немає значення?

— Близько двох гектарів. Зараз вже в них мода брати не грошима, а землею.

— Це який відсоток земельної ділянки?

— Від 10 до 30%.

Підприємець розповідає, що законодавство дозволяє змінювати цільове призначення через Держгеокадастр. Але, щоб таке не проходило, то в Рівнераді прийняли на сесії рішення, за яким, якщо цільове змінювалось без рішення Рівнеради, то Управлінню містобудування і архітектури заборонили видавати будівельні паспорти на такі ділянки.

— Депутат, який цим займається, порахував, що коли люди почали це робити, то до них не дійшло 700 тисяч доларів. Він і видумав схему, щоб ми їх не обходили. Це тепер поставили на жорсткий контроль. Якщо через Держгеокадастр змінив — нічого не пропускають, — додає підприємець.

Розповідає, що на землі будувати можна лише після отримання будівельного паспорта.

— Якщо ти починаєш це робити без дозвільних документів, то є Андрій — начальник ДАБК. В нього є там люди, і він особисто об'їжджає ці всі обʼєкти дивиться і в понеділок з папочкою до Куриса.

Підприємець стверджує, що за один будівельний паспорт потрібно заплатити 1500 доларів, додає, що «при Хомку було 200 доларів».

— Без грошей, подавай — не подавай — буде відмова будь по чому.

Ще один підприємець, який займається купівлею-продажем землі, підтвердив цю схему.

Додав, що нікому не дають обійти Рівнераду по зміні цільового призначення, щоб не було прецеденту:

— Бо інший прийде і скаже: «Ну, йому можна, а мені що не можна?»

Ми подзвонили до Романа Куриса, аби розпитати, чи справді він є куратором, але коли він почув хто до нього телефонує відповів: «Валеріє, я з журналістами “Четвертої влади” не спілкуюся».

А ось історія про те, як фірма Романа Куриса отримала котеджі в лісі, зокрема на землях природно-заповідного фонду: Як фірма Романа Куриса загородила заповідний ліс і ставок для незаконно збудованих котеджів

«Рішенні Рівнеради — це повна ахінея»

Ми звернулися до депутата Рівнеради Святослава Стельмащука, аби він прокоментував звинувачення у свою сторону. Позиція депутата категорична: слова Лютка він називає неправдою.

За його словами, він ніколи не рекомендував звертатися до «Землевпорядної компанії “Велес”» з питаннями про виготовлення документації із землеустрою. Як аргумент додає:

— Підтвердженням цьому є кількість проєктів рішень, які виносяться на розгляд сесії, в яких завжди зазначається інформація про розробника документації, де ви побачите, що вказана компанія фігурує у 5-6 випадках на 100 проєктів рішень. Така рекомендація чи зобов’язання було б порушенням антикорупційного законодавства.

Чому не підтримав проєкт рішення по зміні цільового призначення каже, що не зробив цього, бо:

— Вказані дві земельні ділянки знаходяться в санітарній зоні кладовища «Новий Двір», яка становить 300 метрів (згідно з візуванням, то лише частково. — Ред.), в якій заборонено будівництво житлових будинків. На момент розгляду вказаного проєкту рішення, будь-які висновки від спеціально уповноважених державних органів, що можуть погоджувати таке будівництво житлових будинків на цих територіях не надані, тому таке голосування суперечило б нормам чинного законодавства.

Щодо проблем з ДАБК, то і тут в нього є пояснення, чому так стається.

— Цільове призначення земельних ділянок, про які йде мова, змінили без розгляду вказаного питання на сесії Рівнеради, що суперечить нормам Земельного кодексу України, а саме пункту 23 Розділу Х, згідно з яким до внесення до Державного земельного кадастру відомостей про функціональні зони, зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проєктами землеустрою щодо їх відведення.

Ми писали вище про суперечність норм закону, але депутат трактує все однозначно:

— Відповідно до рішення Рівненської міської ради №4461, заборонено Управлінню містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради видавати будівельні паспорти у таких випадках. Має бути рішення сесії про зміну цільового призначення, або чинний детальний план території. У випадку ділянок Христича нема ні того, ні того, — каже Святослав Стельмащук.

Справді така заборона діє в Рівненській громаді. Експерт із земельного законодавства Георгій Могильний коментує це рішення так:

— Це повна ахінея, яка суперечить всім ключовим нормам законодавства.

Стельмащук же історію з ділянками Лютка взагалі називає схожою на земельно-будівельну аферу:

— На цих ділянках зараз здійснюється будівництво або вже збудовані до десятка будинків, без жодного дозвільного документа. На мою думку, вказані факти свідчать, що власники землі ввели в оману людей, які придбали у них землю, не повідомивши, що ділянки знаходяться в санітарній зоні кладовища, цільове призначення змінено без рішення сесії, відсутній детальний план території.

Враховуючи всі ці факти, на мою думку, мала ймовірність здачі в експлуатацію вже збудованих будинків. Тому, якщо читають цей матеріал власники придбаних земельних ділянок, рекомендую звернутися до Христича, чи то до Лютка з вимогою повернення коштів за земельні ділянки, та коштів, які витрачені на будівництво, поки ці особи не виїхали за кордон, адже ця ситуація схожа на велику земельно-будівельну аферу, — каже Святослав Стельмащук.

Депутат також додає, що розмов про хабар з Лютком він ніколи не вів:

— Якби така розмова була, то я б звернувся до правоохоронних органів з відповідною заявою про пропозицію від нього неправомірної вигоди. Точно можу сказати, що так як така інформація буде опублікована публічно відносно мене, то цього Андрія Лютка чекає така сама доля, як і Андрія Черепанова, екс-директора КП «Парк культури та відпочинку ім. Т. Г. Шевченка», який також багато чого наговорив відносно мене, після чого я був змушений звертатися до суду про захист честі й гідності та ділової репутації, який я виграв. І вже новий директор на сесії Рівненської міської ради публічно спростовував поширену неправдиву інформацію, а Черепанов був звільнений з посади.

Ми також звернулися за коментарями до виконувача обовʼязків міського голови Рівного Віктора Шакирзяна та директора Управління ДАБК Андрія Стародуба, але на час публікації матеріалу відповідей не отримали.

Юридична експертиза матеріалу від проєкту «Свої люди» Bihus.Info

«Четверта влада» та БФ «Скарбниця Надії» збирають гроші на FPV-дрони для бійців 71 окремої єгерської бригади Десантно-штурмових військ ЗСУ, які збиратиме ініціатива «Рівненський дрон».

Якщо вам сподобався матеріал, перерахуйте, будь ласка, будь-яку суму на волонтерську монобанку чи на картку благодійного фонду, прив'язану до рахунку в «Приватбанку»: 5169 3305 3931 4184

Рахунок: КБ «Приватбанк»
IBAN UA663052990000026006000707203
БФ «Скарбниця Надії»
ЄДРПОУ 37685693

А також підписуйтесь на канали «Четвертої влади» у телеграмі, ютубі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці, твітері, тіктоці. Вдячні за ваші коментарі в соцмережах та поширення матеріалів.