«Молитовна», «спортивна», «технічна»: ділянки для кіоскового забудовника, поруч з Устею у центрі Рівного

«Четверта влада» розповідала, що фірма Олександра Сачевчича будуватиме на березі річки Усті «молитовний дім». З’ясовуючи деталі про майбутнє будівництво, ми виявили, що насправді не одна, а три розташовані поряд ділянки пов’язані із забудовником «кіосків біля Сільпо» Олександром Сачевчичем.

Найбільша з ділянок – в оренді релігійної організації, яку, на момент її отримання, очолював ще один підприємець-будівельник – Микола Сільковський-молодший.

Три ділянки над річкою ми умовно назвали «технічною», «спортивною» та «молитовною». Розповідаємо більше про них і про ризик, що розрізнені, на перший погляд, ділянки можуть перейти у власність Сачевчича.

Ділянка №1 – «технічна»

«Технічна» ділянка розташована на вулиці Набережній, площа – 3 сотки. Взяти цю ділянку в оренду на 49 років у міської ради просить ТОВ «Радема-плюс». Власник товариства – рівненський забудовник Олександр Сачевчич.

Цільове призначення ділянки – «для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд технічної інфраструктури (для будівництва та обслуговування об’єктів енергетичної, транспортної інфраструктури)».

Пояснювальну записку до проєкту рішення про дозвіл на розроблення проєкту землеустрою ділянки біля Усті підписав начальник Управління земельних відносин Рівненської міської ради Сергій Таргоній.

У записці йдеться, що ТОВ «Радема-плюс» попросило про такий дозвіл заявою від 9 березня 2023 року. Архітектурна комісія рекомендувала «Радемі-плюс» відмовити. Все ж депутати проголосували за рішення 10 серпня: 25 голосів – за, 5 – проти, одна депутатка утрималася, двоє людей не голосували. Рішення підписав тодішній міський голова Олександр Третяк.

Як депутати Рівнеради голосували 10 серпня 2023 року за дозвіл розробки проєкту на «технічну» земельну ділянку для фірми Сачевчича:

Проєкт затвердження проєкту землеустрою зробили швидко. Питання включили до порядку денного на 23 листопада 2023 року, перенесли на 8 грудня. Але його немає серед оприлюдненого переліку питань, проголосованих на засіданні 8 грудня.

Як можна побудувати будь-що на «технічній» ділянці

Ділянку на березі Усті, яку хоче отримати в оренду фірма Сачевчича, виставити на аукціон не можуть. Так повідомили у міській раді на наш запит.

Мовляв, ділянки, на яких розміщені об’єкти інженерної, транспортної чи енергетичної структури, не підлягають продажу на торгах.

«Четверта влада» розповідала про цю схему виділення землі під технічну інфраструктуру в публікації «Рівненська міська рада продовжує роздавати земельні ділянки за схемою "під мережі"».

Станом на 10 жовтня ТОВ «Радема-Плюс» не зверталося до управління містобудування про надання містобудівних умов і обмежень на цю ділянку. Про це управління повідомило у відповіді на запит. Станом на 11 грудня на геопорталі міста теж немає ніякої інформації про такі умови чи обмеження щодо цієї ділянки.

Проте, отримавши ділянку в оренду, фірма Сачевчича зможе змінити її цільове призначення і, відповідно, побудувати там будь-що, розповідає експерт з земельного законодавства Георгій Могильний.

– Тут «дірка» в законі, – пояснює Могильний. – Як ви можете проконтролювати, що і з якою метою там може збудуватися? Можна побудувати, наприклад, трансформаторну підстанцію. Але законодавча ситуація така, що зараз можна вільно змінювати цільове призначення земельної ділянки, навіть комунальної, без дозволу міської ради, якщо будівля відповідає зонінгу.

Зонінг, або зонування – це містобудівна документація із поділом території міста, селища чи села на зони з різними видами функціонального призначення й використання.

Зі слів Георгія Могильного виходить, що фірма Олександра Сачевчича може узяти цю ділянку без конкурсу нібито під інженерну інфраструктуру, подати заявку в Державний земельний кадастр на зміну цільового призначення і збудувати там вже щось інше. До заявки додати «копіювання із зонінгу», де вказано, що нове цільове призначення відповідає його вимогам.

Експерт каже, що на поточному етапі виділення технічної ділянки ще «не можна говорити про якусь законність чи незаконність забудови». Це питання можна буде піднімати пізніше, коли стане зрозуміло, що саме будуватиме підприємець.

– Ключове – це без конкурсу отримують комунальну землю, користуючись лазівкою у Земельному кодексі. Бо не факт, що вона їм потрібна для якоїсь транспортної інфраструктури, – пояснює експерт.

Ділянка №2 – «спортивна» 

Розташована на вулиці Литовській, 93 і має 30 соток. ТОВ «Радема-плюс» хоче взяти ділянку на 10 років в оренду без умови автоматичного поновлення договору, бо володіє збудованим там спортивно-оздоровчим комплексом. Наразі товариство на фінальному етапі отримання ділянки в оренду.

Цільове призначення ділянки – «для будівництва та обслуговування об’єктів фізичної культури і спорту (07.02) (для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу, з правом укладання договору суборенди)».

З лютого 2012 року цю ділянку у міської ради орендує міське Управління капітального будівництва (УКБ). Розмір орендної плати за земельну ділянку, станом на 2021 рік, становив 44 тисячі 211 гривень.

У травні 2012 року УКБ без конкурсу уклало з «Радемою-плюс» інвестиційну угоду на будівництво спортивно-оздоровчого комплексу з можливістю суборенди, а у 2013 році підписало і сам договір суборенди.

Спорткомплекс будували з весни 2015-го. Будувало приватне мале підприємство-фірма «Спецрембуд», яке належить рівненському забудовнику Олександру Кучеруку. Частину спорткомплексу вже «реконструювало» його інше приватне підприємство – «Модена». Це відомо з декларації про готовність спорткомплексу до експлуатації.

«Модена» ж відома тим, що недавно виграла найдорожчий на Рівненщині будівельний тендер за весь час існування платформи публічних закупівель «Прозорро».

9 квітня 2021 року «Радема-плюс» оформила право власності на будівлю спорткомплексу. Процедуру провела державна реєстраторка Анастасія Левандовська у Корнинській сільраді Рівненського району. Та сама Левандовська, яка разом із Олександром Сачевчичем фігурує у кримінальному провадженні щодо кіосків біля магазину «Сільпо».

Оформивши право власності на спорткомплекс, «Радема-плюс» отримала право усунути УКБ як посередника в оренді ділянки й просити міську раду про пряму оренду.

В травні 2023-го фірма подала таку заяву. Того ж місяця в міській раді сформували відповідний проєкт рішення, а дві постійні комісії: архітектурна й та, що, з-поміж іншого, займається питаннями спорту, — рекомендували його на розгляд сесії.

Проєкт двічі, 6 липня і 10 серпня, не розглядали. А 26 жовтня 2023 року взагалі відхилили, бо ніхто за нього не проголосував: 16 – утрималися, 8 – не голосували, п’ятеро були проти.

На засідання 23 листопада й 8 грудня питання не виносили. Тому 30 соток недалеко від центру міста товариство Олександра Сачевчича поки що не отримало в оренду.

Георгій Могильний каже, що «забудовник міг узагалі не паритися з рішенням міської ради». Бо вже має право на пряму оренду цієї ділянки і може самостійно зареєструвати його в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно:

– За чинними змінами в земельному законодавстві, якщо до вас перейшло право власності на незавершене чи завершене будівництво, то переходить і право на оренду комунальної землі в об’ємі, як було в чинного орендаря. І рішення місцевої влади не потрібно. Тут треба дивитися по строках оренди. Можливо, їм краще зараз на десять років оформити, ніж за рік-два закінчиться поточний договір оренди і доведеться знову усе починати.

До слова, міська прокуратура судилася за ділянку на Литовській – 25 серпня 2015 року суддя Господарського суду Рівненської області Андрій Качур визнав незаконною передачу землі в оренду УКБ, недійсним договір про цю передачу і зобов’язав управління повернути ділянку до земель запасу.

Однак уже 16 грудня 2015 року судді Рівненського апеляційного господарського суду Ганна Олексюк, Алла Гудак і Лариса Сініцина скасували це рішення – і ділянка залишилася у розпорядженні УКБ й «Радеми-плюс».

Схема дерибану землі через УКБ

У розслідуванні 2015 року «Як забудовник-правопорушник отримав у Рівному ”ШОКОЛАДний” шмат землі…» «Четверта влада» описала схему, за якою недоброчесний забудовник може отримати комунальну земельну ділянку в обхід земельного аукціону.

Для цього використовують вже згадане міське Управління капітального будівництва. УКБ бере в міської ради в оренду землю, потім через депутатську комісію із залучення інвесторів віддає її в суборенду конкретному забудовнику. Забудовник на тій ділянці щось будує і з часом отримує право без конкурсу й конкуренції викупити цю ділянку або ж узяти її в оренду на тих же умовах, що й УКБ.

Фахівці Національного агентства з питань запобігання корупції склали перелік із тридцяти типових корупційних порушень у земельній сфері. Пункт 6 описує «передачу прав на земельну ділянку в обхід процедури аукціонів».

Мета схеми – «збагачення забудовників та окремих посадовців».

Про це сказав адвокат і представник громадської організації «Платформа прав людини» Євген Воробйов, коли коментував іншу земельну схему, в яку залучені посадовці міської ради, обласної прокуратури й приватний забудовник.

До схеми з УКБ залучені й усі депутати, які голосують за ухвалення подібних рішень.

Ділянка №3 – «молитовна»

Розташована на перетині вулиць Литовської і Набережної, площа – 52 сотки. Земля перебуває у постійному користуванні релігійної організації «Християнська місія “Ковчег спасіння” Об’єднаної церкви християн віри євангельської». Цільове призначення ділянки – «для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій».

Саме про цю ділянку над Устею ми писали в публікації «Власник кіосків біля «Сільпо» отримав ділянку… для будівництва “молитовного дому”».

«Християнська місія «Ковчег спасіння»», за даними з аналітичної платформи YouControl, діє з грудня 2012 року. Зареєстрована у Рівному. Із грудня 2022 року нею керує пресвітер Олег Гунтік, здолбунівський підприємець у сферах з ремонту авто та страховій і брокерській.

Попередній пресвітер – підприємець-будівельник Микола Сільковський. Саме за його керування «Ковчег…» отримав ділянку над Устею. 17 вересня 2020 року Рівненська міська рада своїм рішенням виділила цю ділянки у постійне безоплатне користування «Ковчегу…».

Право постійного користування ділянкою «Ковчег…» оформив у листопаді 2020 року в Корнинській сільраді. Там само, де Олександр Сачевчич оформляв власність на кіоски й спорткомплекс. У витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зазначено, що реєструвала майно знову Анастасія Левандовська.

Отримали погодження до появи оновленого зонінгу

Ми звернули увагу, що територія, де зосереджені «технічна», «спортивна» й «молитовна» ділянки, належить до зони Р-2, згідно з чинним Планом зонування міста Рівного. Це рекреаційна зона активного відпочинку.

Нове зонування чинне з кінця червня 2021 року. Згідно з ним, на території понад річкою можна будувати спортивний комплекс та супутні будівлі для його обслуговування, наприклад. Але не можна будувати культові споруди.

Начальник відділу планування та урбаністики міського управління містобудування й архітектури Андрій Шевчук пояснив: у березні 2021 року, коли в управлінні затверджували містобудівні умови для «Ковчегу…», діяли норми попереднього зонінгу. Тоді нинішня зона Р-2 була зоною Р-1 – територією активного відпочинку з парками, скверами і бульварами. І культові споруди були умовно допустимими будівлями.

– Чинний зонінг не поширює свої вимоги на документи, які були видані до його затвердження, – додав Андрій Шевчук.

У містобудівній документації на «Дім молитви» написано: «Враховуючи, що земельна ділянка для проєктування об’єкта будівництва… розміщена в зоні “Р-1”, а культові споруди відносяться до умовно допустимих видів використанні цієї зони, для яких необхідне отримання спеціальних погоджень або дозволів, рекомендовано подати проєктну документацію на розгляд Архітектурно-містобудівної ради при Управлінні містобудування й архітектури».

Ми перепитали в Андрія Шевчука, чи має «Ковчег…» таке погодження.

– Упродовж 2021-2023 років передпроєктні чи проєктні пропозиції по цій земельній ділянці на Архітектурно-містобудівній раді не розглядалися. Вони не виносилися, – сказав посадовець і додав: – Рекомендація не означає обов’язковість.

Зі слів Андрія Шевчука, «Ковчег…» може й не подавати ніяких документів. І навіть якби подав, то рішення такої ради не має юридичної сили, «є рекомендаційним і не обов’язковим до виконання».

Чи може «молитовна» ділянка перейти забудовнику, тобто фірмі Сачевчича

У Земельному кодексі, розповідає експерт Георгій Могильний, є чіткий перелік органів, установ та організацій, які можуть мати ділянку у постійному користуванні. Це різні державні й комунальні структури, органи й підприємства; органи влади, релігійні громади, творчі спілки, заклади освіти тощо.

Товариство з обмеженою відповідальністю, як «Радема-Плюс», яке, як ми з’ясували, будуватиме на замовлення релігійної громади, не має права на постійне користування землею.

Однак, каже Георгій Могильний, за чинним Земельним кодексом, «право постійного користування земельною ділянкою переходить у право оренди чи власності товариства» не лише за умови, що користувач має на ній вже збудовану нерухомість, а й тоді, коли там є незавершене будівництво, що належить товариству-забудовнику.

– Лазівок у законодавстві, як таке зробити, вистачає. Якщо вони захочуть це зробити – вони це зроблять, – пояснює Георгій Могильний.

А далі, за словами експерта, забудовник, маючи у власності об’єкт будівництва, отримує «повністю законне право на отримання ділянки без конкурсу».

– Цю ділянку місцева влада має передати йому або у власність шляхом викупу за експертною оцінкою, або в оренду. Це буде як обов’язок влади, і вона не зможе нічого зробити, – каже Георгій Могильний.

«За всім спостерігає Бог» 

Ми встановили зв’язки власника «Радеми-плюс» Олександра Сачевчича з власником «Модени» Олександром Кучеруком та «Ковчегом спасіння». Точніше, із попереднім пресвітером організації Миколою Сільковським-молодшим.

Окрім земельних ділянок і будівельної сфери, Сачевчича, Кучерука й Сільковського пов’язує спільна бухгалтерка Людмила Войтенко. Саме її номер телефону вказаний як контактний від «Радеми-плюс» у декларації про готовність спорткомплексу до експлуатації.

У телефонах людей номер Людмили Войтенко підписаний, зокрема, як «Людмила Модена», «Бухгалтер Модена», «Модена», «Люда Кучерука Бухгалтер», «Люда Бух Радема», «Люда Бухг. Редема Плюс» і «Люда Бухг. Модена/Радема». Також серед її позначок і «Людочка Войтенко (Сільковський)».

Людмила Войтенко в телефонній розмові сказала, що з «Радемою…» вона співпрацює «десь два роки» – «просто подає звітність, більш нічого такого». «Модені» теж допомагає зі звітністю. А от Миколу Сільковського вона, каже, не знає.

Микола Сільковський – підприємець із села Карпилівка Рівненського району. З-поміж іншого – у сферах будівництва, лісопильного виробництва й оптової торгівлі деревиною.

У телефонах деяких людей, як підказує визначник телефонних номерів, Микола Сільковський підписаний як «Коля Прораб», «Коля Будівельник», «Микола Прораб». Можна припустити, що Микола Сільковський працював чи працює і на відомого рівненського забудовника Романа Куриса. Бо є підписи «Микола Миколайович Прораб Щасливе».

Окрім того, Микола Сільковський у 2011 році заснував і керує карпилівським ТОВ «Домініс», яке теж може будувати житлові й нежитлові будівлі, штукатурити, склити, займатися електромонтажними роботами і пиляти лісоматеріали.

Ми зателефонували до Миколи Сільковського і запитали, чи випадковим був вибір «Радеми-плюс» і Олександра Сачевича для будівництва молитовного дому біля Усті.

– Бачите, зважаючи на те, що релігійні організації – це не бюджетні організації або такі, які повинні звітувати, я не повинен вам сьогодні пояснювати, випадково це було чи не випадково. Якби ми з вами десь зустрілися й попили чаю, то, можливо, ми б з вами про деякі речі поговорили. По телефону – я вас ніколи не бачив, не знаю і думаю, що ми це питання зараз «закриємо», – відповів Микола Сільковський.

Журналістка заперечила: не треба ніякого чаю – треба просто сказати, наскільки глибокі «партнерські стосунки з “Радемою-плюс”». Тим більше, земля – комунальна, їхній спорткомплекс поряд. І в цьому проглядається певна домовленість».

Замість відповіді по суті, Микола Сільковський подякував «за дзвіночок», трохи понепокоївся, «коли журналісти пробують перешкодити будівництву молитовних будинків», потім попросив «не вкидати ніяких компроматів» і сказав:

– Якщо це якесь є замовлення, то просто… не забувайте, що за всім спостерігає Бог, і про ці речі треба відповідати.

«Хто нас замовляє, з тими і працюємо»

Власник «Радеми…» Олександр Сачевчич не відповідає на дзвінки і не читає наші повідомлення у месенджерах. Натомість ми поговорили із власником «Модени» Олександром Кучеруком.

Олександр Кучерук розповів наступне:

• із Сачевчичем працює давно, «напевно, більше десяти років», мали спільні об’єкти. «Хто нас («Модену». – Авт.) замовляє, з тими і працюємо. Головне, щоб документи були впорядку. Усе ж тепер через «Дію» йде, дозвільні документи. Якщо щось не так, то не пропускається. Якщо ж усе нормально, всі формальності дотримані, з юридичної точки зору, значить, усе законно і з тими ми й працюємо»;

• Людмилу Войтенко знає «давно-давно». Зі слів Олександра Кучерука, бухгалтера в «Модени» «офіційно немає», а консультаційні послуги, юридичні і бухгалтерські, фірма «бере у багатьох людей, в тому числі і в неї». Бо веде «підприємницьку діяльність з більш-менш нормальними оборотами»;

• Миколу Сільковського, «напевно, не знає», бо «прізвище незнайоме»;

• щодо співпраці у будівництві «Дому молитви» на Литовській, то «таких планів» не пам’ятає і не може «сказати точно», чи були такі пропозиції від Сачевчича. «Може, не називав так, а казав, що є там один об’єкт, чи не взявся би. Ну, я мушу братися за всі об’єкти, бо треба платити податки і зарплати. Якщо вони формально і юридично легальні, то я беруся за таке», – сказав Кучерук. Але «до землі», зауважує, «стосунку не має».

І про землю «Ковчега» 

Працюючи над цим матеріалом, ми поцікавилися, скільки ж землі у Рівному має «Ковчег спасіння». За допомогою сервісу «Опендатабот» і аналітичної системи YouControl ми знайшли ще чотири ділянки, крім ділянки над Устею, які пов’язані з цією релігійною громадою:

• на вулиці Івана Сірка, 21а (Рівне), приватна власність: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, площа – 10 соток, там розташований комплекс одно- і двоповерхових будівель;

• на вулиці Івана Сірка, 25а (Рівне), комунальна власність: для обслуговування будівлі молитовного будинку та господарських будівель, площа –  17 соток, там комплекс невисоких будівель;

• на розі вулиць Енергетиків (Рівне)-Польова (Колоденка), неподалік кладовища «Молодіжне», приватна власність: для ведення особистого селянського господарства, площа – 16 соток;

• на вулиці Польовій (Колоденка), поряд із попередньою, приватна власність: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площа – 20 соток.

Також «Ковчег…» отримав від Рівнеради в постійне користування шосту ділянку, вільну від забудови, – у районі вулиці Київської, недалеко від автосалонів.

«Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій». Найімовірніше, ще одного молитовного дому. Площа ділянки – 60 соток, майже така ж, як над річкою. Нині ділянка обліковується як землі запасу сільськогосподарського призначення.

Підтримайте ЗСУ

Якщо підтримали ЗСУ і маєте змогу підтримати незалежне рівненське медіа – підтримайте «Четверту владу»

Підписуйтесь на канал «Четвертої влади» у телеграмі, ютубі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці чи твітері та на нашу імейл розсилку. Вдячні за ваші коментарі та поширення матеріалу.