Боротьба із забудовниками за найстаріший будинок Рівного

Історична будівля, якій понад 200 років, і яку називають найстарішим збереженим будинком Рівного, під загрозою знищення забудовником, заради дорогої землі під будівництво в центрі міста. Цій загрозі посприяла поведінка міських та обласних посадовців ще за попередньої місцевої влади.

Наразі доля будівлі залежить від двох судових справ, які тривають в різних судах. Один суд – щоб повернути будівлю громаді, інший – спроба позбавити будівлю захисту як об'єкта культурної спадщини.

Ми намагалися розібратися хто, як і яким чином захоплював і знищував будівлю і продовжує це робити далі. А також хто і як її захищає. 

Від власності князів до оренди під кафе

За версією істориків і краєзнавців, будинок №59 на 16-го Липня – один з двох (ще колишня князівська оранжерея), що вціліли з палацово-паркового комплексу резиденції князів Любомирських кінця XVIII-початку XIX століття.

Нині виглядає він так:

Цю будівлю зафіксували на найстаріших планах міста – плані Бургіньйона 1797 року та картах середини ХІХ століття. Він цікавий своїм архітектурним вирішенням як єдиний такий екземпляр старої забудови міста. Детальну історію будівлі описує Світлана Калько у публікації в РівнеРетроРитм.

Цей найстаріший план Рівного знайшов Петро Ричков. Нині він – доктор архітектури і професор кафедри архітектури та середовищного дизайну Національного університету водного господарства та природокористування (НУВГП).

А в 1988-му році працював над дисертацією, для якої вивчав історичний фонд Центрального державного історичного архіву в Санкт-Петербурзі (зараз це російський історичний архів).

– Випадково у справі побачив документ який стосувався безпосередньо Рівного, – розповідав Петро Ричков. –  І цей план – це була така випадкова, щаслива знахідка, яка дала можливість згодом побачити, власне, що собою являло Рівне як місто станом на той момент, коли цей план укладався. Автором плану був знаний архітектор Бургійон.

Як виглядало Рівне на найстарішому плані (для збільшення зображень відкривайте їх у новій вкладці):

– Об’єкт вартий збереження з двох аспектів: перший – історичний, тому що це дійсно одна з найдавніших будівель. З другого боку, це архітектурна пам’ятка місцевого, локального значення, важлива для міста Рівного, як зразок забудови міста на кінець XVIII початок XIX століття, – каже докторка архітектури та професорка кафедри архітектури та середовищного дизайну НУВГП Ольга Михайлишин.

– Звичайно, 200 років, які проминули з моменту укладання плану цього бургійонівського до сьогоднішнього дня, пройшло більше 200 років, – додає доктор архітектури Петро Ричков. – І тому ця будівля, звичайно пройшла певний свій історичний етап. Для того, щоб говорити з чим пов’язані, як кажуть, її роки – це окрема тема, яка потребує окремого історичного дослідження.

Тобто що було в цій будівлі протягом усіх цих років ще потрібно досліджувати. Але є припущення, що це був флігель палацово-паркового комплексу Любомирських, де проживала варта.

Будівлю з 1993 по 2015 роки орендувала фірма «Русана». Чимало рівнян пам'ятають часи на початку 2000-х, коли в кафе «Русана» можна було недорого поїсти, замовивши, наприклад, тарілку пельменів, і випити по-бюджетному. Одні з тодішніх частих гостів кафе – студенти РДГУ, один з корпусів якого – майже поруч.

Фірма «Русана» ще в 2007-му році намагалася приватизувати будівлю, зробивши тут ремонт всередині.

Для цього позивалася до тодішнього Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівнеради. Але суд встановив, що «Русана» не мала належного дозволу на проведення ремонту, тому у позові відмовив.

З 2015-го року будівлю орендує «Русана плюс», яка стала правонаступницею «Русани».

Авторки цього матеріалу не пригадують коли саме закрилося кафе (може, читачі нагадають?). Знайшли інформацію, що у 2017-му році кафе згадують як частину минувшини. Ймовірно кафе там вже немає щонайменше з 2015-го.

(P.S. Рівнянин Антон Бриних підказує, що «Русана» закрилася 17 квітня 2014 року, 16 квітня був останній день роботи).

Суд призначив визначити вік, хоч це неважливо

У 2019-му році, після того, як в будівлі почали підозрілі будівельні роботи, активісти вирішили зафіксувати цінність будівлі офіційно.

– Ми із січня почали це досліджувати, і ця будівля була геть зовсім занедбана, – розповідала у 2019-му році для «UA:Рівне» голова правління ГО «Наша мета» Марія Гандзюк.

– Вирішили, щоб вона не зруйнувалася, звернутися, щоб її зробили пам’яткою місцевого значення. Ми зробили історичну довідку і звернулися в адміністрацію.
 
Це звернення розглядали на засіданні консультативної ради обласного управління культури і туризму.

Наприкінці 2019-го року будинку присвоїли статус об’єкта культурної спадщини. Наступний крок – зробити будівлю пам'яткою.

Юристка громадської організації «Мапа реновації», адвокатка Наталя Массалова до якої ми звернулися за експертним коментарем, пояснила, які переваги для будинку дасть наявність статусу пам’ятки.

– Статус «щойно виявленого об'єкту» не надає повного захисту такому об'єкту, хоча і зобов'язує власника укласти охоронний договір та отримувати дозвіл на роботи в органі охорони культурної спадщини.

– Однак, наприклад, поточна редакція статті 22 Закону України «Про охорону культурної спадщини» містить пряму заборони на зміну, знесення або переміщення лише пам'ятки, а щодо щойно виявленого об’єкту таких правил немає. Такою обставиною може скористатись недобросовісний власник або користувач, – розповідає адвокатка.

Граничних строків, скільки будинок може перебувати у статусі щойно виявленої пам'ятки немає, як і відповідальності за нестворення документації.

– Хіба що з пам'яткою щось трапиться – тоді можна буде звертатись до поліції із заявою про злочин за статтею 367 Кримінального кодексу України – службова халатність, – доповнює Наталя Массалова.

– За законом, пам’яткою вона стає тоді, коли вона надходить до реєстру. Але всі об’єкти культурної спадщини мають такі права, як пам’ятка, – розповідав під час круглого столу щодо збереження цієї будівлі начальник відділу охорони історико-культурної спадщини Управління культури і туризму Рівненської ОДА Юрій Калітинський.

Такі зміни щодо статусу будівлі не завадили управлінню комунальної власності Рівного (УКВ) у 2020-му році продовжити договір оренди цій фірмі до 2025-го року. Тодішня очільниця УКВ Наталя Поліщук стверджувала, що підстав для непродовження чи розірвання договору оренди немає:

– Орендар звернувся до нас. Він платить оренду, боргів не має, порушень умов договору з їхнього боку не було. Тому розірвати угоду можна хіба що в судовому порядку, – казала Наталія Поліщук. – У такому разі треба, щоб орендар привів будівлю до належного стану, до того, в якому вона була до оренди. Земельну ділянку для обслуговування будівлі йому не надавали. Від цього місто програє, бо ж не платиться оренда за землю.

В цей час, коли продовжували договір оренди, фірма подала судовий позов до Рівненської ОДА, щоб скасувати розпорядження «Про взяття на облік об'єкта культурної спадщини».

Позовну заяву в суді зареєстрували в березні 20-го року, а вже в липні суд задовольнив клопотання фірми провести експертизу для визначення віку будівлі. З такою ухвалою в ОДА не погодилися через низку застережень:

• В ухвалі не зазначили перелік матеріалів, що надаються для дослідження.

• Ухвалою суду експертизу не доручено провести судовим експертам, яких внесено до Державного Реєстру атестованих судових експертів чи державним спеціалізованим установам, або експертним установам комунальної форми власності.

• Метод для визначення віку будівлі, який затвердив суд, не є методикою проведення судових експертиз, яка атестована та рекомендована до впровадження в експертну практику.

• Дата побудови об'єкта не є тією обставиною, яку необхідно встановити для визначення правомірності його віднесення до об'єктів культурної спадщини. Визначним критерієм віднесення до об'єктів культурної спадщини, є його унікальність з архітектурного погляду.

Те, що вік не є підставою для надання статусу, підтверджує «Четвертій владі» й фахівчиня з пам’яткоохоронної справи Катерина Гончарова.

Екпертка займається питаннями збереження нерухомої культурної спадщини впродовж останніх десяти років, що включає дослідження, програми управління та наукову підтримку у розробленні проектів збереження пам’яток та визначних місць, в тому числі об’єктів культурної спадщини ЮНЕСКО.

Вона каже, що за постановою Кабінету Міністрів, об’єкти культурної спадщини мають відповідати критерію автентичності й одному з критеріїв:

• мали вплив на розвиток культури певного населеного пункту чи регіону;

• пов’язані з історичними подіями, віруваннями, життям і діяльністю людей, які зробили значний внесок у розвиток культури певного населеного пункту чи регіону;

• є культурною спадщиною національної меншини чи регіональної етнічної групи.

Попри такі аргументи, управління комунальною власності Рівного, як третя сторона у справі, стало на бік «Русани плюс», подававши відзив на апеляційну скаргу ОДА, де просило залишити без змін ухвалу суду.

Суд зрештою відмовив ОДА та залишив у силі ухвалу, якою таки мають провести експертизу віку.

«Четверта влада» звернулася до тодішньої керівниці управління Наталії Поліщук, щоб екс-посадовиця пояснила такі свої дії в інтересах «Русани плюс», однак вона відмовилась, бо, мовляв, вже не працює у органах місцевого самоврядування.

Нинішня ж керівниця УКВ Рівного Олеся Смоловик припускає, що експертиза таки є одним зі способів доказування. Але каже, що цю тему вона глибоко не вивчала, тож сподівається, що тут розбереться суд.

– Це не я приймала рішення, мені складно говорити, – каже посадовиця. – Але насправді я не вбачаю в цьому абсолютно ніякої зради. Якщо це є пам’ятка, ви самі розумієте, це експертиза, це є відповідні профільні спеціалісти, які несуть кримінальну відповідальність, вони розглянуть і підтвердять. Це є пам’ятка – окей, тоді знімуться всі питання. Тобто в даному випадку я не вбачаю абсолютно ніякого порушення чи, можливо, виступу УКВ саме на стороні «Русани».

Тож понад рік у цій судовій судовій справі – пауза. Суд призупинив розгляд до періоду, коли будуть висновки експертизи.

В Рівненській ОДА, у відповідь на запит «Четвертої влади» пишуть, що не знають, чи вже зробили експертизу.

«Четверта влада» також намагалася поспілкуватися з керівництвом ТОВ «Русана Плюс» щодо того коли ж робитимуть експертизу, проте на наш дзвінок ніхто не відповів. А адвокат Іван Крутень, який представляє інтереси фірми, сказав, що це адвокатська таємниця.

Мистецтвознавець Микола Бендюк думає, що справу затягують навмисне, щоб будинок впав. Також каже, що немає доказів того, що «Русана плюс» скерує на експертизу зразки матеріалів саме цього будинку:

– Коли ми заявили, що ту цеглину чи той кусок дерева вони могли знайти на вулиці і просто передати туди, в Київ, і це можуть подати вчорашнім днем, а не XVIII чи XIX століттям, вони просто почали мовчати, і більше нічого не робиться. Тобто процес навмисне затягується, власне, цією експертизою, – припускає мистецтвознавець.

Культурна спадщина без внутрішніх стін 

Те що від будівлі лишилася одна оболонка, вдалося побачити вже після виборів у місцеві ради 2020-го. В кінці лютого 2021-го року сюди зайшла комісія з-поміж депутатів та представників міської влади, пише «UA:Рівне».

Про це Суспільному розповіло джерело серед членів комісії та надіслало фото.

Як результат цього огляду, в березні 2021-го року Управління комунальною власністю Рівного звернулося до суду із заявою. В ній просить розірвати оренду з «Русаною Плюс» через погіршення стану приміщення, бо це є неналежним виконанням умов угоди про оренду.

Однак Господарський суд Рівненської області, рішенням судді Наталії Політики, у червні 2021-го відмовив управлінню. Бо, мовляв, ще 2015-го року фірма отримала висновок, що будівля непридатна до нормальної експлуатації, а після цього, в 2017-му році, саме управління дозволило провести будівельні і ремонтні роботи та «невід'ємні поліпшення».

«Невід'ємні поліпшення», – це одна зі схем безконкурентного привласнення будівлі. Той, хто зробив «невід'ємні поліпшення», має право викупити будівлю.

Суд визнав недоведеним аргумент УКВ Рівного про те, що фірма пошкодила і погіршила орендоване майно. І дійшов висновку, що товариство виконувало роботи, щоб забезпечити надійну та безпечну експлуатацію будівлі. Також не знайшов істотних порушень умов договору.

Як виглядає ця безпечна експлуатація будівлі видно на фото UA:Рівне:

Хто пошкодив історичну будівлю

Як йдеться у судовому рішенні, для опоряджувальної роботи й капітального ремонту в серпні 2018 року «Русана плюс» уклала угоду з ТзОВ «Інтер-Спецмонтаж».

У суді встановили, що в березні 2019-го року в приміщенні будівлі перебували представники підрядної організації ТзОВ «Інтер-Спецмонтаж», які, на замовлення «Русани плюс», збивали штукатурку, розбирали дерев'яні конструкції, підлогу та двері.

Завдяки аналітичній системі YouСontrol, можна прослідкувати, що кінцевим власником підприємства є Олексій Лисюк, а директором був В‘ячеслав Кочубей. Імена цих людей часто зустрічаються серед керівників будівництв, пов'язаних з брендом «Набережний квартал», який у Рівному прославився низкою будівельних порушень і зловживань.

Також засновником «Інтерспецмонтажу» є АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Фінрайз», серед його засновників – Олексій Лисюк.

Нагадаємо з якими порушеннями у Рівному відзначилися фірми, пов'язані з брендом «Набережний квартал»:

• зі спробами захопити паркову землю (у парку Слави та біля Басового кута);

• обманом вкладників;

• небезпечним будівництвом;

• незаконним будівництвом;

• порушеннями в будівництві;

• спробою отримати гектар землі рівнян за допомогою сфальшованих документів;

Що далі

Управління комунальної власності Рівного подало апеляцію стосовно розірвання договору оренди з «Русаною Плюс». Судове засідання відбулося 21 вересня.

Нинішня очільниця Управління комунальною власністю Рівного Олеся Смоловик каже, що майно, яке «Русана плюс» брала в оренду, мало певне цільове призначення: розміщення торговельного об’єкту з продажу непродовольчих та продовольчих товарів і розміщення кафе.

– На сьогодні як нам вже відомо з 15-го року приміщення – не в задовільному стані і його не використовували за цільовим призначенням. Приміщення всередині порожнє, на підпорах руйнується дах, ніякого перекриття, другого поверху, підлоги, опалювальних приладів – нічого в приміщенні немає.

– Фактично воно не використовується, воно просто подалі руйнується. І це є свідченням того, що орендар порушив умови передбачені договором щодо утримання майна, щодо цільового використання і ми вважаємо, що це істотним порушенням умов договору – це є підставою для розірвання такого договору. 

Представник «Русана плюс» Андрій Таборовець, який виступав у судовому засіданні, не заперечує, що приміщення знаходиться в стані, не придатному для його використання. Але намагається переконати суд, що роботи, які проводила фірма, були спрямовані зрештою на те, щоб привести будівлю в належний для використання стан.

– Оскільки існувала і існує на сьогоднішній день загроза для безпеки перебуваючих в ньому осіб, приміщення за цільовим призначенням в даному випадку використовувати неможливо, – каже  Андрій Таборовець.

Далі передаємо частинку діалогу обох сторін у суді.

Олеся Смоловик: Незрозуміла ваша мета. Ви уклали договір для того, щоб використовувати майно. Ви його не використовуєте, ремонтні роботи не проводите, будівля просто пустує. Яка ваша мета, що цей договір взагалі існує?

Андрій Таборовець: Є відповідна додаткова угода, якою продовжено термін дії договору оренди, і орендар має в подальшому використовувати вказане приміщення за цільовим призначенням. Однак в силу того, що є певна проблематика, в тому числі, щодо заходів безпеки перебуваючих в ньому осіб, є необхідність виконати певні роботи для того, щоб приміщення було в належному стані. І в подальшому його можна було використовувати.

О.С: Які саме заходи безпеки, можете озвучити?

А.Т.: Необхідно здійснити розвантаження та здійснити заходи безпеки.

О.С: Тобто в вас спрямованість лише на заходи безпеки? На сьогодні, як я була там, там лише підпірні конструкції, які тримають дах, але для подальшого використання цього не достатньо.

А.Т.: Орендар до цього часу всі умови договору виконував і в подальшому має намір виконувати... Позиція орендаря є такою що вживались заходи безпеки, в тому числі, і підсилення несучих конструкцій,... тобто вживались всі заходи на виконання умов договору для забезпечення безпечної експлуатації об’єкту.

Зрештою суддя Анжела Маціщук запитала, чому жодна зі сторін не подавала клопотання щодо експертизи, щоб визначити, нищили будівлю чи захищали від руйнації. Дала тиждень на роздуми і відповідь, чи потрібна експертиза у цій справі.

Тобто наразі суду не вистачає фактів, що приміщення не використовується за цільовим призначенням і давно перебуває в частково зруйнованому стані.

Якщо суд прийме рішення проводити експертизу і її проводитимуть роками, як і експертизу в іншій судовій справі «Русана плюс» із Управлінням культури і туризму Рівненської ОДА, то це збільшить шанси, що Рівне таки втратить двохсотлітню історичну будівлю.

Наступне судове засідання у цій справі – 28 вересня о 10.00.

Продовження теми: Суд не бачить знищення найстарішого будинку Рівного і не вважає його об’єктом культурної спадщини

Якщо наша діяльність вам подобається і ви вважаєте її важливою – підтримайте «Четверту владу». Завдяки підтримці ми зможемо працювати ще краще.

Підписуйтесь на канал «Четвертої влади» у телеграмі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці чи твітері.