Скільки мільйонів втратила Рівненська громада у воєнні роки за схемою розпродажу землі «під мережі»

У 2023 році Рівненська міська рада продала трохи більше гектара комунальної землі. У першій частині матеріалу «Дешева комунальна земля» ми розповіли, хто вигідно і без аукціону придбав п’ять ділянок. У цій частині розповідаємо ще про чотири, а також порахуємо, скільки місто могло б заробити, якби продавало землю за ринковими цінами.

Сотка біля офісного центру на Чорновола – за 15 тисяч 708 гривень

Рівненське товариство «Аква Макс» викупило вісім соток біля будинку №104 на вулиці В’ячеслава Чорновола (навпроти «Нашого краю» на Щасливому) за 125 тисяч 664 гривні.

Тобто одну сотку оцінили у 15 тисяч 708 гривень.

Фірма створена шість років тому і належить Євгену Хацаюку, який у 2022 році вирив дві ями на березі Басового Кута, щоб вода з доріг не потрапляла в озеро.

За даними з судового реєстру, у квітні 2023 року відкрили кримінальне провадження через будівництво з порушеннями громадсько-ділового та торгового центру з готелем на вулиці Пасхальній у Рівному (біля Басівкутського озера). Будує там товариство «Аква Макс».

За версією слідства, директор фірми у повідомленні про початок будівництва вказав неправдиву інформацію про поверховість будівлі: у повідомленні йдеться про три поверхи, а фактично є ще один підземний поверх. Це будівництво відбувалось одразу на п’яти ділянках, в тому числі на восьми сотках, які фірма викупила без аукціону на Чорновола.

Слідчі двічі отримували дозвіл суду на огляд ділянок, а також незавершеного будівництва.

Директор фірми, Євген Хацаюк, спочатку не відповідав на наш дзвінок, але все-таки поговорити вдалося.

Журналістка представилася і поцікавилась викупом землі на Чорновола. А також запитала, чому він обрав землевпорядну компанію «Велес» (тестя депутата Рівнеради Святослава Стельмащука) для виготовлення документів.

– Я не вибирав. У мене є землевпорядник Михайло. У мене є товариш, який порадив, що можна зробити документи у «Велесі». Але ми в них не робили, тобто починали робити, але щось у нас з ними не склалось. Зараз не пам'ятаю, в чому саме була проблема. Далі робила фірма «Україна-Захід», – пригадує Хацаюк і продовжує:

– Ділянка в мережах. Ми там плануємо проїзд. Там збудований офісний центр, і нам не вистачає проїзду до нього. Там було десь із п’ять метрів, щоб якийсь паркінг зробити. Я займався його будівництвом.

– А що за кримінальні провадження у вас там були?

– Ми не дотримались охорони праці. Будівельники були без касок. Раз приїхали зробили припис, два приїхали, а на третій раз вже так. З поверховістю будівлі була інша справа. Це було адміністративне провадження. Ми подали документи, там була пауза, ми не могли отримати документи, і ми виставили колони монолітні. Ну, і нам приїхали вліпили під зав’язку. Ми сплатили все, що там було.

Спортивний клуб та адвокатка теж викупили землю

Землевпорядна компанія «Велес» Євгена Римчука виготовляла документи із землеустрою для викупу землі на Замковій, 20 – для ТОВ «Спортивний клуб Спарта ЛТД», а також у провулку Робітничому, 6 – для адвокатки Салямон Лесі Володимирівни.

168 метрів квадратних біля свого приміщення «Спортивний клуб Спарта ЛТД» викупив за 30 тисяч 180 гривень. Сотка коштувала майже 18 тисяч гривень.

Боксерський спортивний клуб належить Леоніду Кравчуку та його синам Ігорю і Євгенію.

Леонід Кравчук каже, що ділянку придбали для економічної діяльності. Каже, що «викупили офіційно та перерахували гроші офіційно». На питання журналіста як знайшли землевпорядну компанію «Велес», чи хтось її рекомендував, пан Леонід різко відповів:

– Нє, давайте, давайте ми не будемо... на сьогодні все у відкритому просторі, заходиш в інтернет і все видно. На сьогоднішній день в Рівному є небагато фірм, які займаються землевпорядкуванням і підготовкою документів.

Рівнянка Леся Салямон змогла викупити трохи більше восьми соток у Робітничому провулку за 180 тисяч 261 гривню, тобто сотка коштувала 21 тисячу 33 гривні.

Жінка зареєстрована підприємицею, має адвокатське бюро «Салямон Груп» та керує громадською організацією нардепа Дмитра Соломчука «Час-дій».

Також Салямон мала частки власності у товариствах дружини Дмитра Соломчука Олени: «Могул Лубрікантс» та «Фірма «Агро-центр».

Вказані юридичні особи зареєстровані у Робітничому провулку, 6А.

Леся Салямон розповіла нам, що викупила землю з метою продажу. Чи продала вже землю, відповідати не захотіла, поставивиши під сумнів, що з нею спілкується журналістка.

– Як вдалося так дешево придбати землю? – запитала журналістка.

– Ну, я звернулась з відповідним клопотанням, мені його задовольнили та й все. Весь секрет.

– Чи плануєте ще купувати?

– Не виключено. Не можу вам зараз сказати.

– А чи брали б участь в аукціоні, якби землю продавали там?

– Так, думаю, так.

На запитання, як шукала фірму, що робила землевпорядну документацію, відповіла:

– Та згідно з оголошенням. Вибрала собі фірму, їх же ж є багато, не проблема взагалі.

– А Соломчук Дмитро якось сприяв в отриманні землі?

– Ні. Абсолютно.

На 10 сотках замість мийки міг бути «Макдональдз»

У березні 2023 року депутати вирішили продати землю на вулиці Небесної Сотні – між річкою та залізничним переїздом. Продавали майже 11 соток під мийку автомобілів – за 227 тисяч 662 гривні.

Дозвіл на викуп отримала рівненська фірма «Віп-Інвестбуд», власниками якої є Олександр Бойчук з Дубна та Андрій Вінокур з Києва.

За даними аналітичної системи YouControl, фірма має вже у Рівному сім ділянок та об’єкти нерухомості. Переважно це мийки чи заправні станції.

Після викупу фірма намагалася змінити цільове призначення земельної ділянки на «розміщення та обслуговування туристичних об'єктів та закладів харчування». Але 26 жовтня 2023-го це питання зняли з розгляду на сесії міської ради.

Коли ми запитали Олександра Бойчука, як він знайшов ділянку, чоловік сказав, що не пам’ятає. Хто допомагав – не пам’ятає також.

На запитання, під що купили цю землю, відповів:

– Паркову зону, дитячий майданик. Щось таке. Ну, стоянка.

– Ви вказували, що має бути мийка.

– Поки не знаю. Вирішую.

– А від чого залежить ваше рішення?

– Від війни.

– Чи не вважаєте ви, що цю комерційно привабливу ділянку ви купили задешево?

– Яку ціну дали, за таку купили.

На запитання, звідки ця ціна взялась, чоловік сказав, що землею займалась інша людина, але хто саме, не сказав.

– Ви влітку хотіли змінити призначення. Чому? Що це мало бути?

– «Макдональдз» зацікавився. Запитав.

– А чому не вийшло?

– Бо війна поки. Вона загальмувала.

– Якби цю землю продали з молотка, ви б купили її дорожче?

– Ну, не знаю. Може, заплатив би у сотню разів більше, щоб не було війни. А якби я знав, що війна продовжується, то і цього б не заплатив. Воно все поламалося, і зараз взагалі не знаю, що робити. Які ж інвестори будуть йти зараз? Це ж кошти.

Ціна за сотку

Договори купівлі-продажу на дев’ять земельних ділянок, про які ми розповіли, укладали приблизно в один і той самий період часу: з лютого по червень 2023 року.

Ціна за сотку була у діапазоні від 16 тисяч гривень до 22 тисяч гривень. Грубо – від 400 до 550 доларів.

Найдешевше вдалося купити Вардану Татосяну – за 14 тисяч 298 гривень. А Наталії Борейчук сотка землі обійшлась у 55 тисяч 29 гривень, а це приблизно 1 тисяча 400 доларів.

Хто оцінював землю та затверджував ціни

Після того, як депутати затверджують проєкт землеустрою та дають дозвіл на викуп, всі земельні ділянки мають пройти експертну оцінку.

Конкурс з відбору експертів для проведення оцінки проводить Управління комунальною власністю Рівненської міської ради (далі – УКВ). На сайті управління розміщують оголошення про відбір суб’єктів оціночної діяльності для проведення експертної оцінки земельних ділянок.

Експертам, які мають сертифікати на практичну діяльність з оцінки майна відповідного напрямку, досвід, кваліфікацію, пропонують у певний термін подати документи на конкурс у паперовому конверті. Після завершення дати прийому таких документів комісія проводить конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності.

Інформації про конкурси по оцінці ділянок, про які ми розповідали, на цьому сайті не знайти. Вони відбувалися в той період, коли працював старий сайт УКВ vlasnist.rv.ua, який зараз недоступний.

Але з відповіді міської ради нам відомо, що оцінку цієї землі проводили три різні фірми:

• ТОВ «Оціночна компанія «Україна-Захід» (зареєстрована у Вараші, належить рівнянам Андрію Новаку, Валентину Козакову та варашцям Сергію Тихоненку та Петру Волощуку);

• ПП ЕКФ «Приватна справа» (зареєстрована в Рівному, належить рівнянам Андрію Новаку та Олегу Франко);

• ТОВ ЕФ «Нива експерт» (рівненська фірма, належить рівнянам Ярославу Васюку та Василю Гвоздецькому).

Ціни, за якими пропонували на викуп ділянки, обов’язково затверджує контрольна комісія з продажу земельних ділянок. Лише після цього укладають договори купівлі-продажу.

Нині до складу комісії входять:

• Голова комісії – Святослав Стельмащук, депутат міської ради фракції «Рівне разом», фірма його тестя робила документацію більшості викуплених ділянок.

• Заступник голови комісії – Павло Алексєвич, депутат міської ради фракції «Європейська солідарність», мобілізований в ЗСУ.

Члени комісії:

• Олеся Смоловик – начальниця Управління комунальною власністю;

• Сергій Таргоній – начальник Управління земельних відносин;

• Микола Дядюсь, Євгеній Іванішин – заступники міського голови;

• Людмила Туровська, Роман Петролюк, Олександр Нестерук, Святослав Клічук, Юрій Чаборай, Анатолій Чугуєвець – депутати від різних фракцій;

На ринку ціна за сотку «промислової» землі – 2-3 тисячі доларів

Ми звернулися до спеціалістів з оцінки землі у Рівному, щоб поцікавитися, за якими цінами можна придбати ділянку, наприклад, на Київській, у районі зоопарку. Нам скинули кілька оголошень, з яких видно, що ціна – від двох-трьох тисяч доларів за сотку.

Якщо земля ближче до центру чи у центрі, то сотка може стартувати від п’яти тисяч доларів.

На сайті оголошень OLX 22 грудня 2023-го ми знайшли кілька оголошень про продаж промислових земельних ділянок. Так, наприклад, за 44 сотки у районі Агропереробки просять загалом 88 тисяч доларів, тобто більше 3-х мільйонів гривень.

Нагадаємо, що Олег Бойченко, який купив у міста подібну за розміром ділянку, сплатив у бюджет 822 тисячі гривень.

Також продають промислові ділянки на Ювілейному та на Млинівський – по 3 тисячі доларів за сотку.

23 сотки землі підприємець Татосян, нагадаємо, купив майже за 327 тисяч гривень (380 доларів за сотку) у міста.

Ми взяли за основу найменшу ринкову ціну у дві тисячі доларів. Не враховували економічної привабливості тієї чи іншої ділянки (прибутковості, перспективності району, доступ до доріг, електромереж, водопостачання та інших комунікацій).

Порахували, скільки могли б залучити коштів до бюджету.

Вийшло, що громада могла б отримати не два мільйони гривень, а сім.

Якщо ж ті ділянки, що ближче до центру міста, оцінили б у п’ять тисяч доларів за сотку, то це збільшило б суму до понад восьми з половиною мільйонів.

* хоча б за 70 тисяч грн/сотку на периферії та по 175 тисяч – ближче до центру.

Депутати та посадовці: то все експерт

Ми хотіли поговорити зі Святославом Стельмащуком як головою комісії про ціни на ділянки, які міська рада продає без аукціону. Але він продовжує ігнорувати наші запитання.

Не захотіли прокоментувати, чи не є заниженими ціни на продані без аукціону вільні ділянки, Олеся Смоловик, Євген Іванішин та Роман Петролюк. Ми телефонували їм за відомими нам номерами та залишили повідомлення у месенджерах.

Практично всі члени комісії, з якими вдалося поговорити, апелювали до того, що на комісію приходить експерт, що займався оцінкою, і обґрунтовує, чому вартість саме така. А вони самі – «за те, щоб землю продавати через аукціон».

Так, Сергій Таргоній сказав, що питання по оцінці землі слід ставити Олесі Смоловик, адже саме її управління проводить відповідний конкурс, а персональну відповідальність за актуальність цін на ділянку несе відповідний експерт, який має сертифікат. Він, додав, на експерта впливати ніяк не може.

– Я сам не дуже орієнтуюся у цінах, – відповів начальник управління земельних відносин Сергій Таргоній, коли ми навели приклади, що на ринку промислові землі продають по 2-3 тисячі доларів за сотку.

– Ці оцінки проводять спеціальні оцінювачі. І як і оцінку будь-якого майна, в тому числі і земельних ділянок, проводять за затвердженими правилами та декількома методами. То яким чином можна ставити під сумнів цей документ? – відповів Микола Дядюсь.

Олександр Нестерук, Павло Алексєвич та Святослав Клічук відповіли, що не завжди голосують за затвердження оцінки деяких ділянок.

– Щодо комісії по оцінці землі, ділянки там бувають різні. Там, де є нерухомість, викуповують власники. І якщо ціна у межах ринкової, на яку мене зорієнтували знайомі експерти, то погодити і продати – абсолютно нормально. Інколи бувають занижені оцінки або ж йдеться про викуп фактично вільних ділянок, тоді я голосую проти. Деколи вдається зупинити такі продажі, але частіше мій голос – у меншості, – прокоментував нам Святослав Клічук.

– Я не вважаю, що ціни були занижені на ті ділянки, за які я голосував, – відписав Павло Алексєвич у телеграмі.

– Під час свого рішення я оцінював цільове призначення ділянки, зонінг, наявність будівельних мереж, які проходять на ділянці, наявність інших будівельних обмежень, оцінював розташування щодо інших об'єктів, вулиць та наявність потенційного підключення до комунікацій. Також залежить від розміру ділянки. Ділянка на дві сотки значно менше комерційно приваблива, аніж на 20. Навіть інформація про те, хто оцінював, могла повпливати на рішення комісії.

– На які ціни під час затвердження ви орієнтуєтесь, щоб знати, що це нормальна ціна? – запитали ми у депутата Олександра Нестерука.

– Є ж певна сітка по Рівному, де ділянки користуються попитом і ціна на них дуже висока. Візьмемо, наприклад, район зоопарку на Київській. Якщо ділянка є фасадною до дороги на Київській, звичайно, вона буде мати певну ціну і буде вартість висока. А якщо брати десь на краю Ювілейного, у сторону Млинова, то вона не буде такою привабливою. Хоча у тій частині місто розбудовується, і я не виключаю, що з часом там теж буде цікаво, – відповів Олександр Нестерук.

Анатолій Чугуєвець відповів так:

– На комісіях опираюся на висновок спеціалістів-експертів, бо вони приходять з документами і доводять, що саме у тому місці така-то ділянка саме стільки коштує. І ще зверну увагу про площу: чим більша площа, тим менша оцінка. Наприклад, площа буде до сотки, то вона буде оцінена дорожче, аніж декілька гектарів. Оптовий покупець платить менше, це такий норматив у тих, хто оцінює.

Людмила Туровська відповіла, що кожну ділянку варто оцінювати окремо, враховувати безліч факторів, а ціну на землю, що продається на ринку, вона може під час торгу зменшити її, наприклад, з 20 до 8 тисяч доларів.

– Я не можу вважати, що вона занижена чи завищена, і це дуже важлива фраза. До того часу поки я: перше, не вийду і не гляну на цей об'єкт; друге, не зберу всі характеристики по ринку; третє, не зберу всі параметри по ринку, не передивлюся, скільки всі інші об'єкти коштують на ринку; четверте, не подивлюся, що поруч зліва є і справа, яким чином те, що є зліва або справа, впливає на цей об'єкт; п’яте, якщо не подивлюся, яке цільове призначення має сам об'єкт, – перераховує кроки Туровська і продовжує:

– А тепер важливо: умови ринку – це вільний ринок чи ринок через якусь установу, органи влади, наприклад, через міську раду. Багато параметрів. А тепер дивіться: сяду за комп'ютер і зроблю звіт про оцінку, і тільки тоді цей звіт про оцінку і дасть нормальну ціну, а вважати щось… Ну, вибачте, я – не бабка на ринку.

– На які ціни під час затвердження ви орієнтуєтесь, щоб знати, що це нормальна ціна? – уточнюємо у Туровської.

– Не існує однієї ціни, на яку можна орієнтуватися і по ній все інше вираховувати. Тобто всі яйця по одній ціні. Здається, всюди назва «яйця» і всюди вища категорія. Але одні по 38 гривень, інші – по 89 гривень, а треті взагалі по 110 гривень. І чому так? Бо є різні параметри і показники.

Юрій Чаборай сказав, що в земельних питаннях він – «не великий спеціаліст», наголосив на своїй зайнятості, клопотах, попросив назвати конкретні приклади з голосуванням, двічі наголосив на своїй освіті, яку здобув в академії МВС:

– У цю комісію мене випхали, бо ніхто туди не хотів йти, – сказав пан Чаборай. – Мене дуже цікавить, чого ви мені ці питання ставите, а не голові комісії? Голова комісії Стельмащук більше у матеріалі ніж я, він професійно до цього ставиться.

– Якщо це йде під нерухомість на позаконкурсних основах, треба дивитися і розбиратись в кожному випадку окремо, – все ж додав Чаборай. – Але я максимально – за конкурсний продаж вільних земельних ділянок.

Недолік законодавства як можливий механізм для афери

Всі земельні ділянки, викуп яких ми аналізували у цьому матеріалі, продавали з одним призначенням – для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (виробництва та розподілення газу, постачання пари та гарячої води, збирання, очищення та розподілення води) (11.04) (для будівництва, обслуговування об’єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури).

Вказане цільове призначення землі дає можливість отримати її без торгів, достатньо будь-кому подати до міської ради заяву та графічне зображення місця розташування бажаної ділянки.

Депутати спочатку погоджують виготовлення проєкту землеустрою, а потім другим рішенням – дозволяють викупити ділянку. І відмовити не можуть, каже експерт з питань земельного законодавства Георгій Могильний.

Георгій Могильний каже, що якщо таким чином дають викупити невелику ділянку біля вже наявної нерухомості (магазин, банк, житловий будинок) для формування проїзду, під’їзду, тобто для вільного користування землею та нерухомістю на ній, то це не афера, а обґрунтоване рішення ради.

Але якщо такі ділянки беруть для перепродажу, змінюючи цільове призначення, або ж власник змінює цільове призначення таким чином, що це дозволяє зводити багатоквартирні будинки, то на такі факти варто звертати увагу.

Тим більше, що зміна цільового призначення здійснюється власником і відбувається автоматично – шляхом подання заяви до органів державного земельного кадастру.

Єдине, зауважує експерт, зміна цільового призначення повинна відповідати зонінгу території міста: можна використовувати ділянки для потреб, які не суперечать функціональному статусу зони.

Підтримайте ЗСУ

Якщо підтримали ЗСУ і маєте змогу підтримати незалежне рівненське медіа – підтримайте «Четверту владу»

Підписуйтесь на канал «Четвертої влади» у телеграмі, ютубі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці чи твітері. Вдячні за ваші коментарі та поширення матеріалу.