«Треш у квадраті» від суду і дірявий новий зонінг від міськради: як у Рівному дерибанять «церковний гектар»

Дерибан «церковного гектару» землі у Рівному розпочала міська рада минулого скликання, віддавши землю без конкурсу недобросовісному забудовнику. А нинішня міськрада допустила помилки, які, разом із дивним рішенням суду, допомагають узаконити справу попередників.

Хто винен у тому, що рівняни вчергове ризикують втратити своє майно (а вартість цієї землі – щонайменше 7 мільйонів гривень), з'ясовувала «Четверта влада».

Не свята земля: як у Рівному «церковний гектар» по схемі віддали забудовнику

Початок цієї історії «Четверта влада» описала в розслідуванні Не свята земля: як у Рівному «церковний гектар» по схемі віддали забудовнику. Після оприлюднення розслідування прокуратура почала оскаржувати цей дерибан у суді.

Коротко нагадуємо цю історію. Понад двадцять років тому громада Всіхсвятської парафії Православної церкви України отримала від міста в користування 1 гектар 34 сотки землі на вулиці Романа Шухевича, 1. Отримала безкоштовно. Такі привілеї від держави мають лише обрані організації. В тому числі релігійні.

Ділянку дали під будівництво храму. І вона значно більша, ніж та, на якій збудований Свято-Покровський собор – головний собор ПЦУ в Рівному.

Запланованого собору так і не збудували (є лише невелика церква).

У 2019-му  році у храмі з’явився новий настоятель. За його керівництва на території поклали блоки у формі фундаменту і частини стін. Їх згодом зареєстрували як 15% незавершеного будівництва будинку настоятеля.

Далі парафія почала ділити свою землю. Так з’явилися вже два кадастрові номери: на 1 гектар та на 34 сотки. Покладені блоки розташовані саме на гектарові, їх як незавершене будівництво продали для ТОВ «Правильний вибір-4». А згодом церква відмовилася від гектара, на який ці блоки поклали.

Так, на сесії 27 лютого 2020 року парафії припинили право користуватись гектаром землі. І тоді ж цю землю віддали на 49 років в оренду «Правильному вибору-4». Віддали без аукціону, бо ж у фірми там нібито є об’єкт нерухомості.

Раніше експерт із земельного законодавства Георгій Могильний пояснював, що право власності на нерухоме майно і право власності на об'єкт незавершеного будівництва – це два різні види прав.

Право власності на нерухоме майно дійсно дозволяє отримати землю без конкурсу. Однак право власності на об’єкт незавершеного будівництва (яким начебто є будинок настоятеля) – ні.

– Є об'єкт незавершеного будівництва і на нього реєструється право власності на об'єкт незавершеного будівництва, тобто на матеріали і обладнання, а не на безпосередньо нерухоме майно, тобто будівлю чи споруду, – пояснив Георгій Могильний.

Рівнерада неправомірно віддала фірмі ділянку, – перше рішення суду

Після розслідування «Четверта влада» звернулася до прокуратури, щоб там проаналізували і відреагували на порушення. Вже у серпні 2020 року прокуратура подала до суду. У позовній заяві просила:

– Визнати незаконним і скасувати рішення Рівненської міської ради в частині затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Правильний вибір 4» та в частині передачі товариству в оренду земельної ділянки на 49 років.

– Визнати недійсним договір оренди вказаної земельної ділянки та скасувати державну реєстрацію права оренди.

Спочатку суд став на сторону прокуратури та задовольнив позов частково.

Суддя Господарського суду Рівненської області Віктор Марач відхилив лише скасування державної реєстрації права оренди. Бо ця вимога була можлива лише після того, як набере законної сили рішення, за яким визнають недійсність договору оренди. Тобто вимога була передчасною.

Господарський суд загалом погодився з аргументами прокуратури (загалом у рішенні наведені три основні аргументи – запам'ятайте цю цифру, бо ми до неї ще повернемося) і вирішив що, по-перше, всю ділянку землі не можна було віддавати без аукціону, не провівши експертизи.

Адже приватна фірма «Правильний вибір-4», згідно зі статтею 92 Земельного Кодексу України, не є суб'єктом, який може набувати права постійного користування на земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності.

Тому, на думку суду, з купівлею так званого будинку настоятеля (насправді – розкиданих блоків, оформлених як незавершене будівництво площею 141,5 квадратних метри), фірмі перейшло право постійного користування лише землею, що була під ним, та частиною ділянки, яка необхідна для його обслуговування.

А відповідно до частини 2 статті 18-1 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 за N7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ»,

«розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо».

Суд звернув увагу, що Рівнерада віддала в оренду без аукціону ділянку, яка приблизно у 70 разів перевищує площу під об’єктом незавершеного будівництва.

На думку суду, відповідачі (а це Рівнерада і приватна фірма «Правильний вибір-4») мали би навести докази, що ця площа є обґрунтованою для обслуговування будівлі. Таким доказом могла би бути експертиза, але її не проводили.

По-друге, як встановив суд, Рівнерада віддала землю в оренду «для будівництва та обслуговування як багатоквартирних житлових будинків так і об'єктів торгово-розважальної та ринкової інфраструктури».

Суд дійшов до висновку, що Рівнерада фактично надала право забудови декількох об'єктів нерухомого майна, що жодним чином не стосується наявного на земельній ділянці об'єкту – (так званого) будинку настоятеля, який і перебуває у приватній власності орендаря.

По-третє, за планом зонування Рівного, ця ділянка знаходилася у громадсько-діловій зоні районного значення Д-2. Ця зона не передбачає будівництво багатоквартирного житлового будинку. А саме будівництво житлового будинку вказане у рішенні ради як призначення ділянки.

Ці висновки підтвердив і Північно-західний апеляційний господарський суд.

Розворот на 180 градусів судді Віктора Марача 

Проте у вересні в Господарському суді цю справу переглянули. Бо фірма «Правильний вибір-4» звернулася із заявою в суд, що з'явилися обставини, які «є істотними для справи, не були встановлені судом та не були і не могли бути відомі під час розгляду справи».

Цією новою обставиною фірма назвала новий (як ще його називають – уточнений) план зонування Рівного. Розроблення цього плану Рівнерада ініціювала у березні 2021-го року, а затвердила у червні.

За цим планом гектар на Романа Шухевича, 1 віднесли до зони з умовним позначенням Г-2 (громадська зона районного значення). Суд погодився з аргументом фірми, що в цій зоні вже можна будувати житлові багатоповерхівки (на відміну від того, що було раніше, коли тут діяло старе зонування).

Адже у пояснювальній записці до нового плану, в розділі ІІІ.4. «Містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок в різних територіальних зонах» у рекомендаціях до забудови зони Г-2, в якій лежить спірна ділянка, вказано таке:

«В разі будівництва житлових багатоквартирних будинків (виділення власне – авт.) рекомендованим типом забудови є будівництво багатофункціональних будівель та комплексів з житловими квартирами на верхніх поверхах і розміщенням в нижніх поверхах об’єктів ділового, культурного, обслуговуючого і комерційного призначення при умові розділення різних видів використання».

Через це той же суддя Господарського суду Рівненської області Віктор Марач, який раніше ставав на бік прокуратури у цій справі, прийняв нове рішення. Ним скасував своє ж попереднє рішення.

Цим новим рішенням суд відмовив у задоволенні позову Рівненської місцевої прокуратури. І залишив чинним рішення Рівнеради про передачу гектару землі без аукціону приватній фірмі чинним.

Нагадуємо, скасовуючи дозвіл на безконкурсну передачу землі у цій справі у травні 2021-го року, суддя Віктор Марач орієнтувався на три аргументи:

1. необґрунтовано велика площа ділянки, яка у 70 разів більша, ніж так зване незавершене будівництво на ній;
2. відсутність прив'язки до логічної мети використання ділянки – обслуговування незавершеного будівництва, наявність якого і стала приводом до безконкурсної передачі землі;
3. і лише одним з трьох аргументів була невідповідність цільового призначення землі тому призначенню, яке вказане у рішенні ради про передачу ділянки в оренду.

Суд взяв до уваги, що поки справу розглядали у суді, в цьому третьому питанні змінилася ситуація. І хоч лишалися дві інші причини, через які рішення ради раніше суддя визнав незаконним, у новому рішенні він про них не згадав. Ніби цих причин і не було.

«Те, що в зонінгу так прописали – це реально афера», – експерт

То що, Рівнерада підіграла забудовнику і новим планом зонінгу дозволила будувати житлові багатоповерхівки там, де цього раніше не можна було?

Звертаємося за роз'ясненням до головного архітектора Рівного, депутата Рівнеради від «Європейської солідарності» Дмитра Котлярова.

Саме він докладно презентував оновлений план зонування депутатам на сесії 10 червня 2021-го року, після чого цей план і затвердили. Виконавцем у розробці плану виступив Український державний науково-дослідний інститут проектування «Діпромісто».

Посадовець намагається переконати, що нове зонування НЕ дозволяє будувати в цій зоні житлових багатоповерхівок. Бо цього виду використання немає в розділі плану «Види використання».

– В переліку переважних та супутніх видів використання земельних ділянок в Громадській зоні районного значення Г-2 відсутні такий вид використання земельної ділянки, як «житлові багатоквартирні будинки», – каже посадовець. – Земельних ділянок з видом цільового призначення 02.01–02.03, 02.10, що відповідають можливим функціональним використання для будівництва «житлових будинків» не передбачено.

Перевіряємо. Так, у розділі «Види використання» такого виду як будівництво житлових багатоповерхівок дійсно нема.  

Але, як ми вже писали, це передбачає інший розділ плану «Містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок в різних територіальних зонах».

Нагадуємо, у рекомендаціях до забудови зони Г-2, в цьому розділі, вказано, що «в разі будівництва житлових багатоквартирних будинків рекомендованим типом забудови є з житловими квартирами на верхніх поверхах і розміщенням в нижніх поверхах об’єктів ділового, культурного, обслуговуючого і комерційного призначення при умові розділення різних видів використання».

Запитали у Дмитра Котлярова, чому у цих двох розділах така різна інформація, яка стала шпариною для забудовника.

Однак відповіді на це питання ми не отримали. Дмитро Котляров сказав, що перенаправить його до НДІ «Діпромісто», як до розробника плану зонування.

– Можливо, у них буде відповідь по цьому питанню, – відписав нам головний архітектор.

На момент виходу матеріалу нам нічого не відповіли.

Запитуємо, що про це думає експерт із питань земельного законодавства Георгій Могильний.

– Те, що в зонінгу так прописали – це реально афера, – вважає експерт. – Тому що містобудівні умови та обмеження не відповідають змісту зонінгу. Важливо те, що цей зонінг затверджений міською радою, його не оскаржили, тому він обов’язковий до виконання. Тобто посилатися на нього можуть. І це випливе на наступних ділянках.

– У зонінгу наразі є окрема підзона – Г-2-Ж – в ній можна будувати житлові будинки. Але невідомо як, в розділі МУО для Г-2 написали, що і в цій зоні у разі будівництва житлових будинків, мають виконуватися певні вимоги, хоча просто у Г-2 не повинно бути житлових будинків, – каже експерт.

«Рішення суду – треш у квадраті»

Підсумовуємо, коротко переказуючи попередні кілька десятків абзаців тексту.

Рівнерада дала гектар землю без конкурсу приватній фірмі.

Прокуратура оскаржила це в суді.

Суд погодився з аргументами прокуратури і назвав три причини, через яке рішення Рівнеради є незаконним, і скасував передачу землі.

Поки рішення розглядали, ситуація щодо однієї з цих причини змінилася, бо оновлена Рівнерада затвердила новий зонінг, в якому вписала шпарину для забудовника.

І суд забув про дві інші причини, через які раніше підтримав прокуратуру, став на бік забудовника і визнав рішення ради законним.

Експерт із питань земельного законодавства Георгій Могильний має власні зауваги до того, що завдяки оновленому зонінгу фірма виграла суд. Адже рішення про надання в оренду цієї землі прийняли у лютому 2020 року, а рішення про розроблення оновлення (уточнення) плану території Рівного датується червнем 2021 року.

– Саме рішення суду – треш у квадраті, адже суд має встановлювати законність рішення міськради на момент його прийняття. А суд, переглядаючи справу, написав, що рішення міськради в 2020 році було законним, бо міськрада у 2021 році затвердила зміни до зонінгу, що повна дурня і суперечить здоровому глузду.

«Четверта влада» намагалася поспілкуватися про це рішення із суддею Віктором Марачем. Хотіли запитати, чому, приймаючи друге рішення, він «забув» про свої ж аргументи зі свого першого рішення і чому визнав передачу землі Рівнерадою законною фактично «заднім числом».

Для цього надсилали звернення у Господарський суд. Однак із адреси пресслужби нам відписали, що пошта є «неофіційною» і сказали писати на «офіційну». З «офіційної» нам відписали. Однак інформації про можливість зустрічі із суддею та відповіді на наше запитання не було.

На думку експерта Георгія Могильного, у цій справі прокуратура також могла спрацювати краще. Якщо аналізувати перше рішення суду у справі, то можна зробити висновок, що прокуратура обрала недостатньо повноцінну стратегію захисту землі від дерибану.

–  Прокуратурі треба було доводити, що власники незавершеного будівництва взагалі не мають права отримувати землю [без конкурсу]. Ні під будівлею, ні поряд, – каже Могильний.

Через прессекретарку прокуратури Оксану Жужельську ми хотіли дізнатися, чому прокурор не посилався на цей момент. Однак відповіді на питання ми ще не отримали.

На рішення суду прокуратура подала апеляційну скаргу. Розгляд має відбутися 25 січня о 10:30 у Північно-західному апеляційному господарському суді.

Не відомо чи вплине на позицію прокуратури те, що їй у липні 2021-го року Рівнерада теж без конкурсу віддала під будівництво багатоповерхівки гектар землі на Ювілейному.

Дивіться продовження: Чи захищатиме міська влада «церковний гектар» на Шухевича в апеляційному суді

Якщо наша діяльність вам подобається і ви вважаєте її важливою – підтримайте «Четверту владу». Завдяки підтримці ми зможемо працювати ще краще.

Підписуйтесь на канал «Четвертої влади» у телеграмі, сторінки в інстаграмі або у фейсбуці чи твітері.